En France, sur l’ensemble du territoire, les prix de l’immobilier ont l’air de se stabiliser après 2 ans de cataclysme. Cependant, le marché réagit différemment dans plusieurs grandes villes. Ainsi, les professionnels enregistrent des écarts importants entre Lyon et Marseille… Un point plus précis sur les 2 villes !
Au 1er octobre, vendeurs comme professionnels constatent cette évolution vers une stabilisation des prix. C’est d’ailleurs ce que font ressortir les indicateurs de Meilleurs Agents, la plateforme d’estimation immobilières en ligne, avec 0% de hausse sur l’hexagone, depuis le mois de septembre. Afin d’illustrer le propos de l’article, un point sur l’écart des prix de l’immobilier entre Lyon et Marseille qui sont les 2 villes les plus peuplées après Paris.
Mais avant, découvrez sur la carte de France ci-dessous, le prix du m2 relevé, au 1er octobre 2024, pour un appartement, dans une sélection de 33 grandes villes :
PRIX DU M2 POUR UN APPARTEMENT AU 1er OCTOBRE 2024
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : SeLoger et Meilleurs Agents
Vers une reprise du marché immobilier. Donc, d’après le spécialiste Thomas Lefebvre* : « Le pire est derrière nous et cette phase de stabilisation ne fait que le confirmer. » Néanmoins, « Le marché aura besoin de quelques mois pour digérer les tendances de fond initiées au premier semestre 2024. » C’est-à-dire, « La maîtrise de l’inflation, mais aussi, la baisse des taux d’emprunt et la progression des revenus, etc. » Conclusion, « Les prix devraient par conséquent encore connaître une très légère baisse, de -1%, d’ici à la fin de l’année. »
Un écart de 30% des prix de l’immobilier entre Lyon et Marseille
Le recul national moyen de -1% des prix immobiliers, pressenti par les professionnels d’ici fin décembre, ne concerne absolument pas Lyon et Marseille. Parce que les 2 municipalités représentent bien la disparité de l’évolution du marché immobilier entre certaines grandes villes françaises. Voici les chiffres :
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VILLE
|
DÉPARTEMENT
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NOMBRE D’HABITANTS (1)
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PRIX
DU M2 |
|---|---|---|---|
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LYON
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RHÔNE-ALPES (69)
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522 250
|
4 672€ ▼
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MARSEILLE
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BOUCHES-DU-RHÔNE (13)
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873 076
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3 613€ ▲
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Source : (1) Chiffre de l’Insee en 2021.
LYON
Les prix de l’immobilier dans cette métropole ne sont pas encore à la stabilisation. Parce qu’à 3 mois, selon Meilleurs Agents, la ville affichera, pour un appartement, une chute de -2,7% du prix du m2.
Mais surtout, en 3 ans, les prix à Lyon ont reculé de -11,2%. Conséquence, pour son prix au m2, la ville se positionne dorénavant à la 6e place sur les 35 plus grandes agglomérations de France. De plus, depuis janvier, la capitale des Gaules enregistre une chute de -5,8% des prix et même à nouveau -1% par rapport au mois dernier.
Toujours selon l’expert : « Il y a 30% d’écart de prix entre les deux villes. Or, il n’y a pas un écart de 30% sur les salaires. Donc, cela signifie que le pouvoir d’achat immobilier est beaucoup plus important dans la cité phocéenne. Par ailleurs, si Lyon a longtemps été plus attractive que Marseille au niveau économique, depuis 5 ans c’est le contraire. »
© Vwalakte
À Lyon, les agences immobilières ont fourni un gros travail afin de convaincre les vendeurs de réajuster leurs prix
Sandra Viricel** déclare : « On a dû faire un gros travail pour convaincre les vendeurs de réajuster leurs prix. » En raison de prix incohérents avec le marché, « Je me suis même retrouvée en situation de refuser des mandats car les propositions ne correspondaient pas au marché. Les propriétaires doivent donc accepter ces évolutions, et cela prend du temps. »
Tout d’abord, voici quelques ventes réalisées à Lyon par son agence où les prix divergent fortement selon les arrondissements :
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ARR.
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SUPERFICIE
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PRIX
D'ACQUISITION |
PRIX AU M2
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|---|---|---|---|
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IIe
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53 m2
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315 000€
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5 943€
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VIe
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72 m2
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469 000€
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6 500€
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|
VIIe
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46 m2
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185 000€
|
4 021€
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L’agente immobilière prévoit même de nouvelles baisses. Cependant, elle pense que la ville de Lyon va entrer dans sa période de stabilisation. « Aujourd’hui, et contrairement à l’année dernière, un logement correctement estimé se vend, ce qui prouve que les acheteurs qui avaient mis leur projet en pause reviennent sur le marché. », analyse-t-elle. En outre, « On a même des offres sans négociation, ce qui n’était pas le cas en janvier. »
Même constat à l’agence Novea. Estelle, aussi négociatrice immobilière, observe aussi « clairement plus d’appels en ce moment, car il y a une prise de conscience que les taux sont plus accessibles ».
Après Lyon, qu’en est-il pour la ville de Marseille ?
Aux dires de Simon Azelie*** : « On les a vus débarquer en masse. » Finalement, il nous donne un exemple : « En vendant son 60m2 à 650 000€, un Parisien pouvait s’offrir une maison de ville dans le quartier Vauban, au pied de Notre-Dame de la Garde. » De même, il y a quelques temps, le professionnel a trouvé un acheteur pour un studio de 33m2. Ce bien vendu 200 000€ soit à 6 060€/m2, est situé dans le même quartier que la maison mais offre en plus une vue sur la Basilique. En d’autres termes, un prix quasiment supérieur à 2 fois la moyenne dans la cité… Et, l’acheteuse est une Parisienne.
Autre exemple, autre vente, un logement de 146m2, sans extérieur et à rénover à trouver acquéreur pour 300 000€, soit 2 054€/m2.
“Marseille est devenue très tendance” et “… Les tarifs sont vraiment orientés à la hausse.”
À l’inverse des Lyonnais, les Marseillais assistent, depuis 3 ans, à une augmentation des prix de l’immobilier, avec +11,5%. Ainsi, derrière Perpignan, Marseille affiche la plus remarquable progression des prix. Cependant, la raison est facile à comprendre. Marseille attestait, pour une ville de cette importance, un prix moyen très faible à 3 613€/m2. En comparaison, Paris proposé un prix 2,5 fois plus élevé à 9 279€/m2. D’ailleurs, post Covid, cette différence de prix n’est pas passée inaperçue auprès de certains Parisiens.
» On les a vus débarquer en masse. »
Ciel bleu et températures agréables sont les atouts avérés de Marseille, analyse Simon Azelie. De même, malgré des événements tragiques comme les écroulements de vieux immeubles ou d’insécurité dûs aux luttes de territoires par les trafiquants, le marché immobilier dans la cité phocéenne n’a subi aucun impact. « Ça concerne plutôt les quartiers Nord, qui sont très excentrés. », relate-t-il. Et, « Par ailleurs, un gros travail de rénovation a été entrepris par la mairie. »
L’agence Café de l’immo confirme : « La météo est souvent citée comme source d’attractivité, et surtout, depuis quelque temps, Marseille est devenue très tendance. La preuve : le magazine en ligne britannique “Time Out“ a décerné à Notre-Dame-du-Mont le titre de quartier le plus cool du monde. »
© Jane Ackerley
Les ventes immobilières à Marseille repartent…
Autre analyse de Jean-Mathieu Gallo**** : « Nous sommes partis de tellement bas que, sous l’effet, en grande partie, des achats des Parisiens, les tarifs sont vraiment orientés à la hausse. À tel point que cela a pu créer certaines tensions dans des quartiers où les locaux ne pouvaient plus se loger. » Conséquence, les prix de l’immobilier devraient encore grimper.
Un exemple d’acquisition à la sortie du confinement : l’agence a vendu un bien de 15m2 pour 189 000€. C’était simplement une cabane de pécheur sur la plage située à l’entrée des calanques.
Pour lui, cette époque est bel et bien terminée. Actuellement, vous pouvez acheter, dans le quartier Camas, un logement de 62m2 pour 230 000€. « On sent que la confiance est revenue dans les foyers, notamment, car aujourd’hui, nous avons de plus en plus de locaux qui achètent. Et ça, c’est très positif. »
POUR INFO
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* Thomas Lefebvre : Directeur scientifique de SeLoger et de Meilleurs Agents.
** Sandra Viricel : À la tête de sa propre agence à Lyon et partenaire du réseau d’indépendants, la Boîte Immo.
*** Simon Azelie : De l’agence le Café de l’immo.
**** Jean-Mathieu Gallo : Pattron de l’agence Buddy’s immobilier.
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