Pénurie de logements en ville… Conséquence, pour beaucoup de personnes, ce sont des heures de recherches en ligne. C’est particulièrement le cas à Paris et dans d’autres grandes villes françaises. Malheureusement, pour 1 annonce des centaines de candidatures… Alors, mieux vaut-il louer ou acheter ?
En lisant l’article ci-dessous, vous comprendrez tout d’abord pourquoi le secteur de la location immobilière en ville est impacté pour une pénurie sans précédent. D’ailleurs, toutes les recherches sur internet le démontrent. Les logements en ville sont de plus en plus rares. Et deuxièmement, pourquoi pour le coût d’un loyer équivalant à un remboursement de crédit, ne pourriez-vous pas envisager de vous orienter vers le marché de l’achat immobilier ?
Parce qu’aujourd’hui, le constat est simple ! Le marché des biens à la location demeure sous tension. Depuis un bon moment, les professionnels observent un déséquilibre important entre l’offre et la demande. La première est rare et en réponse pour la deuxième, des dossiers par centaines. De toute évidence, les candidatures des plus aisées offrent naturellement de meilleures garanties en général. Conséquence, cela favorise le choix du bailleur.
Les logements en ville, particulièrement touchés par cette carence, sont les petites superficies comme les studios et les 2 pièces. Dans le cadre de leur rareté, ces biens locatifs partent très vite.
Offre locative : un manque de logements en ville
Comme vous l’indique le tableau ci-dessous, de nombreuses grandes villes sont en fort recul d’offres de logements. Ainsi, à chaque petite annonce immobilière de location publiée, le nombre de candidats postulant explose. De toute évidence, bien connue des professionnels depuis longtemps, cette situation s’est aggravée post Covid. De même, ce manque de logements locatifs touche aussi les villes du Grand Paris dont bon nombre dans l’Essonne.
TOUS BIENS IMMOBILIERS CONFONDUS
LE RECUL DU NOMBRE D’ANNONCES DISPONIBLES
– Entre juillet 2019 et juillet 2025 –
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Bien’ici
Les causes de la pénurie de logements en ville
De nombreux autres critères ont participé à la chute du nombre de biens à la location :
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Pour rappel, depuis le 1erjanvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location. D’ailleurs, il en sera de même en 2028 pour les biens classifiés F. Ces logements sont considérés comme “Passoires thermiques”. Aux dires d’Arnaud Hacquart* : « Cela a entraîné le retrait de bon nombre de logements du marché locatif, et essentiellement les petites surfaces. » ;
- 2024, fin de la loi Pinel;
- Suite à la suppression de la loi Pinel, beaucoup de bailleurs ont fait le choix de se tourne vers la location touristique, plus rentable ;
- La hausse des loyers.
À SAVOIR
Un arrêté publié le 26 août au « Journal officiel » valide une révision du mode de calcul du DPE. Finalement, corriger le désavantage des biens chauffés à l’électricité par rapport à ceux au gaz.
Grâce à cette publication, en tant que propriétaires bailleurs, vous pourrez de nouveau louer votre bien sans réaliser de travaux.
Ainsi, en 2027, les passoires thermiques seront mieux notées. Des biens classés G passeront à F et ceux en F à E.
Surtout, la modification va permettre à 300 000 logements dont 120 000 locations de bénéficier d’un meilleur classement, et donc, contourner la loi Climat et Résilience.
De plus, un nouveau diagnostic du bien ne sera pas nécessaire.
Un point sur le coût du loyer des logements en ville
Tout d’abord, à Paris comme en petite et grande couronne ainsi que dans de nombreuses grandes villes en France, le montant des loyers repart à la hausse. Quelques chiffres, selon SeLoger, le montant moyen d’un loyer pour un T2 de 50m2 :
- Moyenne nationale : 858 €/mois hors charges (soit 17,16 €/m²) ;
- À Paris : 1 662€/mois (soit 33,24 €/m²).
Selon Service Public, l’évolution du montant des loyers conformément à l’indice de référence des loyers (IRL) pour le 2e trimestre 2026 :
- Plafond légal (IRL T2 2026) : +1,15 % en Hexagone, contre +0,78 % au premier trimestre 2026.
- Indice de référence (Niveau T2 2026) : 148,37 en métropole.
- Évolution annuelle globale (Insee) : Les loyers des résidences principales ont progressé de +1,7 % sur un an fin 2025 (+1,2 % dans le secteur libre et +2,7 % dans le secteur social).
Voici le témoignage de 2 professionnels du secteur. Aux dires de Nicolas Jeffs** : « Il n’est pas rare d’avoir 400 appels pour un 20m2, dont certains jusqu’à 3h du matin. » Surtout, « Parmi eux, il y a des candidats avec des garants qui gagnent jusqu’à 15 000€ voire 20 000€/mois… » Cela atteste bien la crise que traverse le marché de l’immobilier en France.
Même bilan pour Marc Lebel*** : « Le processus pour louer un appartement est devenu un casting. » Par conséquent, « Il faut avoir de très bons garants et être extrêmement réactif, voire partager des points communs avec le propriétaire pour se démarquer. », déplore-t-il.
Logement en ville : Coût du crédit vs Montant du loyer
Actuellement, le marché de l’achat immobilier est plus ouvert que celui de la location. Serez-vous alors tentés de faire ce choix ? Acheter afin de vous soustraire à la hausse des loyers. Car le montant de votre remboursement de crédit sera stable. Toujours selon l’agent immobilier parisien : « Il y a un stock énorme de logements en ville à vendre, et les prix ont baissé de 10% en 5 ans à Paris. »
Pour rappel, depuis 2022, le taux des coûts d’emprunt a augmenté. Un prêt sur 20 ans est passé d’environ 1% à 3,5% maintenant. Vous allez devoir aussi en tenir compte. De plus, avec ce 1er achat, vous allez vous construire un patrimoine. Ce bien pourra aussi dans l’avenir vous permettre lors de la revente d’acheter plus grand.
ÉVOLUTION DE LA HAUSSE DES LOYERS À PARIS
– Entre 2024 et 2026 –
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APPARTEMENT
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JUILLET 2024
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JUILLET 2025
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JUILLET 2026
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ÉVOLUTION SUR 2 ANS
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|---|---|---|---|---|
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Studio - T1
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Meublé
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1 029€
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1 050€
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1 150€
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+12%
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Vide
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952€
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990€
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987€
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+4%
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T3
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||||
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Meublé
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2 500€
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2 750€
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3 010€
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+20%
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Vide
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2 185€
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2 159€
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2 200€
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+1%
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PRIX MOYEN CHARGES COMPRISES.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Bien’ici
… Premier exemple, Antoine, nouveau propriétaire d’un 2 pièces
Examinons tout d’abord le cas d’Antoine, 29 ans, qui a franchi le pas. Après un changement de vie, il a dû chercher un autre logement en ville pour se loger. « À cause de mon statut d’intermittent du spectacle, je me suis retrouvé face à des murs lorsque j’ai essayé de louer. » Car « Personne ne voulait me prendre malgré mon bon dossier. » Voilà pourquoi, dépité, il choisit de regarder les petites annonces concernant les ventes d’appartement.
Ainsi, « Je suis tombé par hasard sur une annonce sur Leboncoin. Tout de suite, j’ai visité l’appartement et j’ai fait une offre, presque pour plaisanter. » Et, « À ma grande surprise, j’ai été retenu directement. », se remémore ce technicien du son.
Aujourd’hui, avec un prêt sur 25 ans, il est propriétaire pour 200 000€ d’un 2 pièces de 27m2 à Montrouge (92). « J’ai fait le calcul, là où j’habite, le coût de mon crédit est environ le même que celui d’un loyer. » Puis continue avec… « Même si je pars de Paris, je pourrai toujours le mettre en location. Ça rembourserait quasiment mon crédit mensuel. »
© jcstudio
Paris, ses logements et la Seine.
Autre exemple… Lylia qui passe de colocataire à propriétaire
Peu d’annonces locatives et augmentation du prix des loyers, Lydia colocataires depuis 8 ans en a marre. « Trouver un logement à Paris a toujours été compliqué. » Néanmoins, « J’ai l’impression qu’il y avait tout de même plus d’offres avant. » Surtout « Je ne voulais pas forcément être propriétaire à la base, mais très vite, je me dis que ça n’avait aucun sens de louer au vu du marché. »
Cependant, « Dans Paris, il n’y avait pas grand-chose dans mon budget. Pantin s’est imposé comme une évidence en matière de biens à vendre et de qualité de vie. »
Il faut dire qu’un achat immobilier peut, sur le long terme, devenir un bon investissement. D’après Nicolas Jeffs : « Selon mes estimations acquérir un appartement de 55m2 à Paris avec un crédit sur 20 ans pourrait devenir plus avantageux que de le louer, au bout de 11 ans environ. » Cependant, « Le crédit à rembourser étant plus conséquent que le loyer, il reste important de prendre en compte l’épargne forcée. » Avant tout, « Cette somme plus importante à rendre chaque mois change vos habitudes et vous force à économiser. », avance-t-il.
Pour conclure, fin 2025, Meilleurtaux a même publié une étude qui fait passer la période d’emprunt à plus de 20 ans pour un logement parisien de 70m2.
De ce fait, propriétaires, vous bénéficiez de deux avantages certains : d’une part, vous échappez à l’augmentation annuelle des loyers, et surtout, votre mensualité de remboursement de prêt demeure fixe.
Important : pas d’achat immobilier possible sans apport personnel
Malgré tout de nos jours, la fiche de paie ne suffit plus, pour un achat immobilier l’apport personnel est indispensable. Dans la plupart des cas, que ce soit dans la capitale ou en Île-de-France pour Nicolas Jeffs : « Il faut un apport patrimonial ou familial, le salaire ne suffit plus. » Le montant de l’apport moyen avoisine 82 000€ pour l’IDF et 132 000€ Paris intra-muros, ce qui équivaut au quart du prix. Pour en avoir le détail, reportez-vous à la carte ci-dessous.
ACHAT IMMOBILIER : QUEL MONTANT D’APPORT PERSONNEL REQUIS ?
– En Île-de-France –
CALCUL BASÉ SUR 12 000 DOSSIERS TRANSMIS AUX BANQUES EN 2025.
Actuellement, d’après l’agent immobilier parisien « Oui, c’est plus simple d’acheter que de louer à Paris. Mais pour cela, il fait avoir de l’argent et des garanties. ». D’ailleurs, c’est malheureusement le même constat en petite couronne comme dans les plus grandes villes de France.
Le PDG de Jinka en fait aussi l’observation, « Avant 2022, on pouvait acheter avec très peu d’apport, mais aujourd’hui, ce n’est plus du tout le cas. » Autre analyse du professionnel « Il y a une crise de confiance vis-à-vis de l’immobilier qui va s’amplifier avec le temps. » En bref, « Au vu du contexte global, personne ne sait comment vont évoluer les prix du secteur. Il faudrait être Madame Irma ! »
L’impact de la politique sur le secteur de l’immobilier
Comme à l’approche d’une échéance politique importante, le pays se fige ou presque. Les élections présidentielles françaises de 2027 l’illustrent bien encore une fois. Comme on pouvait s’y attendre, analyse Frédéric Teboul**** « Le marché est frileux. Ça fait 20 ans que je fais de l’immobilier à Paris, et à chaque fois qu’une présidentielle arrive, il ralentit. »
Effectivement, chaque changement politique apporte ses nouvelles règles en matière de : fiscalité immobilière, aide à l’achat, contrainte locative, rénovation énergétique, etc.
Dans ce contexte, les potentiels acquéreurs sont attentistes. Et Nicolas Jeffs conclut par « Ils sont exigeants, ont accès à beaucoup d’informations, analysent et prennent leur temps. » Surtout, « Ils visitent 6 à 9 logements en ville avant de faire un choix contre 1 à 3 il y a quelques années. » En bref « Ils ne veulent pas se tromper. »
PAROLE D’EXPERT
Un achat immobilier représente un lourd investissement financier. Et seule une étude approfondie du bien vous permettra de minimiser toutes déconvenues.
Alors, que vous soyez déjà propriétaire ou futur acquéreur d’un bien immobilier à Paris, vous aurez besoin d’une expertise immobilière en toute impartialité…
N’hésitez pas et contactez un expert, CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne.
*Arnaud Hacquart : Président fondateur et dirigeant d’Imodirect, site de location entre particuliers.
** Nicolas Jeffs : Agent immobilier parisien.
*** Marc Lebel : PDG et Fondateur de Jinka. Une appli pensée d’abord pour les particuliers afin de leur faciliter la recherche d’un bien immobilier.
**** Frédéric Teboul : Directeur fondateur du groupe d’agences immobilières parisien Fredélion.
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