PASSOIRES THERMIQUES
Qui achètent ?

Passoires Thermiques qui achètent

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Énergivores, en 2018, elles étaient 2,3 millions recensées en Île-de-France dont 385 000 dans la capitale. D’ailleurs, les passoires thermiques vont être interdites à la location au 1er janvier 2023. C’est la conséquence du vote « Loi Climat » par la France. Cependant, les passoires thermiques trouvent acquéreurs. Alors qui sont-ils ?

Le record en France se trouve en Île-de-France en raison des 45% de logements considérés comme des passoires thermiques. Les villes où elles sont les plus nombreuses sont, Paris (24%), Saint-Denis (22,3%) et Argenteuil (21,8%). Ces logements sont classés E, F ou G selon le nouveau DPE*. Ils sont très couteux en énergie car trop mal isolés. Alors, passoires thermiques, qui sont les acquéreurs ?

De plus, depuis le 25 août 2022, les propriétaires ne peuvent plus augmenter les loyers en cours de bail des biens étiquetés F et G.

Les professionnels du secteur ont donc constaté une arrivée massive en 2022 de passoires thermiques sur le marché, soit +16% contre +6% en 2021.

Qui achètent les passoires thermiques à Paris ?

Alors, qui sont les investisseurs dans les passoires thermiques ? Pour Stanislas de Dinechin** : « Les ventes se concrétisent, on a même doublé le nombre de nos transactions soit 42 en 3 mois avant la loi contre 89 sur la même période après son vote ».

Passoires Thermiques qui achètent

© Anne-Marie HALBARDIER

Les acheteurs sont à 60% des primo-accédants, dont un tiers à moins de 30 ans. Ils sont à la recherche de petites surfaces pour y habiter. Comme le bien ne sera pas mis en location, les nouveaux propriétaires ne sont pas dans l’obligation d’effectuer des travaux de rénovation. « Afin d’aider et de rassurer les futurs acheteurs dans leurs négociations, l’agence fait réaliser par une société spécialisée un devis travaux. Ce chiffrage permet de ramener le logement en classement E alors qu’ils sont proposés, sur le marché, classés F ou G ».

Le marché de l’immobilier évolue régulièrement. Alors en dépit du contexte économique, de la hausse du prix de l’énergie et des taux d’intérêt mais aussi de la guerre en Ukraine, c’est encore le bon moment pour investir et devenir propriétaire. La pierre demeure un investissement immobilier rassurant.

Des travaux d’isolation intérieure égalent une perte de superficie

Un mauvais classement F ou G représente une décote du bien pour le vendeur. Mais, des travaux d’isolation par l’intérieur peuvent représenter jusqu’à 7% de la surface totale. « Perte de superficie plus baisse du prix de vente en fonction du montant des travaux, de nombreux vendeurs ont du mal à l’intégrer, c’est toute une pédagogie à effectuer en amont ».  

DPE – NOUVELLES ÉTIQUETTES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

graphique des nouveaux double-seuils étiquettes

© Anne-Marie HALBARDIER

Pour l’agence : « Depuis le 1er juillet, nous avons réalisé 43 ventes de biens classés F et 23 classés G. Selon le classement de l’appartement, les marges de négociations sont différentes. En moyenne, 2,8% pour les biens classés F et 7% pour les G tandis que le pourcentage est tombé à 1,4% pour des biens d’un classement supérieur ».

Afin de ne pas réaliser des travaux de rénovations énergétiques non concluants, vous devez suivre des étapes dans un ordre bien précis.

POUR RAPPEL

Concernant les travaux énergétiques, l’État a mis en place de nombreuses aides afin de soutenir financièrement les Français dans leurs projets.

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Achat de passoires thermiques : 3 exemples d’acquéreurs

Voici les 3 acheteurs interrogés par Le Parisien. Tout d’abord, Léa, 32 ans. Elle a acquis un 34m2, soit, un 2 pièces dans le XIIarrondissement de la capitale pour 320 000€. C’est un appartement en rez-de-chaussée classé G.

Pour elle, c’est une bonne affaire car avec un meilleur classement sa valeur aurait été de 350 000€. Léa a intégré la marge de négociation. Les travaux ne lui font pas peur car elle a des amis qui effectueront les travaux.

Pour les travaux énergétiques elle a compté une enveloppe de 12 000€. Ainsi elle pourra isoler les murs avec du polyuréthane, un isolant fin pour ne pas trop perdre de superficie. De plus, Léa isolera le sol, changera la porte d’entrée ainsi que les radiateurs et enfin fera installer des volets roulants.

Finalement, elle a interrogé des personnes qu’elle connaissait au ministère de la Transition écologique. Il existe de nombreuses dérogations comme le refus de la copropriété d’effectuer des travaux d’isolation par l’extérieur. Pour elle, il sera difficile d’avoir une application stricte des textes.

De toute façon pour Léa, cela ne changera rien. En effet, pour le moment elle a acheté pour y vivre. Donc, si elle doit un jour le mettre en location, elle choisira le meublé touristique, qui bénéficie d’une réglementation plus souple.

Travaux de rénovation énergétique. Isolation intérieur des murs

© macrovector

Les différentes étapes pour la rénovation énergétiques des murs en intérieur dans une maison.

Autre exemple d’achat de passoires thermiques, Élise, 25 ans

Là, c’est l’achat d’un studio de 24m2 dans le XVIIe avec l’agence Hosman. Classé G, affiché à 245 000€, elle l’a acquis pour 240 000€. Un bien acheté a 10 000€/m2 qui pour un appartement en bon état aurait tourné plutôt autour des 13 000€/m2 à 14 000€/m2.

Donc, Élise pense avoir plutôt fait une bonne affaire car avoir des travaux à faire ne l’a pas découragée au contraire. Selon Élise : « Si on a peur d’un DPE F ou G, on n’achète pas à Paris ! ». De plus, elle a tout fait refaire à son goût. Pour 800€ Léa a isolé murs et plafond. Néanmoins, elle prévoit de changer les fenêtres ultérieurement car pour le moment l’investissement est trop élevé, soit 3 000€.

« J’ai eu la chance d’avoir, avant d’emménager, la rénovation de la toiture votée en AG ». En conclusion, bonne nouvelle, lorsque je souhaiterai revendre, l’appartement sera classé C ou D.

Travaux de rénovation énergétique

© macrovector

Travaux de rénovation énergétiques dans une maison : Chauffage, climatisation et eau.

Dernier exemple pour un achat de passoire thermique, Jeannine, 73 ans

Jeannine a acheté à Vincennes (94 Val-de-Marne) pour un investissement locatif, un studio classé F. Situé au 5étage, le logement affiché 215 000€ a finalement était acquis pour 205 000€.

Au départ, Jeannine ne voulait surtout pas acheter une passoire thermique. C’est l’agence par laquelle elle est passée qui lui a proposé un devis. Celui-ci lui a permis de chiffrer l’enveloppe énergétique nécessaire pour mettre le bien aux normes. Avec la négociation qui en a découlé, la réduction du prix a dégagé la somme à prévoir pour effectuer les travaux. Ainsi, elle a pu isoler les murs par l’intérieur et acheter un nouveau radiateur.

Dans un avenir proche Jeannine changera aussi le ballon d’eau chaude. Jeannine : « Avec l’ensemble des travaux, je vais pouvoir le mettre en location et augmenter le montant du loyer ».

POUR INFO

Un achat immobilier représente un budget conséquent. Alors n’hésitez pas à faire appel à un expert en immobilier. Vous avez besoin d’une expertise, contacter CEI PARIS.

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*DPE : Diagnostic de Performance Énergétique.

** Stanislas de Dinechin : cofondateur et PDG d’Hosman, agence digitale à prix fixe

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