Pourquoi encadrer les loyers et quelles sont les villes concernées ? Le gouvernement veut de nouveau plafonner le montant des loyers afin de lutter contre la flambée des prix. La pénurie de logements dans les grandes villes engendre une hausse des loyers.
Ce dispositif doit permettre de réguler les prix des locations dans les villes dites en « Zone tendue ». Mais surtout, permettre aux Français de se loger où ils le souhaitent à des prix raisonnables. Et aussi, réduire l’évasion vers les plates-formes de location saisonnière.
Avec la loi Elan de novembre 2018, les communes situées en zone tendue pouvaient solliciter jusqu’au 23 novembre 2020, une demande d’encadrement des loyers.
Définition de « Zone tendue ». Agglomérations de plus de 50 000 habitants, où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. En d’autres termes, les prix des loyers sont élevés. Dans ce cas, le montant du loyer est alors encadré et le préavis du locataire réduit. Une taxe est imputée aux logements vacants et la taxe d’habitation y est majorée. Chaque année par arrêté, le préfet fixe un loyer de référence.
Pour vérifier si votre logement est situé en « Zone tendue » Service-Public.fr met à votre disposition un simulateur.
Pour découvrir le loyer d’un appartement ou d’une maison, dans sa commune, le Ministère de la transition écologique vous propose des cartes interactives.
Les villes concernées
Depuis le Décret n° 2020-1619 du 17 décembre 2020, neuves villes en Ile-de-France ont l’autorisation d’encadrer les loyers. Elles font toutes partie du territoire de la « PLAINE COMMUNE » : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen.
Depuis 2019 et 2020, deux villes en zone tendue ont réactivé le loyer de référence majoré :
- Paris depuis le 1er juillet 2019 ;
- Lille depuis le 1er mars 2020.
L’ENCADREMENT DES LOYERS A PARIS
Montant maximum légal pour un 15 m2 loué non-meublé
pour chaque arrondissement
Choix de l’indice le plus haut des quartiers administratifs pour chaque arrondissement.
Le loyer maximal légal peut être inférieur selon les quartiers.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Le Parisien
Depuis le 1er novembre 2021, Lyon et Villeurbanne appliquent, elles aussi, l’encadrement des loyers d’habitation.
Début 2022, les villes de Bordeaux et de Montpellier feront de même.
Pour le territoire « EST ENSEMBLE », Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville, la candidature, transmise en novembre dernier, n’a toujours pas été acceptée pour l’encadrement des loyers.
Comment calcule-t-on un loyer mensuel ?
On prend le loyer de référence (1m2/mois/hors charges) que l’on multiplie par le nombre de m2 habitable du logement. Le résultat donnera le loyer mensuel maximal.
Afin de vous simplifier le calcul et connaitre en quelques clics le montant de son loyer de référence, la DRIHL* met à notre disposition une carte interactive en ligne.
Selon les critères fournis :
- Le type de logement ;
- Le type de location (non meublée ou meublée) ;
- Le nombre de pièces principales ;
- L’époque de construction ;
- L’adresse.
Le résultat vous donne trois propositions. Afin de mieux comprendre la différence entre elles, voici leur définition :
- Le loyer de référence est calculé à partir d’un ensemble de loyers existants sur le marché.
- Le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence -30%
- Le loyer de référence majoré est fixé par revalorisation du loyer de référence. Il est défini en fonction de la différence observée entre le niveau des loyers locaux. C’est surtout, un plafond à ne pas dépasser.
Un peu d’histoire…
Avec l’encadrement des loyers un propriétaire n’a pas le droit de fixer un loyer supérieur au montant maximum calculé dans son quartier.
Petit retour dans le temps. En 2014 avec la loi Alur le gouvernement, sous la présidence de François Hollande, décide « d’encadrer » les loyers. Ce plafonnement sera appliqué pendant deux ans à Paris.
Puis en novembre 2017, la loi de l’encadrement des loyers a été suspendue dans la capitale. Un jugement du tribunal administratif de Paris a été rendu. Celui-ci annule les trois derniers arrêtés pris par le préfet depuis le 1er août 2015. La conséquence de cette décision s’est traduite par une explosion immédiate du montant des loyers.
Le retour. Depuis le 1er juillet 2019, la loi sur l’encadrement des loyers s’applique de nouveau à Paris. Elle concerne les baux conclus à partir de cette date et les renouvellements à venir.
Les effets de l’encadrement des loyers
À Paris, lorsque l’encadrement des loyers est respecté, l’impact sur les prix se fait aussitôt ressentir. Par conséquent, il y a davantage de candidats par annonces et moins de logements vacants.
On s’aperçoit alors que l’écart de prix entre ceux du marché historique et les loyers encadrés sont flagrants. En d’autres termes, cela touche en priorité les arrondissements du centre de la capitale où les loyers sont les plus élevés. L’écart se fait moins ressentir dans les arrondissements où les loyers sont déjà plus faibles (zone proche du périphérique).
Par exemple, pour ces 3 arrondissements de Paris où l’encadrement des loyers est appliqué, les annonces attirent beaucoup plus de candidatures :
- IVe arrondissement → 4,7 fois plus
- Ier arrondissement → 3,6 fois plus
- IXe arrondissement → 2 fois plus
Les loyers modérés facilitent la solvabilité des dossiers
Actuellement, les bailleurs exigent que le locataire gagne trois fois le montant du loyer. Selon un expert de la gestion locative : « Un logement, à loyer encadré, aura plus de candidats solvables. Et surtout, le locataire aura le sentiment de payer le juste prix et par conséquent envisagera de rester plus longtemps ».
Un logement, dans les beaux quartiers, ne respectant pas l’encadrement des loyers restera en moyenne 3 à 8 jours de plus sur le marché avant de trouver un locataire.
Pour l’année 2020 la hausse des loyers a été de 1,1% pour les non-meublés. En 2019 elle était de 1,8% et 1,7% pour 2018, selon une analyse de L’OLAP**.
La loi d’encadrement des loyers donne des résultats sur la conformité des offres de location :
- 48% en 2018 ;
- 56% en 2019 ;
- 60% en 2020,
Par exemple en 2018, sur 1 000 annonces proposées, entre juillet et novembre, seulement 48% respectaient l’encadrement des loyers. Attention, plus la surface en mètre carré est petite, plus les loyers pratiqués sont hors la loi.
Selon la CLCV***, les annonces sont légales dans :
- 50% pour un studio ;
- 66% pour un deux ou trois pièces ;
- 78% pour un quatre pièces et plus.
Le dépassement n’est pas négligeable, notamment pour les studios avec 21% du montant total du loyer et 9% pour les autres surfaces.
Afin d’éviter de payer un loyer plus élevé que prévu, mieux vaux passer par des annonces affichées dans les agences immobilières. Pour les locations, 70% des annonces publiées par les agences respecte l’encadrement contre 48% de particuliers à particuliers.
Et les sanctions alors ?
Les sanctions sont peu dissuasives. En 2020, seulement neuf amendes de 1 500€ ont été émises. C’est beaucoup trop peu. Selon un élu : « le montant maximum est fixé à 5 000€. On souhaiterait pouvoir faire les contrôles mais selon la loi, c’est à l’État de le contrôler. Et malheureusement, celui-ci ne met pas tout en œuvre pour le faire ».
En tant que locataire, si vous voulez contester le montant de votre loyer, vous pouvez saisir la commission de conciliation afin de demander le respect de l’encadrement. Au 1er décembre, seulement 21 locataires ont fait cette démarche.
Pour conclure, entre 2015 et 2017 le dispositif a été positif selon Ian Brossat (Membre du conseil de Paris et adjoint, auprès d’Anne Hidalgo, en charge du logement). Les collectivités concernées pouvaient faire leur demande en justifiant des difficultés de logement dans leur parc locatif privé.
L’encadrement des loyers interdit à un propriétaire de fixer un loyer supérieur au montant maximum calculé. Dès lors, l’encadrement des loyers ne peut pas faire l’unanimité chez tous les bailleurs. Comment expliquer à un propriétaire qu’il doit louer son bien de 30 m2 au Sacré-Cœur au même prix qu’un logement identique situé porte de Clignancourt.
Cela est dû au calcul des prix déconnectés du marché et au découpage géographique de Paris en 80 quartiers.
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