Comment freiner la spéculation immobilière et contrôler l’évolution du prix des locations de logements ? Pour cela, la loi ELAN a été promulguée le 23 novembre 2018. Depuis, elle a été expérimentée à Paris et dans quelques autres métropoles. D’ailleurs, certaines communes de la Seine-Saint-Denis en ont fait de même. Aux regards des résultats, l’expérimentation séduit de nombreuses autres villes.
Dans un marché de l’immobilier déjà très tendu, de nombreux maires se posent la question : comment restreindre l’envolée des loyers dans leur commune ? Tout d’abord, la loi ELAN. Cette loi concerne les propriétaires d’un logement loué avec un bail d’habitation. Cependant, l’habitat loué doit se situer en zone tendue (1). De plus, afin de vérifier la géolocalisation du bien, Service-Public.fr met à votre disposition un simulateur. Afin de vous aider, vous pouvez cliquer sur le lien ci-contre : LOGEMENT SITUÉ EN ZONE TENDUE. Depuis la première expérimentation, à Paris et dans plusieurs communes de Seine-Saint-Denis, de nombreuses villes sont volontaires à appliquer la Loi des “loyers encadrés”.
Parce que, depuis novembre 2018 et la promulgation de la loi ELAN des villes situées en zone tendue ont sollicité la demande d’encadrement des loyers. Voici donc la liste des villes ayant déjà appliquées la Loi :
- Paris depuis le 1er juillet 2019,
- Lille, 1er mars 2020,
- Plaine Commune, 1er juin 2021
- Lyon, 1er novembre 2021,
- Villeurbanne, 1er novembre 2021
- Est Ensemble, 1er décembre 2021
- Montpellier, 1er juillet 2022
- Bordeaux, 15 juillet 2022
Loyers encadrés à Paris : des progrès… mais doit mieux faire
Selon le constat du 2e observatoire de l’encadrement des loyers de la Fondation Abbé Pierre, 31% des locations dans la capitale ne respectent toujours pas la loi. Par exemple, pour cette enquête, le calcul a été réalisé sur 10 000 annonces consultées en ligne.
Même si, on note une diminution de 4 points sur la période d’août 2021 à août 2022, passant ainsi de 35% à 31%, trop d’annonces locatives parisiennes publiées dépassent encore le montant de loyer autorisé (Voir carte ci-dessous).
TAUX DE DÉPASSEMENT DES LOYERS À PARIS
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Fondation Abbé Pierre
« Le recul est lent, mais nous laisse espérer une amélioration sensible dans les années à venir… Cependant, il reste encore de gros efforts à faire », déclare Manuel Domergue.
En revanche, en ce qui concerne les petites surfaces louées par des particuliers, le pourcentage s’envole +70%. Néanmoins, de nombreuses villes font acte de candidatures pour déposer un dossier.
Quel est le montant moyen du dépassement des loyers dans la capitale ?
En 2022, le dépassement moyen est de 192€/mois contre 196€ en 2021. Par exemple, « Cela peut représenter jusqu’à un montant additionnel total de 2 300€ pour les locataires impactés », aux dires de la Fondation Abbé Pierre. Les dépassements les plus élevés affectent plus particulièrement les arrondissements de l’Ouest et du Centre de Paris :
- VIIIe : +43,1%
- XVIe : +46,3%
Les moins élevés atteignent 2 arrondissements :
- XIIIe : +15,5%
- XIVe : +17,9%
De plus, pour vous aider à vérifier que les annonces de location sont conformes à la loi, une application est téléchargeable sur encadrement-loyers.
© Anthony Delanoix
Encadrement des loyers : locataires abusés, un site internet vous est dédié
Les petites superficies sont principalement recherchées par les jeunes, les ménages aux revenus modestes ou les célibataires. Alors, vous êtes peut-être concernés si vous louez un logement de moins de 35m2. En effet, dans cette rubrique particulière, le nombre d’annonces de location avec dépassement de loyer explosent +70%. Malgré tout, notons que depuis l’année dernière, le taux reste stable.
Pour Ian Brossat** « C’est la double peine pour les plus précaires, principales victimes des loyers abusifs ». Donc, il espère bien stopper ces excès.
La première dépense des ménages, c’est le logement. Alors, afin de réguler le prix des loyers dans leur ville, plusieurs maires de communes en petite et grande couronne, dites en zones tendues, souhaitent y appliquer la loi ELAN. La demande se fait auprès du ministère en charge du logement en déposant un dossier de candidature d’encadrement les loyers.
Dérogation de compétence aux maires qui auront autorisation de sanctionner
Les maires ont l’autorisation, depuis février 2022, de remplacer les préfets pour contrôler et sanctionner les bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement des loyers. Il n’en reste pas moins qu’un locataire lésé doit se faire connaître.
Selon l’élu : « Pour cela, une plateforme en ligne est créée et il pourra y saisir la Ville concernée. Surtout, après vérification, le propriétaire sera mis en demeure de respecter la loi. Toutefois, s’il n’obtempère pas, il s’exposera à une amende pouvant s’élever de 5 000€ à 15 000€ pour une personne morale ».
Même si, le maire a obtenu une dérogation de compétence pour sanctionner, c’est l’État qui perçoit le montant des amendes. Donc, à cet effet, une brigade d’une trentaine de fonctionnaires a été constituée.
Seine-Saint-Denis
Où en est la situation sur l’encadrement des loyers ?
Comme pour Paris, certaines villes de Seine-Saint-Denis ont déjà, depuis 1 an, mis en place l’encadrement des loyers. Par conséquent, cela a permis de contrer l’explosion des prix locatifs. Malgré tout, le taux de dépassement reste élevé et surtout, il oscille jusqu’à +40% supérieur au taux autorisé.
La Plaine Commune et l’Est Ensemble regroupe 18 villes de Seine-Saint-Denis. Tout d’abord, elles ont été les premières à appliquer la loi ELAN respectivement en juin et décembre 2021. Finalement, même si les premiers résultats semblent positifs, il est encore trop tôt pour établir un bilan final, voir carte ci-dessous.
EN SEINE-SAINT-DENIS LE TAUX DE DÉPASSEMENT DES LOYERS
PLAINE COMMUNE : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains, Villetaneuse.
EST ENSEMBLE : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Fondation Abbé Pierre
Ainsi, l’Est Ensemble est un bon élève avec seulement 14% d’annonces dépassant le taux autorisé. Au Nord, la Plaine Commune connait un résultat moins concluant avec 33% d’annonces dont le prix du loyer est supérieur au montant légal.
Paris, avec 31% de dépassement, se place donc entre les deux et les 3 font mieux que Lyon-Villeurbanne avec 36% et Lille, 43%.
Pour Plaine Commune, le montant du dépassement est aussi moins élevé que les autres avec 148€ comme pour Lyon. En revanche, Lille affiche un dépassement de 190€ et Paris ferme la marche avec 192€.
Loyers : les communes de Seine-Saint-Denis les plus sous tension
Ce sont principalement les villes qui se situent aux abords du périphérique, comme :
- Le Pré-Saint-Gervais,
- Les Lilas,
- Aubervilliers,
- Saint-Ouen,
- Saint-Denis,
- Pantin,
- Bagnolet,
- Montreuil
Heureusement, dans ces communes, l’encadrement des loyers joue amplement son rôle. Par exemple, à Saint-Ouen, l’association Droit au Logement remarque que malgré l’envolée des prix du m2, il n’y a pas d’augmentation significative du prix des loyers, depuis 1 an.
Ici, le prix du m2 a même battu un record en arrivant à 10 000€. Ainsi, pour Thomas Alazet*** « L’encadrement des loyers permet de limiter les tarifs abusifs et par conséquent, réguler les prix. Mais, nous allons devoir attendre l’été 2023 pour observer l’impact réel du dispositif ».
© Lionel ALLORGE
La Basilique Saint-Denis en Seine-Saint-Denis (93).
La ville de Saint-Denis : jusqu’à 79% de locataires
Le département de Seine-Saint-Denis est très impacté par l’évolution des prix de la location. « Ici, sur le territoire, nous avons jusqu’à 60% de locataires contre 40% en moyenne sur le territoire national. Et à Saint-Denis par exemple, le nombre grimpe jusqu’à 79%. La raison ? La mauvaise réputation du département. Cela n’incite pas l’achat pour une résidence principale » déclare Adrien Delacroix****.
Cependant, un avantage, le marché de l’immobilier est moins sous tension que dans les autres départements en petite couronne. Par conséquent, les loyers sont peu ou pas surévalués.
VAL-DE-MARNE
L’expérience “Loyers encadrés” pourrait s’y étendre…
La question se pose donc pour d’autres communes en petite ou grande couronne. Surtout, avec le projet du Grand Paris Express (GPE) et l’arrivée de la Ligne 15 Sud (Voir avancement des travaux des lignes du GPE), de nombreuses villes du Val-de-Marne souhaitent appliquer l’encadrement des loyers. Les villes candidates ont donc déposé un dossier avant le 23 novembre.
DÉPARTEMENT DU VAL-DE-MARNE (94)
© Anne-Marie HALBARDIER
Aux portes de Paris, dans le Val-de-marne, le marché de l’immobilier est très tendu et le prix des locations s’envole. Par exemple, vous regardez une annonce en ligne pour un 3 pièces, 60m2 basiques. C’est la surface la plus recherchée par un couple. Tandis que, d’une annonce à l’autre les prix varient de 1 000€ à 1 800€ vous devez aussi tenir compte des éléments de solvabilité à présenter, soit 2,7 fois le montant du loyer. Alors seulement, vous pourrez passer le contrôle de la garantie loyers impayés. Actuellement le smic est de 1 302€ net.
De nombreuses villes du Val-de-Marne sont candidates à l’encadrement des loyers
Avec l’arrivée en 2025 de la Ligne 15 Sud, les villes comme Créteil, Alfortville et Bonneuil-sur-Marne veulent anticiper une explosion des prix de la location et avec le territoire Grand Paris Sud-Est Avenir (GPSEA) ont déposé un dossier de candidature avant le 23 novembre date buttoir de remise pour l’encadrement des loyers.
© Chabe01
La statue de Jean Jaurès à Alfortville.
Alfortville et Bonneuil : les maires souhaitent réagir vite et envoyer un signal fort aux bailleurs
Bonneuil. Selon Denis Ôztorun, maire (PCF) : « Les prix ont explosé, mais on sait que si l’on n’encadre pas les loyers, les prix vont s’affoler. Il y a une grosse pression car la ville propose encore des tarifs moins élevés qu’ailleurs ».
Sur Seloger.com vous trouverez des prix au m2 oscillant entre 17 et 22€ pour Bonneuil. En revanche à Alfortville, ils évoluent déjà entre 18 et 25€.
Alfortville. D’après Luc Carvounas, maire (PS) : « Nous souhaitons freiner la spéculation immobilière et envoyer un signal fort aux bailleurs-investisseurs. Ceux-ci construisent par lots et louent les appartements très chers à quelques kilomètres de Paris ». Ces fonds d’investissements louent les appartements avant de les revendre afin d’amortir leurs placements financiers.
© Chabe01
Avenue de la république à Bonneuil-sur-Marne.
Une envolée des prix de la location à Bonneuil-sur-Marne
Les agents immobiliers du secteur se sentent impuissants. Face aux prétendants à la location qui, même en CDI, ne trouvent pas un bail à la suite d’un accident de la vie, comme une séparation, etc…
C’est aussi le contrecoup de la hausse des loyers sur la capitale. Ne pouvant accéder à une location dans Paris, ces personnes se reportent sur les communes limitrophes de la petite couronne.
Pour le maire de Créteil, Laurent Cathala (PS) : « Dépôt de dossier, ne signifie pas forcément que nous aurons satisfaction lors du vote en conseil de territoire ».
Cependant, il s’inquiète de l’explosion du marché de l’immobilier locatif dans sa ville. Les prix varient déjà entre 12€ et 21€. « L’encadrement des loyers interviendra dès le 1er janvier 2023, si notre dossier est accepté ».
Communes de la petite couronne : les prix locatifs rattrapent ceux de Paris
Après une candidature refusée lors de sa première demande, le territoire Grand Orly-Seine Bièvre (GOSB) postule à nouveau au dispositif “encadrement des loyers”.
© Chabe01
Les villes comme Ivry-sur-Seine ou Gentilly affichent des prix au m2 proche des montants les plus bas de la capitale, soit 28€, d’après SeLoger.com. Idem pour Arcueil et Cachan où les prix avoisinent les 26€. Ainsi, pour le président du GOSB : « L’encadrement des loyers est indispensable pour répondre à une logique sociale et économique ».
Proche de Paris, dans les 2 villes, les loyers remontent. « Pourtant, sur notre territoire, le niveau des revenus est très faible. 31 quartiers sont en politique de la ville et 11 en rénovation urbaine ».
Selon le GOSB : « Nous avons recensé +60 000 demandes de logement social. C’est-à-dire 10% des demandes en Île-de-France. Depuis 3 ans, à Créteil, les demandeurs sont passés de 4 000 à 6 000. Doit-on prévoir une crise du logement ? Le ministère du Logement avait fixé 125 000 constructions de logement social tandis que seulement 95 000 ont reçu un agrément.
Sanction possible contre les bailleurs
L’expérimentation de la Loi Elan, du 23 novembre 2018, a été instaurée dans les zones dites “tendues” sur une durée de 5 ans. Paris a été la première ville à démarrer l’encadrement des loyers dès le 1er juillet 2019. Ensuite, 2 communes en Seine-Saint-Denis, Plaine Commune et Est Ensemble lui ont emboité le pas, le 1er juillet 2021 et le 1er décembre 2021.
Afin de pouvoir analyser les résultats, la loi 3DS (21 février 2022) a repoussé la date butoir de l’expérience au 25 novembre 2026.
Surtout, cela a permis de renforcer le dispositif avec de nouvelles informations obligatoires pour une annonce comme, le montant :
- Du loyer de référence majoré,
- Mensuel du loyer,
- Des charges,
Mais aussi :
- L’année ou la période de construction du logement,
- La classe énergétique.
Les nouvelles règles vont contraindre plus fortement les bailleurs à respecter la loi mais aussi le loyer de référence.
Par conséquent, avec les nouvelles dispositions de la Loi ELAN mise en place pour contrôler plus efficacement les bailleurs et donc le montant des loyers demandés, une question se pose… Louer ou acheter un logement pour votre enfant étudiant ?
Pour conclure
Après la dérogation obtenue par les maires pour sanctionner les abus de dépassement du montant des loyers, la ville de Paris va renforcer ses contrôles à partir du 1er janvier 2023. Surtout, il y a urgence car 31% des locations parisiennes dépassent actuellement le plafond prévu par la loi.
Ainsi, de nombreux locataires préfèrent passer par une agence afin d’éviter les propriétaires demandant des loyers aux montants abusifs.
Si vous avez besoin d’une expertise immobilière, n’hésitez pas, contacter CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne.
* Manuel Domergue : Directeur des études de la Fondation Abbé Pierre
** Ian Brossat : Adjoint chargé du logement à la mairie de Paris
***Thomas Alazet : Responsable immobilier chez Flatlooker, plateforme d’investissement locatif
****Adrien Delacroix : Adjoint en charge de l’habitat à Plaine Commune
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