L’immobilier de luxe ne s’est jamais aussi bien porté. Tout d’abord, les effets de la crise sanitaire, le retour des expatriés et des étrangers sur le marché de l’immobilier haut de gamme font exploser les prix. Ensuite, les acquéreurs fortunés ont de nouveaux critères de recherches. Ils souhaitent toujours acquérir des biens à de belles adresses avec des vues spectaculaires ce qui transforme le marché de l’immobilier de prestige. En bref, les prix flambent !
Le marché de l’immobilier a quelque peu souffert pendant la période pandémique 2020-2021, mais s’est maintenu malgré tout. En revanche, c’est l’inverse à Paris où l’immobilier de luxe continue de croître. Ainsi, ce secteur de l’immobilier haut de gamme se découpe en 3 segments de prix :
- Entre 750 000€ et 2 millions,
- De 2 à 3 millions,
- 3 millions et +
Pour le premier segment, en 2020 et 2021, les niveaux de vente sont légèrement supérieurs à ceux de 2019. Ensuite, concernant les biens entre 2 et 3 millions, les ventes ont bénéficié d’une hausse de 48% en 2020 et 53% en 2021 par rapport à l’année 2019. Pendant ce temps, pour les ventes à 3 millions et +, les agences spécialisées ont enregistré une augmentation de 159% pour 2020 en 188% l’année suivante pour les niveaux de vente.
Les spécialistes de l’immobilier de prestige observent 3 tendances pour expliquer ce phénomène chez les plus fortunés :
- L’exigence de surfaces extérieures, donc des logements avec de plus grandes superficies et une terrasse ou bien, des maisons et hôtels particuliers avec jardin.
- La valeur refuge de la pierre afin de conjurer le retour de l’inflation, de la remontée des taux bancaires et surtout, des variations de la bourse.
- Un mieux-vivre chez soi, par conséquent, accorder plus de moyens pour son logement au quotidien.
© Christian Hillebrand
Paris, l’immobilier de luxe se porte bien
La Ville Lumière attire de nouveau les investisseurs, s’agit-il des effets du Grand Paris Express et des JO 2024 ? Ou encore, le retour des étrangers sur le marché parisien de l’immobilier de luxe…
Quoi qu’il en soit, Paris remonte à la 5e place du classement Barnes, le classement des villes les plus recherchées. Dans l’immobilier de luxe, 67% des ventes d’appartement en France sont réalisées à Paris à raison d’une moyenne de 14 462€/m2. Toutefois, ce prix varie en fonction des arrondissements.
Selon une étude de SeLoger, plusieurs facteurs sont à l’origine de cette évolution du marché du haut de gamme. Premièrement, les attentes des acquéreurs ont changé, ils ont avec de nouveaux critères de recherche, mais surtout, leurs nationalités. Le marché de l’immobilier de luxe se porte à merveille. Les étrangers reviennent dans la course.
Quelques exemples de prix dans l’immobilier de luxe, rive gauche
Dans le VIe :
- Secteur Panthéon, jusqu’à 18 000€/m2, le plus prisé de la capitale,
- À Saint-Germain-des-Prés et Saint-Sulpice, des appartements de 130 à 150m2 avec des prix de 15 000 ou 16 000€/m2,
Pour le VIIe :
- Au Gros Caillou, il faut compter 13 000 à 16 000€/m2,
- Quartier Faubourg Saint-Germain, les prix se situent entre 15 000 et 18 000€/m2.
© Pascale Gueret
Paris et ses toits typiques, avec vue sur la Tour Eiffel et l’église Saint-Sulpice.
D’après les agences spécialisées de l’immobilier de luxe à Paris, les acquéreurs ont en moyenne un budget qui oscille entre 3 et 4 millions d’euros mais, certains peuvent dépenser beaucoup plus :
- Près du Bon Marché (VIIe), une maison de 350m2 à rénover avec jardin, a dépassé les 13 millions d’euros,
- Aux Champ-de-Mars (VIIe), avenue Émile Deschanel, un appartement de 175m2 à rénover, situé au 2e étage avec vue sur la tour Eiffel s’est vendu à 20 600€/m2,
- Un peu plus loin, vers l’avenue de Suffren (XVe), les prix baissent, et pour un bien similaire, vous pouvez compter entre 14 000 et 15 000€/m2.
© Kireyonok Yuliya
Femme au balcon avec vue sur l’Arc de Triomphe en arrière-plan
… Rive droite, autres exemples, pour de l'immobilier de luxe
- Le centre de Paris a toujours la cote. Dans le Marais (IIIe), les prix se stabilisent, sauf dans le quartier des Arts et Métiers,
- Sur l’Ile Saint-Louis (IVe), un duplex a été vendu à 33 000€/m2. Habituellement, les transactions se situent plutôt entre 17 000 et 25 000€/m2.
- Côté Montmartre (XVIIIe), les prix modulent entre 13 000 et 15 000€/m2. Depuis, l’immobilier de luxe aux Abbesses et aux alentours de l’avenue Junot repartent à la hausse après quelques mois moroses.
© rh2010
Vue sur le Sacré-Cœur d’une des rues sur la colline de Montmartre à Paris.
Dans le haut de gamme de l'immobilier, quel est le profil des ultrafortunés ?
Les acquéreurs nouveaux sont de plus en plus riches et jeunes. Par exemple, le nombre des ultrafortunés s’est majoré de 5,5% en 1 an. Ils sont actuellement 295 450 dans le monde. D’ailleurs, leur fortune globale est passée de 32,2 milliards de dollars à environ 35,5. Ainsi, parmi les 3 204 milliardaires que compte la planète, 670 le sont devenus en 2021. D’un autre côté, le nombre de super milliardaires avec une fortune estimée à + 50 milliards de dollars a augmenté de +27%.
Dans la catégorie des fortunes à + 30 millions de dollars, les personnes nées entre 1993 et 2010, soit la génération Z, s’installent durablement. Ainsi, en 2025, ils représenteront 10 à 15% des super fortunés contre 4% en 2019.
De même, en 2025, la génération Y, née entre 1978 et 1992 deviendra majoritaire dans cette catégorie. Elle représentera 45 à 50% des personnes ultrafortunées de la planète.
Cette nouvelle génération, des ultrafortunés, va marquer de son empreinte « éthique et éco-responsable » le marché de l’immobilier de luxe à Paris. En d’autres termes, ils vont s’engager dans des rénovations énergétiques coûteuses afin de remettre aux normes des biens classées énergivores, les passoires thermiques. Et surtout, en étant très attentive au poids écologique des matériaux ainsi qu’à l’origine des matières premières.
© Wirestock
Pendant la pandémie, les acquéreurs de l’immobilier de luxe à Paris, ont été majoritairement des Français
À en croire, l’étude de SeLoger, en France, mais plus précisément dans la Ville Lumière, 90% des transactions à plus d’1 million d’euros ont été réalisées par des Français. En raison de la crise sanitaire, les étrangers s’étaient retirés du marché français. En outre, lorsque le monde traverse une crise sanitaire et économique, comme cela a été le cas avec le Covid-19, pour les investisseurs de l’immobilier de luxe, la pierre reste une valeur rassurante.
Selon le directeur général du groupe Daniel Féau : « Finalement, avec la mise en place du télétravail, les personnes passent de plus en plus de temps chez eux… Par conséquent, ce n’est plus simplement un investissement dans la pierre qu’ils recherchent, mais surtout de pouvoir jouir d’un lieu de vie agréable au quotidien. De plus, ils souhaitent profiter des taux d’emprunt encore relativement bas avant que ceux-ci ne remontent. »
Avec la fin de la crise sanitaire, les investisseurs étrangers sont de retour sur le marché parisien de l’immobilier haut de gamme…
Les Américains sont de retour sur le marché de l’immobilier de luxe dans la capitale
Leur retour ne passe pas inaperçu, car leurs budgets sont le plus souvent conséquents. Ils avoisinent les 2 à 8 millions d’euros. Selon le président de Sotheby’s Paris Ouest : « De plus, les Américains profitent d’un dollar un peu plus fort que l’euro et ciblent les biens immobiliers de luxe dans les VIIe, VIIIe et XVIe arrondissements de Paris. Surtout, l’inflation française ne les concerne pas… Finalement, ils ne négocient pratiquement pas. »
© Éric Isselée
L’arc de triomphe au centre de la Place de l’Étoile à Paris
Ces étrangers recherchent principalement dans le fameux triangle d’or de la capitale : les avenues Montaigne, Champs-Élysées et Georges V, ou le Nord du XVIe où les prix immobiliers des biens haut de gamme se situent entre 3 et 5 millions d’euros. Parce que, leurs critères sont différents, ils ne sont pas forcément en quête des biens d’exception, mais plutôt d’une adresse.
Par exemple, un appartement de 200m2 avec 3 chambres a été vendu pour la somme de 3,8 millions d’euros. En Île-de-France comme à Paris, l’ensemble du marché de l’immobilier évolue régulièrement.
© Karen Mandau
L’estimation du prix des extérieurs a évolué pour les biens immobiliers !
D’après notre expert : « La valeur d’un extérieur va fluctuer selon sa superficie. Avant la pandémie les professionnels appliquaient leur barème classique, 0,5% ; 1% ou 1,5% de plus-value du m2 en fonction des chambres, du salon, etc.
Aujourd’hui, pour l’immobilier en générale et encore plus pour l’immobilier de luxe, les acheteurs demandent des extérieurs. C’est devenu un critère primordial dans l’achat d’un bien immobilier dans la capitale. Surtout, ils sont avides de plus d’espace à vivre et de verdure à proximité. »
Par conséquent, d’après Meilleurs Agents, dans l’immobilier de luxe : « Une surface spacieuse est devenue un critère incontournable pour 42% des sondés en 2022 contre 32% l’année précédente. De même, 40% des personnes sondées, recherchent un extérieur de qualité contre 30% l’an dernier.
Ainsi, pour le haut de gamme, les demandes d’extérieurs dans le XVIe n’ont cessé de progresser car cet arrondissement bénéficie, entre autres, de nombreux espaces verts. En conclusion, les acheteurs veulent se sentir de mieux en mieux chez eux, les critères ont évolué. »
De nouveaux arrondissements pour le Haut de gamme parisien : les IXe, Xe et XVIIIe
Les quartiers les plus prisés par les grandes fortunes restent situer dans l’Ouest parisien, soit, les XVIe et VIIIe, car, à eux deux, ils regroupent 30% des offres de prestige… Cependant, le Nord de Paris, les IXe, Xe et XVIIIe n’ont pas dit leur dernier mot.
Là, selon le président du groupe Junot Immobilier : « On commence à voir arriver, de nouveaux acquéreurs âgés de 30 à 40 ans, qui ont fait fortune dans le digital.. Ainsi, pour l’immobilier de luxe, le Nord de la capitale commence à être recherché pour son ambiance et sa mixité. Par exemple, la valeur les appartements tourne aux alentours de 13 300€/m2. »
Les Arrondissements de PARIS ET L’IMMOBILIER DE LUXE
© Anne-Marie HALBARDIER
Immobilier de luxe, les familles prospectent des écoles de qualité
Manque d’enseignants, grève à répétition, non-remplacement des professeurs, absentéisme, la France n’occupe plus que la 23e place sur 79 du classement Pisa*. En d’autres termes, avant de s’installer, les familles sont à la recherche de bonnes écoles pour leur progéniture. Surtout, ils souhaitent ancrer leur logement près de ces établissements. Le plus souvent, ce sont des écoles privées qui se localisent principalement dans l’Ouest parisien. En résumé, pour les ménages fortunés avec des enfants scolarisables, cela devient un point essentiel dans l’achat d’une résidence familiale haut de gamme.
D’après un agent immobilier** : « Les plus attentifs à ce critère, sont les expatriés. Ils veulent retrouver ce qu’ils ont connu à l’étranger, des écoles privées de haut vol. »
Selon un directeur d’établissement : « À Paris, il s’ouvre une école bilingue par an… Et pour 1 place, nous avons 800 demandes. »
© Photographee.eu
Les départements « dit chics » proches de Paris, une alternative à la Ville Lumière pour l'immobilier de luxe
Voici les départements limitrophes, où s’observe le report des demandes parisiennes pour l’immobilier de luxe, plus d’espace et un extérieur :
- Les Yvelines (78). Le prix des maisons s’est envolé de +18,6%, en deux ans, soit 5 896€/m2. De plus, les villes comme : Le Vésinet, Saint-Germain-en-Laye et Versailles sont les plus plébiscitées.
- Les Hauts-de-Seine (92). Ici, le prix du m2 a augmenté de seulement +7,6%, soit, 7 885€. Par exemple, les villes les plus demandées sont Saint-Cloud, Ville d’Avray et Sèvres.
Tandis qu’à Neuilly-sur-Seine (92), un hôtel particulier est parti pour 5 millions d’euros même en ayant, en plus, des travaux pour 3 millions d’euros.
PARIS ET DÉPARTEMENTS LIMITROPHES OÙ LES GRANDES FORTUNES INVESTISSENT DANS L’IMMOBILIER DE LUXE
© Anne-Marie HALBARDIER
En conclusion
L’immobilier en générale a connu une année record en 2021. Cependant, la crise sanitaire a rebattu les cartes de l’immobilier de luxe. Ce marché a explosé avec les nouveaux critères des acquéreurs : plus d’espace et un besoin impératif d’extérieur.
Les arrondissements du cœur de la capitale ainsi que les plus prisés, VIIIe et XVIe ont toujours la cote auprès des ultrafortunés Français ou étrangers. Deux départements limitrophes de Paris, le 78 et le 92, sont de plus en plus plébiscités. Ils offrent une alternative aux acquéreurs d’immobilier de luxe qui ne trouvent pas dans la Ville Lumière des biens de plus grande superficie et surtout avec des extérieurs.
Pour tout achat immobilier, n’hésitez pas et faîtes appel à un expert en immobilier. Celui-ci pourra vous indiquer en toute impartialité la valeur exacte du bien que vous souhaitez acquérir.
Nous, CEI PARIS, spécialiste de l’Expertises Immobilières parisienne, sommes à vos côté pendant toute la période de votre projet. Alors, sollicitez-nous pour toutes vos demandes d’expertises.
Autres articles
