ACHAT IMMOBILIER
Appartement au-dessus d’un commerce

Acheter un appartement au dessus d'un commerce. Restaurant en dessous d'appartement d'habitation

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Temps de lecture : 6 minutes

Même avec un coup de foudre, doit-on acheter un bien immobilier au-dessus ou à côté d’un commerce? Le prix de vente de celui-ci est calculé différemment d’un appartement dit classique. Ces logements subissent en général une décote plus ou moins importante selon les nuisances occasionnées.

Le bien au-dessus d’un commerce ça peut être un bar ou un restaurant…) était généralement le logement des propriétaires. De nos jours, les propriétaires préfèrent souvent vivre ailleurs. Ces appartements restent donc très longtemps inhabités. Les logements situés au-dessus ou à côté d’un lieu de négoce sont connus pour se vendre moins cher qu’un logement dit “classique”. Un rabais est inévitable lorsqu’un commerce occupe un rez-de-chaussée. Actuellement, les futurs acquéreurs sont à l’affût de la moindre anomalie afin de négocier et faire baisser le prix de l’appartement. Mais alors, faut-il acheter un appartement au-dessus d’un commerce ?

Prix moyens du m2 dans quelques grandes villes de France

  • Bordeaux 4 491€/m2,
  • Lille 3 982€/m2,
  • Lyon 5 386€/m2,
  • Marseille 3 322€/m2,
  • Montpellier 3 650€/m2,
  • Paris 10 870€/m2,
  • Toulouse 3 433€/m2.

Les commerces tels que les bars, les restaurants ou une boîte de nuit sont les plus redoutés car ouverts la nuit. Dans ses conditions, même un deux pièces, pourtant logement pourtant prisé, dans le XVIe arrondissement de Paris peine à trouver un acquéreur… la cause, nuisances sonores, odeurs de cuisine et tabac.

Même problème pour la vente d’un 120 mètres carrés, très bel appartement refait à neuf. Situé dans le centre de la capitale ce bien est au-dessus d’un bar musical. La vente a mis neuf mois en subissant de surcroît une décote de 12% par rapport au prix de sa valeur théorique.

Un trois pièces de 56 m2 dans le XIXe arrondissement de Paris s’est vendu 20 000 euros de moins à cause des débits de boissons implantés à proximité du bien.

En fonction des arrondissements dans la ville lumière, la présence d’une vie nocturne à proximité est considérée comme un atout. En revanche, pour d’autres futurs acquéreurs, le bruit est rédhibitoire et analysé comme une source de nuisances.

Valorisation d’un bien immobilier, les facteurs d’influence

Après avoir pris connaissance du prix de l’immobilier au m2 dans votre secteur, vous devez aussi tenir compte des diverses caractéristiques de l’immeuble et de votre bien. A cette estimation générale, vous allez devoir appliquer une décote de 10 à 20%. Elle est calculée en fonction des nuisances particulières de chaque établissement. Lire attentivement le règlement de copropriété qui détermine les activités autorisées et limite les éventuelles nuisances.

La présence d’un bar ou d’un restaurant en-dessous d’un appartement engendre des nuisances diurnes et/ou nocturnes. Généralement du bruit, des remontées importantes d’odeurs de cuisine et de tabac dus à la présence de terrasses. La décote peut alors atteindre 30%.

Après avoir pris connaissance du prix de l’immobilier au m2 dans votre secteur, vous devez aussi tenir compte des diverses caractéristiques de l’immeuble et de votre bien. A cette estimation générale, vous allez devoir appliquer une décote de 10 à 20%. Elle est calculée en fonction des nuisances particulières de chaque établissement. Lire attentivement le règlement de copropriété qui détermine les activités autorisées et limite les éventuelles nuisances.

Doit-on acheter un appartement au dessus d'un commerce ?

La présence d’un bar ou d’un restaurant en-dessous d’un appartement engendre des nuisances diurnes et/ou nocturnes. Généralement du bruit, des remontées importantes d’odeurs de cuisine et de tabac dus à la présence de terrasses. La décote peut alors atteindre 30%.

Dans la Capitale et selon une étude de Liberkeys, un bien situé au-dessus d’une discothèque perd en moyenne 3,5% de sa valeur. Avec un bien à moins de 50 mètres d’un bar, on constate une baisse significative de :

  • -8% dans le XVIe arrondissement ;
  • -5% dans le Ier ;
  • -4% dans les IIIe et IVe arrondissements.

L’impact sur les prix est plus fort dans les quartiers des XVIe et Ier arrondissements où la population est plus âgée. Ceux sont deux secteurs classés comme “bourgeois” et “conservateurs” où le calme pour dormir est fortement apprécié.

Et dans les quartiers plus dynamiques ?

Dans les quartiers plus dynamiques où l’ambiance festive prime et où l’on peut facilement aller boire un verre, manger ou danser, c’est l’inverse. Là, la population est plus jeune et la vie nocturne plus développée. Pour exemple :

  • le XIIIe un bonus de +6% ;
  • le XIVe +3% ;
  • le XIIe +2% ;
  • le XVe +1%.

Pour ces quatre arrondissements, considérés comme des lieux de fêtes, c’est un atout.

L’impact du prix par arrondissement sur un bien immobilier ayant à proximité un commerce

Carte par arrondissements impact prix au-dessus d'un commerce

© Anne-Marie HALBARDIER – Juillet 2021 – Source : LeParisien

Appartement au dessus d'un commerce, quelle décote ?

Si le commerce ne vend pas de denrées alimentaires et n’engendre que du passage durant la journée comme un magasin de vêtements, la décote sera de 10% maximum. A l’inverse, avec des amplitudes d’ouvertures importantes, tôt le matin et tard le soir donc des nuisances sonores prolongées, la décote atteindra jusqu’à 20%.

Cela concerne aussi les boulangeries, boucheries, poissonneries, fromageries, primeurs, bars ou restaurants sans terrasse qui génèrent en plus des nuisances d’odeurs dans les appartements.

Les stations-services et les pressings peuvent susciter des problèmes de santé. Un fleuriste peut aussi amener des nuisances sonores à cause de son système de ventilation. Les laveries peuvent faire grimper les charges d’une copropriété si celle-ci ne possède pas un compteur d’eau individuel.

La décote sera différente si le bien immobilier est situé juste au-dessus du commerce ou deux étages, voire plus, au-dessus. Plus on est haut, moins on perçoit le bruit et les odeurs.

Concernant les cabinets médicaux ou d’avocats en étages, une détérioration d’usure des parties communes plus rapide due à des passages plus fréquents.

En conclusion

La décote est plus importante si la nuisance est prolongée. Pour vendre plus rapidement et mieux, vous pouvez effectuer des travaux. Par exemple, isoler phoniquement en installant un triple vitrage. Malheureusement cela ne vous permettra pas de rentabiliser le prix des travaux avec un prix de vente plus élevé. La décote sera moins importante lors de la vente mais ne pourra pas totalement être supprimée. Fenêtres ouvertes, les nuisances seront de nouveau perceptibles.

 Il ne faut donc pas surpayer au moment de l’achat du bien… faites appel à un expert. CEI PARIS peut à votre demande vous fournir une expertise en valeur vénale ou un avis d’expert.

À noter que lors d’un achat et en présence d’un café ou un commerce quelconque déjà installé lorsque vous emménagez, vous n’avez aucun recours possible sur la base des troubles anormaux de voisinage.

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