La demande locative de bureaux dans la capitale est toujours aussi forte alors que l’offre est au plus faible. Par conséquent, certains quartiers affichent des prix moyens pouvant franchir les 1 000€/m2/an. L’étude de Cushman & Wakefield vous en dévoile donc les montants par rapport aux stations de métro.
Le prix d’une location de bureaux à Paris ne fait qu’augmenter régulièrement chaque année. D’ailleurs, le spécialiste mondial de l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield, le confirme en présentant, le 6 décembre dernier, les résultats de leur étude. Celle-ci concerne principalement le montant locatif de bureaux sur le marché d’Île-de-France. Les prix de la location de bureaux à Paris grimpent de plus en plus, et cela, depuis quelques années déjà.
Les surfaces, mises sur le marché et qui sont prises en compte dans l’étude, sont situées aux abords d’une station de métro. L’enquête indique que, dans Paris intra-muros, les prix « ne cessent de progresser et atteignent des moyennes records. » Soit, pour certaines, une hausse moyenne de +15% sur 1 an. D’ailleurs, quelques quartiers ont même enregistré des pointes de +50%.
Afin de connaître les tarifs de location au m2 d’un bureau à Paris, en fonction de son emplacement par rapport à une station de métro, consulter la carte ci-dessous :
TARIFS LOCATIFS DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE PAR STATION DE MÉTRO
COÛT ANNUEL AU M2
MÉTHODE DE CALCUL : RAYON DE 350 M AUTOUR DES STATIONS INTRA-MUROS, À NEUILLY AINSI QU’À LA DÉFENSE.
POUR LES AUTRES MARCHÉS EXTRA-MUROS, 500 M.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Cushman & Wakefield
Location de bureaux à Paris : c’est encore au cœur de la capitale que les tarifs les plus élevés s’affichent
Comme le confirment, les montants sur le plan ci-dessus, les plus hauts, c’est-à-dire, entre 1 100€ et 1 170€/m2/an, demeurent au cœur de la capitale dans le 1er arrondissement. Le Top 3 est donc comme suit :
- Les Tuileries à 1 170€/m2/an,
- Palais-Royal – Musée du Louvre à 1 160€/m2/an,
- Pyramides à 1 110€/m2/an,
Petit rappel, le 1er arrondissement de Paris est reconnu comme le quartier central des affaires (QCA). Ce pôle financier de la capitale s’étire du VIIIe au sud du XVIIe en traversant Paris-Centre jusqu’au IXe.
© Giorgio GALEOTTI
PLACE VENDÔME – PARIS 1er
En partant des stations Palais-Royal, Musée du Louvre et place Vendôme puis en remontant vers Saint-Lazare, la moyenne des prix s’affiche au-delà des 900€ pour atteindre même les 1 100€/m2/an.
Le centre de Paris… Les secteurs les plus recherchés
D’après Olivier Taupin*, le constat est limpide : « On observe très clairement un phénomène de recherche de centralité des entreprises. Cette forte demande dans le secteur fait face à un taux de vacance très faible, de l’ordre de 2,5%. Une rareté des produits qui entraîne logiquement une augmentation des valeurs. »
Plusieurs atouts pour le quartier de l’Europe dans le 8e arrondissement de la capitale, au cœur du QCA. Premièrement, la centralité du secteur qui est toujours très recherchée après l’installation des grands du numérique et du Net comme Google, Alibaba et Criteo. Deuxièmement, son réseau de transports en communs, avec gare et métro, comme la gare Saint-Lazare, mais aussi les Lignes 2, 3, 12, 13, 14 et RER E. Surtout, l’arrivée de Google dans le quartier d’affaires n’a eu de cesse d’attirer d’autres grandes sociétés.
La Place de l’Europe
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Paris 8e
© Anne-Marie HALBARDIER
Autre atout qualitatif et très important, les entreprises s’installent dans des immeubles haussmanniens en rénovation ou en restructuration. Par conséquent, cela entraîne une augmentation de la moyenne des prix à la location pour les bureaux situés aux alentours des stations de métro du quartier.
Un nouvel exemple, dans un quartier populaire où les prix évoluent autour des 740€/m2/an, Château-Rouge. Selon Olivier Taupin, les prix se justifient par « Deux immeubles de bureaux magnifiques qui vont être livrés bientôt. De plus, il y en a très peu dans le secteur. »
Évolution des prix pour la location de bureaux avec la politique du logement souhaitée par la ville de Paris
D’après Cushman & Wakefield, pour l’année prochaine, les prix de la location de bureau à Paris devraient dépasser 900€, pour les stations de l’Ouest parisien. En outre, les tarifs locatifs de bureau parisien évolueront en fonction de la mise sur le marché d’offres de plus en plus qualitative. Enfin, les prix ne devraient pas baisser, car l’offre continuera de se raréfier avec la politique du logement mise en place par la ville de Paris.
Moins de création de bureaux pour plus de logements individuels et sociaux, c’est la politique que semble vouloir appliquer la mairie de Paris pour pallier la crise du logement. Un souhait tout particulier pour les arrondissements du QCA où, pour 90m2 de bureaux, investisseurs et promoteurs devront proposer 180m2 de logements. Conséquence, un frein important aux futurs candidats…
Au mois d’octobre, lors du Conseil de Paris, l’adjoint PCF au logement Jacques Baudrier a déclaré : « Nous ne voulons plus de création de bureaux dans cette zone, où on compte déjà 10 millions de mètres carrés de la sorte et où les prix s’envolent autour de 1 000€ le mètre carré de loyer par an. »
La situation en petite couronne…
La petite couronne est à la traîne. D’après les chiffres, c’est le résultat de l’analyse d’olivier taupin : « La moitié des transactions en Île-de-France ont été réalisées dans la capitale en 2024. D’habitude, ce chiffre plafonne autour des 43%. On voit très clairement une demande moindre hors de la capitale. Avec le télétravail et le flex office, les entreprises cherchent des surfaces plus petites, mais bien desservies et avec tous les services nécessaires. »
Les loyers les plus faibles pour des bureaux se dénichent à proximité des stations de métro à la périphérie Nord et Est. « En général, une station éloignée de la capitale est moins chère. », démontre l’étude de Cushman & Wakefield. En revanche, le département des Hauts-de-Seine (92), en région parisienne, avec les communes de Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret ou Boulogne-Billancourt regroupe et affiche les prix à la location/m2/an les plus élevés :
- Les Sablons à 550€,
- Pont-de-Neuilly à 510€,
- Pont-de-Sèvres à 460€.
Avec la future Ligne 15, les stations d’Issy à 420€/m2/an et Pont-de-Sèvres prennent de la valeur. « L’impact positif de ce futur hub reste à confirmer. Pour le moment, ce qu’on peut dire, c’est que ce sont des secteurs qui se développent depuis longtemps avec des immeubles de très grande qualité mis sur le marché. Ce qui explique ces prix. », rapporte le Directeur.
L’esplanade de la Défense qui propose encore des tarifs locatifs à 400€/m2/an et qui avait profité de 2 années de faste après la pandémie Covid est maintenant fortement impactée par la crise immobilière. « La Défense affiche un taux de vacance de l’ordre de 15% avec 500 000 m2 de surface disponible. Ça crée forcément la tendance inverse avec une baisse des loyers. », analyse Olivier Taupin.
TRANSFORMER LES BUREAUX VACANTS EN LOGEMENTS
Une transformation loin d’être simple et qui a un certain coût…
Avec la pandémie de 2020, le télétravail est devenu un nouveau mode de travail. Par conséquent, pour les entreprises, les lieux de travail d’il y a 10 ou 20 ans ne sont plus adaptés aux besoins d’aujourd’hui.
Depuis de nombreuses années, le logement en Île-de-France traverse une crise profonde. D’ailleurs, en petite et grande couronne des milliers de bureaux sont désertés.
Par exemple, en mars 2024, rien qu’en IDF, 4,7 millions de m2 de bureaux étaient vacants. De plus, sur ce nombre depuis au moins 2 ans, 110 immeubles d’un total de 1,2 millions de mètres carrés sont vides.
Néanmoins, selon les chiffres de l’Institut Paris Région, « Depuis 10 ans, environ 1 900 nouveaux logements par an ont été livrés après une reconversion de bureaux en logements. »
Ainsi, entre 2013 et 2021, 17 000 logements ont été réalisés. Le nombre est encore faible mais ne pourra que progresser dans les années à venir.
D’autres types de biens sont aussi pris en compte comme les hôtels ou les bâtiments publics. D’ailleurs, les deux tiers des projets sont principalement situés en petite couronne et à Paris.
Pour expliquer ce faible pourcentage de réalisations, l’Institut a noté plusieurs freins. « Ils sont réglementaires, même si certains ont déjà été levés par la Loi ELAN de 2018. Mais aussi financiers, car ils comprennent le coût des opérations, le coût pour les collectivités avec la perte des recettes que cela entraîne et pour finir les investissements nécessaires pour offrir les équipements et les services aux nouveaux habitants. »
EN ÎLE-DE-FRANCE… LES CHIFFRES
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Consortium des bureaux de France
Alors, comment améliorer la situation ?
Tout d’abord, il faudrait faciliter leurs réalisations. Pour cela, l’Assemblée nationale a adopté à l’unanimité un texte visant à faciliter le changement.
En bref, selon Nicolas Bauquet** : « Il faut surtout aborder le sujet de façon plus globale. » Ces nouveaux logements doivent être effectués dans des zones bien desservies par les transports en commun. Surtout, « On doit aussi prendre en compte des surfaces pour des activités productives, ainsi que des locaux pour la logistique de proximité. » Ces critères sont essentiels pour le fonctionnement d’une ville.
Autre problématique, les normes. « Elles sont totalement différentes en fonction des usages. » Par rapport à une construction neuve la transformation de bureaux en logements représente une équation économique très différente.
Pour conclure. Toute cette réflexion doit mener à une autre manière de voir la construction des bâtiments. Tout d’abord, il faut qu’ils soient réversibles. Ainsi, ils pourront s’adapter aux besoins futurs des Franciliens, tout comme sur l’ensemble du territoire Français.
Prix de la transformation d’un local commercial en logement
Exemple de coût. Transformer un local commercial en logement peut représenter un gros budget. Vous devez calculer environ 1 500€/m2 tout compris. Tout d’abord, il faut prévoir de remplacer les vitrines pour garantir une meilleure isolation. Dans un deuxième temps, installer une salle de bain et une cuisine équipée. Autre gros travaux, la mise aux normes électriques ainsi que la réfection des sols et enfin, un changement de façade.
Pour des informations supplémentaires le site Service-Public.fr avec comment transformer un bureau ou un commerce en logement ?
À SAVOIR
Le manque de logement, en Île-de-France et plus particulièrement à Paris, a poussé en 2021, la Ville de Paris a fait un appel à Projets Urbains Innovants ayant pour objectif de transformer des bureaux vides en logements.
Voici des exemples réalisés récemment :
Cergy, une ancienne gare transformée en logement étudiants, livraison septembre 2024.
Paris 7e arrondissement, les anciens bureaux du ministère de la Défense, situé boulevard Saint-Germain, transformés en logements sociaux.
Seine-Saint-Denis, le Village Olympique reconverti en nouveau quartier avec logements et commerces de proximité.
PAROLE D’EXPERT
Déjà propriétaire ou futur acquéreur d’un bien immobilier à Paris…
Vous avez besoin d’une expertise pour l’achat d’un commerce ou une location de bureau d’entreprise, contactez le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne, CEI PARIS.
* Olivier Taupin : Directeur de Cushman & Wakefield.
** Nicolas Bauquet : Directeur général de L’Institut Paris Région.
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