Encore peu utilisée en France, la vente d’un bien immobilier en viager reste une solution pour continuer à vivre chez soi… et toucher un complément de retraite. Quel viager choisir ? À quel âge envisager un tel projet ? Quels sont les avantages et les inconvénients du viager ?
Le viager immobilier demeure un marché confidentiel en France avec un taux d’un peu plus de 1% des transactions immobilières, soit 4 000 à 5 000 par an. Alors, pourquoi choisir de vendre ou d’acheter en viager ? Parce que en France, cette solution avait encore jusqu’à aujourd’hui mauvaise réputation.
Selon des spécialistes du viager : « Il reste des réticences culturelles. Un certain nombre de Français voit le viager comme un pacte avec la mort ».
En raison du prix élevé de l’immobilier, du manque de bien sur le marché, de la crise sanitaire et du vieillissement de la population tout cela semble stimuler le secteur. Finalement, de plus en plus de seniors font le choix du viager pour privilégier leur maintien à domicile. En outre, cela suppose souvent, des aménagements couteux du logement et la mise en place de services au quotidien.
L’investissement immobilier reste un achat rassurant. Actuellement, la vente en viager connaît un certain regain d’intérêt. Le viager serait l’une des réponses au financement de services dédiés spécifiquement à nos seniors contre la dépendance. Les spécialistes prévoient une augmentation de 5% par an du marché du viager.
En quelques chiffres… l'achat ou la vente en viager
De nos jours en France, la moyenne mensuelle des retraites est de 1 350€. Tandis que, le coût moyen du séjour dans un EHPAD ou une maison de retraite à un montant évoluant entre 2 800 et 3 200€. La rente viagère moyenne mensuelle est de 715€.
Les biens les plus prisés sont à 77% des logements de 4 pièces et plus. Ainsi, les appartements représentent 43% du marché du viager contre 57% pour des maisons. En outre, on peut aussi acheter en viager : un terrain, un garage, un parking, etc. Afin de connaitre la valeur d’un bien immobilier, n’hésitez pas à faire appel à une expert.
Ces biens sont vendus à 95% en viager occupé contre 5% en viager libre ou autre forme de viager. Ainsi, les vendeurs sont pour 51%, des hommes et pour 49%, des femmes. Tandis que du côté des acheteurs, les hommes sont 75% pour 25% de femmes.
LE VIAGER EN QUELQUES CHIFFRES…
© Anne-Marie HALBARDIER – 2021
Qu’est-ce qu’une vente immobilière en viager ?
L’opération consiste à acheter à une personne âgée son appartement ou sa maison. La vente en viager classique est une transaction immobilière, devant notaire. Elle permet au vendeur (le crédirentier) de toucher de la part de l‘acheteur (le débirentier) une somme de départ (le bouquet) et une rente viagère mensuelle revalorisée chaque année (selon de taux d’inflation) jusqu’à sa mort.
En d’autres termes, c’est un contrat qui lie le débirentier et le crédirentier pendant de nombreuses années. Les sommes sont convenues préalablement par les deux parties dans les clauses du contrat de rente viagère. La somme forfaitaire versée lors de la vente est variable et elle représente 20 à 30% du prix total de la valeur du bien.
La rente est calculée selon plusieurs critères :
- La valeur du bien,
- La valeur locative,
- L’âge du vendeur.
L’acquéreur ne peut occuper le logement qu’au décès du vendeur sauf si celui-ci décide de libérer immédiatement son bien. L’acheteur devient pleinement propriétaire à la mort du vendeur.
ATTENTION : si l’acte de vente prévoit que la rente est constituée sur une seule tête, au décès du crédirentier le versement du montant de la rente s’arrêtera. Le conjoint survivant ne pourra donc plus prétendre à la continuité des versements.
À SAVOIR : toutefois, si l’acte de vente prévoit que la rente est constituée sur deux têtes, le montant des versements restera intégralement dû jusqu’à la mort du survivant. Mais elle pourra aussi être partiellement réduite selon les clauses de l’acte de vente préétablies (Article 1972 du code civil).
Le prix de vente est plafonné en fonction de barèmes qui tiennent compte de l’espérance de vie du vendeur. Ceux-ci sont consultables auprès des notaires où chez les experts en viager. Attention, tous ne se basent sur les mêmes barèmes… il est donc recommandé d’en consulter plusieurs.
Exemple de calcul pour un viager occupé
- Valeur vénale de la maison retenue lors de la transaction : 360 000€
- Le couple est âgé de : 91 et 83 ans
- Le montant du bouquet : 70 000€
- Il reste à convertir en rente viagère : 290 000€
- Selon l’espérance de vie des vendeurs : 1 314€/mois
En fonction de sa situation personnelle, c’est au vendeur de choisir s’il privilégie la rente ou le bouquet. L’expert ou le notaire pourra aiguillier les crédirentiers en proposant des simulations.
Côté fiscalité et frais pour l'achat ou la vente en viager
Pour le vendeur. Dans le cadre de l’exonération résidence principale, le bouquet n’est pas imposable. En revanche, la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu. De plus, un abattement de 40% est appliqué entre 60 et 70 ans, puis de 30% au-delà de 70 ans. Cependant financièrement, il s’acquitte des petites réparations et les frais d’entretien.
Pour l’acquéreur. Il n’y a pas d’avantage fiscal spécifique pour l’achat en viager. Concernant la taxe foncière, elle reste à sa charge, excepté la taxe d’ordures ménagères. De même, financièrement, il doit prendre en charge tous les frais de gros travaux concernant la structure du bien. Dans le cas d’une copropriété, il paie aussi les charges.
Plusieurs cas, de vente en viager
Il existe de nombreuses options pour une vente en viagère, les plus classiques :
- Vente en viager occupé. Le vendeur conserve un droit de jouissance par conséquent, il a l’usage de son bien et reste chez lui jusqu’à son décès. Le bouquet et la rente viagère sont fixés en fonction de l’âge du vendeur. Par conséquent, plus il est âgé, plus la rente sera élevée.
- Viager libre. Le vendeur perd ses droits de jouissance et d’occupation dès la signature du contrat de vente. L’acquéreur peut emménager tout de suite dans son bien ou le mettre directement en location.
Donc dans cette situation, le vendeur peut obtenir un bouquet et une rente plus élevés. Ceux qui font ce choix décident d’aller en maison de retraite ou souhaitent emménager définitivement dans leur résidence secondaire.
Mais aussi, les options de vente à terme occupée ou à terme libre
D’autres options pour une vente en viagère, mais moins connues :
- En cas de viager à terme occupé. Une date d’échéance est fixée par les deux parties lors du contrat de vente. L’acquéreur connait précisément combien va lui coûter le bien. Il sait aussi parfaitement à l’avance le montant des mensualités et sur quelle durée il doit les verser.
En revanche, le vendeur jouit de son bien jusqu’à son décès. Si le contrat n’est pas arrivé à échéance avant le décès du vendeur, l’acheteur doit continuer à verser la rente viagère aux héritiers. - Lors d’un viager à terme libre. L’acheteur peut disposer du bien dès la signature du contrat sans attendre le versement total du paiement. Le versement se fait à terme et il n’y a pas de versements de rente viagère à payer.
En revanche, le vendeur n’assume plus les frais et les charges du bien.
À SAVOIR : un avantage pour le vendeur, les revenus issus des mensualités perçues ne sont pas assimilés à un revenu immobilier.
Et enfin, l’option vente en viager sans rente
Avec ce choix, l’acheteur paie la totalité à la signature :
- Un viager sans rente. Moins connu que le viager classique, le viager sans rente est une transaction immobilière pour laquelle l’acheteur paie la totalité du prix au vendeur lors de la signature.
L’acquéreur devient nu-propriétaire et le vendeur usufruitier du logement. Possibilité pour l’acquéreur de souscrire un prêt hypothécaire. De nombreux avantages et inconvénients pour ce choix.
Cas d'annulation pour une vente en viager
Selon l’article 1975 du code civil, si le vendeur (le crédirentier) décède dans un délai de 20 jours suivant la date de vente de la maladie dont il était atteint, le contrat est annulé.
Le contrat est annulé si les 3 conditions suivantes sont réunies :
- Le vendeur est atteint de la maladie au jour de la signature du contrat.
- S’il décède dans les 20 jours qui suivent la date du contrat.
- S’il décède des suites de la maladie dont il souffrait.
L’âge moyen des vendeurs
Actuellement, l’espérance de vie est de 85 ans pour les dames et 79 ans pour les messieurs. Par conséquent, le bon âge pour réaliser un tel projet se situe entre 75 et 85 ans.
L’âge moyen d’un vendeur pour une transaction immobilière est de 75 ans. Ci-dessous la répartition des opérations par tranches d’âges :
- 51% sont âgés de 75 à 85 ans
- 20% pour les 85 ans et +
- 19% pour les 70 à 75 ans
- 11% pour les -70 ans
Pour quel motif choisir la vente en viager ?
Plusieurs raisons entrent en ligne de compte, mais principalement, acquérir un complément de retraite. Pour certains, c’est la recherche d’une meilleure qualité de vie, voyager, profiter des activités culturelles ou sportives, etc. Ou bien, aménager son habitation afin de rester plus longtemps chez soi et financer le service à la personne. Pour d’autres, pouvoir faire le choix de déménager dans une maison de retraite et terminer sa vie sereinement sans soucis financiers. En conclusion, profiter pleinement de sa retraite.
Ainsi 46% des vendeurs ayants recours au viager le font afin de bénéficier d’une somme additionnelle chaque mois et ainsi jouir d’un gain de pouvoir d’achat. Ils améliorent leur solvabilité et leur protection familiale. Ils protègent aussi leur conjoint si le viager est contracté sur les deux crédirentiers. La rente est alors réversible en totalité et gratuitement en faveur du survivant (voir les conditions du contrat de vente).
De nos jours, les personnes âgées ont compris que tout baser sur la succession n’était pas une très bonne stratégie. Les Français touchent leur héritage de plus en plus tard, soit en moyenne à plus de 50 ans, voire 60 ou 70 ans.
Dans 20% des cas, les vendeurs ont fait le choix du viager afin d’améliorer leur bien-être. Pour d’autres, soit 19%, ils souhaitent aider leurs enfants financièrement dans leur projet d’achat immobilier ou remboursement d’un crédit, etc.
MOTIVATIONS LES VENDEURS EN VIAGER
© Anne-Marie HALBARDIER – 2021 – Sources : Renée Costes Viager
Les vendeurs voient leur revenus et leur patrimoine augmenter grâce à la vente en viager. En d’autres termes, les revenus augmentent de 50% grâce à la rente perçue. Tandis que la valeur de leur patrimoine explose de +150% grâce au bouquet reçu lors de la vente de leur bien immobilier.
Côté des investisseurs
Pour les acheteurs, le viager représente aussi une bonne affaire. Finalement, la rentabilité annuelle approche les 6 à 8% sur une longue période bien supérieure en comparaison des :
- 2% pour les assurances-vie,
- 4,5% pour les investissements locatifs
- 3% pour les placements sellier
Généralement, 70% des acheteurs sont âgés de 40 à 50 ans et en couple.
RENTABILITÉ DE LA VENTE EN VIAGER
© Anne-Marie HALBARDIER – 2021 – Sources : Renée Costes Viager
Les zones géographiques les plus recherchées pour l'achat en viager
Tout d’abord, les ventes en viager concernent principalement la Côte d’Azur avec 25% de part de marché et 40% pour l’Île-de-France. Dans les 35% restant, répartis entre les autres régions, 12% sont pour les grandes métropoles. Les régions qui suivent de loin, sont Les Pyrénées et la Gironde avec 4% puis le Rhône avec 2%.
LES VILLES LES PLUS RECHERCHÉES POUR LE VIAGER
© Anne-Marie HALBARDIER – 2021 – Sources : Renée Costes Viager
Attractivité des villes en bord de mer. Selon une étude de Baltis Capital sur l’immobilier du littoral recoupant divers critères :
- Rayonnement touristique,
- Connexions ferroviaires,
- Proximité d’une métropole dynamique,
- Vigueur démographique,
- Booms des transactions immobilières,
- Taux de chômage très bas,
- Dynamisme des créations d’entreprises,
- Potentiel étudiant.
Voici les 10 villes, entre Le Havre et la Côte basque, où il serait bon d’investir (classement par ordre alphabétique) :
- Arcachon,
- La Baule-Escoublac,
- Biarritz, Dinard,
- Lège-Cap-Ferret,
- Pornichet,
- Le Pouliguen,
- La Rochelle,
- Saint-Jean-de-Luz,
- Saint-Malo.
Les régions Nord et de la Méditerranée n’entrent pas dans cette étude.
Les avantages de la vente en viager
Pour le vendeur. Cette solution lui permet de bénéficier d’un complément de retraite à vie tout en restant chez lui. Elle est parfaitement adaptée aux personnes sans descendance. Le contrat de vente en viager peut aussi être contracter au sein de la famille. La rente est indexée sur le coût de la vie dont réévaluée chaque année.
Selon l’article 1979, l’acheteur ne peut se libérer du paiement de la rente. Si celui-ci décède avant la fin du contrat de viager, la rente ne s’éteint pas. Les héritiers sont dans l’obligation de poursuivre les versements de la rente. Toutefois, ils peuvent revendre le bien acheté en viager.
Pour l’acheteur. Tout d’abord, acquérir un bien immobilier accessible financièrement à moyen ou long terme. Devenir propriétaire et se créer un patrimoine avec une mise initiale faible. Puis, échelonner le prix de l’acquisition en versant une rente viagère mensuelle et ainsi éviter de contracter un crédit immobilier.
Faire une bonne opération car le prix de l’immobilier a fortement progressé sur l’ensemble du territoire français. Le vendeur, en occupant le logement, continue de l’entretenir jusqu’à son décès.
TABLEAU DES AVANTAGES ET DES INCONVENIENTS DE LA VENTE EN VIAGER
© Anne-Marie HALBARDIER – 2021
Les inconvénients du viager
Pour le vendeur. Un risque de défaut de paiement et arrêt du versement de la rente viagère de la part de l’acheteur. Afin de se couvrir contre ce désagrément, il est fortement recommandé au vendeur de faire inscrire une « clause résolutoire » dans l’acte de vente. Cette clause devra stipuler qu’en cas de non-versement de plusieurs rentes, il récupère son bien.
Pour l’acquéreur. Aucune visibilité sur la date à laquelle il disposera du bien ni à quelle date il stoppera les versements mensuels de la rente viagère. Donc, il n’a aucune garantie sur le coût global de l’opération. Aucune visibilité du terme en cas de grande longévité, par conséquent, la transaction peut se révéler très onéreuse !
À SAVOIR : Le vendeur (le crédirentier) doit continuer de s’acquitter de la taxe d’habitation. Les dépenses courantes en réparation et entretien du bien reste à la charge de l’habitant, donc du vendeur sauf s’il libère les lieux au moment de la vente.
En conclusion, si vous souhaitez faire le choix de la vente en viager, faites-vous accompagner par des professionnels. Ils pourront vous renseigner et vous guider au mieux en fonction de votre situation. Cela réduira au maximum les problèmes quelle que soit la formule choisie. La transaction pourra se dérouler aux meilleures conditions. L’opération se signe obligatoirement devant notaire.
Pour l’acheteur. Le contrat de viager repose sur l’espérance de vie du vendeur, soit son décès. Il est donc fortement déconseillé d’acheter un bien immobilier en viager si le vendeur à moins de 70 ans.
Si vous souhaitez avoir plus de renseignement, vous pouvez aller sur le site : Service-Public.fr.
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