Après les gares de Lyon (XIIe) et de Montparnasse (XIVe), découvrez la 2e partie de cette enquête initiée en janvier 2025 et poursuivie les mois suivants. La question est toujours la même : “En partant d’une des gares parisiennes, où acquérir une maison à 45 min de Paris ?”
Aujourd’hui, départ… Gare du Nord (Xe) ou de l’Est (Xe) !
À l’instar de la 1re partie de l’enquête relative à un départ de la gare de Lyon (XIIe) ou de la gare Montparnasse (XIVe), vous trouverez ci-dessous, la suite avec un départ de 2 nouvelles gares. D’ailleurs, nouvelles régions, alors nouveau classement de villes qui concilie les mêmes critères de même importance. C’est-à-dire, la qualité de vie, le temps de transport, les infrastructures des communes, mais surtout, le prix de l’immobilier. Conclusion, l’ensemble des résultats recueillis détermine un autre top 10 de villes qui pourraient aussi vous intéresser. Néanmoins, la question demeure la même : “Où acquérir une maison à 45 minutes max d’une grande gare parisienne ?”
Dans ce 2e article consacré aux achats de maison à moins de 45 minutes d’une des grandes gares parisiennes, la 3e gare sélectionnée est… La gare du Nord. Alors, quelle commune choisir pour investir dans une maison en respectant les critères sélectionnés, mais surtout, sans exploser son budget.
3/AU DÉPART DE…
GARE DU NORD
Où investir dans l’achat d’une maison en partant de la gare du Nord, tout en restant à moins de 45 min de transport de la capitale ?
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Insee
Montsoult, petite commune du Val-d’Oise (95), compte 4 095 habitants (chiffre de 2022). Elle est située à 25 Km au Nord de Paris, à flanc de coteau et à l’orée de la forêt de L’Isle-Adam.
La commune, aux allures de village, se situe à seulement 28 minutes de la gare du Nord. Ainsi, en empruntant le Transilien H, et tout en restant proche de la capitale, vous allez pouvoir acquérir une maison à Montsoult.
LIGNE H DU TRANSILIEN
© Île-de-France Mobilités
Cette ville est composée à 80% de pavillons. Selon la plateforme de Meilleurs Agents, le prix moyen est de 3 119€/m2. Finalement ici, les maisons représentent aussi un bon placement dans la pierre. Parce qu’en 5 ans le prix de l’immobilier a augmenté de 9% et même de +20% en 10 ans.
Voici le Classement au départ de la gare du Nord :
– TOP 10 DES COMMUNES –
DÉPART GARE DU NORD : OÙ ACQUÉRIR UNE MAISON À -45 MIN DE PARIS
|
|
Commune
|
SCORE
|
|---|---|---|
|
1
|
Montsoult (95)
|
13,47
|
|
2
|
Bouffémont (95)
|
13,33
|
|
3
|
Ézanville (95)
|
13,15
|
|
4
|
Groslay (95)
|
13,14
|
|
5
|
Enghien-les-Bains (95)
|
12,88
|
|
6
|
La Courneuve (93)
|
12,71
|
|
7
|
Ablon-sur-Seine (94)
|
12,37
|
|
8
|
Saint-Denis (93)
|
12,36
|
|
9
|
Saint-Mard (77)
|
12,26
|
|
10
|
Tournan-en-Brie (77)
|
12,18
|
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Le Parisien
D’après la professionnelle Mélanie Allamelou*, « C’est une ville à taille humaine qui a su conserver son côté rural. Elle est peu urbanisée, à 80 % pavillonnaire, et entourée de forêts. » Par conséquent, « On attire des Franciliens, souvent des Hauts-de-Seine, des Parisiens aussi, plutôt CSP+. Ils cherchent un meilleur confort de vie en famille et toutes les infrastructures à côté, comme une gare, deux écoles, un collège, un lycée professionnel, ainsi que des commerces de bouche. »
Toutefois, le prix des maisons grimpe en s’approchant de la forêt de Montmorency
En se rapprochant de la forêt, avec vue sur la plaine de France, le prix des maisons se hisse plus haut jusqu’à atteindre 3 500€/m2. Quelques avantages lorsque vous aurez fait l’acquisition d’un logement. « Ces maisons y sont plus excentrées du centre-ville, mais on reste à 5 minutes à vélo ou en voiture du parking de la gare. Celui-ci est grand et gratuit pour les Montsoultois, cela est un vrai plus. »
Autre avantage certain, la commune a « L’une des taxes foncières les moins élevées du département. » L’agent immobilier a vendu en févier, une maison de 172m2 habitable au prix de 525 000€, soit 3 052€/m2. Sur 2 niveaux, le bien comprend :
- 7 pièces,
- Dont, 1 pièce de vie de 52m2,
- 4 chambres,
- Mais aussi, 1 terrain de 667m2.
En 2e position du Top 10 : la commune de Bouffémont
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Insee
Bouffémont, aussi situé dans le Val d’Oise (95), est une commune rurale de 6 565 âmes (chiffre de 2022). Localisée à côté de la forêt de Montmorency, au Nord de Paris. La ville de Bouffémont est à environ 25 Km de la capitale.
Un lieu verdoyant offrant un cadre de vie au calme pour s’installer et acquérir une maison à moins de 45 min. de la gare du Nord.
Proche de Paris et desservie par la même ligne H du transilien, pour arriver à Bouffémont/Moisselle, vous descendez un arrêt précédent Montsoult. Dans la commune, le prix moyen avoisine les 2 985€/m2.
Selon la fondatrice de l’agence immobilière : « Bouffémont est plus grand et répond davantage aux critères de recherches des jeunes ou couples avec des appartements de petite taille (studio, T2), rares à Montsoult. »
À Bouffémont, le prix d’une maison dès 260 000€
D’après Justine Caillet**** : « C’est une ville où l’on peut trouver une petite maison à partir de 260 000€ pas très loin de la gare. Et jusqu’à 500 000€ pour une maison dans un coin plus reculé. »
Dans le secteur Hauts-Champs, à proximité de la gare, les biens immobiliers sont à des prix abordables. « On a plusieurs copropriétés qui datent des années 1970-1980, comme les Maréchaux, Provinces et les Vallées. Là, vous pourrez avoir une maison en mitoyenneté entre 80-110 m2 à partir de 250 000, 260 000€. », toujours selon la négociatrice.
3e place sur le podium du Top 10, la ville d’Ézanville
Une autre petite semi-commune où vous pourrez acquérir une maison à moins de 45 min de la gare du Nord.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Insee
Ézanville. En janvier 2024, la ville est catégorisée grand centre urbain du Val d’Oise (95). Elle se situe en Plaine de France, au Nord de Paris. La commune est aussi desservie par les transports en commun via la gare d’Écouen Ézanville. Elle abrite 9 789 administrés, chiffre recensé de 2022.
Pour y accéder en transport en commun en partant de la gare du Nord, vous prendrez aussi la ligne H du Transilien et descendrez 3 stations avant Montsoult. Le prix du m2 moyen dans la ville s’affiche à 3 016€/m2.
Plus loin dans le classement… les villes de La Courneuve (6e) et Saint-Mard (9e), communes où vous pourrez acquérir une maison à moins de 45 min d’une gare parisienne
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Insee
La Courneuve en Seine-Saint-Denis (93). En proche banlieue Nord de Paris, la ville a une population de 47 086 habitants (Chiffre de 2022). Ainsi, via le RER B, vous pourrez rejoindre la gare du Nord rapidement. Les autoroutes A86 et A1 desservent la commune de La Courneuve.
Prix moyen du m2 pour une maison : 3 229€.
Concernant La Courneuve et sa 6e place au classement, Charlotte Prévost** n’est pas étonnée. « Ça ne me surprend pas du tout, je suis plutôt surprise qu’elle ne soit qu’en sixième place. », analyse-t-elle. « La ville est l’une des mieux desservies en transports d’Île-de-France. Vous êtes à 15 minutes de Châtelet avec le RER B. De plus, nous avons des lignes de bus, de tram et la ligne 7 du métro. De même, vous pourrez vous rendre dans Paris à vélo très confortablement grâce aux pistes cyclables créées pour les Jeux. »
Conclusion, selon elle, « Acheter maintenant, c’est faire une affaire car les prix vont, à coup sûr, grimper avec l’arrivée de nouvelles lignes de métro (15 et 16) et la rénovation du parc de logements… » De plus, « Je suis sûre que du côté des Six-Routes et de la gare RER, les prix n’auront plus rien à voir avec ceux d’aujourd’hui. Le problème, c’est la mauvaise image de la ville mais, là aussi, je pense que ça va finir par évoluer. »
À la 9e place du classement des villes où l’on peut acquérir une maison à moins de 45 min. de la gare du Nord
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Insee
Saint-Mard en Seine-et-Marne (77). Une commune située aussi au Nord de Paris à environ 45 min. et 9 Km de l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle. La ville comptait 3 853 habitants en 2022. L’agglomération est reliée à la gare du Nord par la Ligne K du Transilien, arrêt Dammartin Juilly Saint-Mard. Le prix moyen du m2 pour une maison : 2 599€.
Surtout, une commune à configuration “semi-rurale”, mais qui offre toutes les commodités. C’est l’avis de Kilian Morel*** : « Les commerces, les écoles hormis le lycée à quinze minutes en bus, mais tout y est fait pour s’y plaire. »
Dans le quartier du Carrouge, en quelques semaines, cet agent a vendu une maison de 95 m2, DPE D avec en plus un jardin de 450 m2 pour 296 000€, soit 3 115€/m2.
En outre, il est persuadé que malgré les pistes de Roissy à côté, les biens immobiliers comme les maisons vont prendre de la valeur. « Nous sommes au carrefour de plusieurs bassins d’emplois entre Roissy, Meaux et Claye-Souilly. Le prix moyen est de 2 700 à 3 500€/m2… » Surtout, « On n’est jamais loin de la gare, ce qui plaît aux familles qui veulent se rapprocher de Paris. »
QUELLE MÉTHODE UTILISÉE POUR ÉTABLIR LE CLASSEMENT ?
Notre classement compare 61 communes franciliennes. Elles sont toutes situées à moins de 45 minutes de la gare du Nord en utilisant le RER, le métro, le tramway et le Transilien. Et surtout, nous nous sommes intéressés à quatre grands types d’indicateurs.
4 critères principaux ont compté pour la note finale. Le résultat vous donnera par conséquent le classement des villes où vous pouvez acquérir une maison à 45 minutes maximum de la gare du Nord.
1/ LE TRANSPORT
22 % – représente la durée du trajet, et le temps de trajet vers la gare…
2/ COÛT DE L’IMMOBILIER
16 % – correspond au prix des maisons ou à la part de maisons dans les résidences principales.
Mais aussi…
3/ QUALITÉ DE VIE
34 % – comprend la part d’espaces verts, le pourcentage de la commune couverte par des champs ou de la forêt ou encore par de l’eau ainsi que des critères de sécurité.
4/ LA QUALITÉ DES INFRASTRUCTURES ET DES SERVICES
28 % de la note finale tient compte de la qualité des infrastructures et des services sur la commune tels que : la densité de petits commerces, le nombre d’enfants par école, la facilité d’accès à un médecin généraliste ou bien le nombre de restaurants et de cafés.
* Mélanie Allamelou : Fondatrice de l’agence Bien chez nous.
** Charlotte Prévost : Conseillère chez IAD France à La Courneuve.
*** Kilian Morel : Agent commercial rattaché à l’agence Laforêt de Meaux.
**** Justine Caillet : Négociatrice à l’agence Bien Chez Nous, à Montsoult.
4/AU DÉPART DE…
GARE DE L’EST
Afin de terminer cette deuxième partie de l’enquête, découvrez ce nouveau classement, le Top 10 des villes à moins de 45 minutes… au départ de Paris/Gare de L’Est (Xe). Finalement, comme pour les 3 premières gares déjà sélectionnées, soit Lyon (XIIe), Montparnasse (XIVe), et Nord (Xe), nous avons gardé une méthode de calcul et un choix des critères identiques.
En lisant la suite de l’article, découvrez ci-dessous le tableau vous indiquant, où à proximité de Paris, il est possible d’acquérir une maison sans exploser son budget. Mais surtout, réunir les critères qui sont importants : qualité de vie, temps de transport, infrastructures offertes et prix de l’immobilier, et en plus, le critère sécurité.
– LE TOP 10 DES VILLES –
DANS QUELLES COMMUNES ACQUÉRIR UNE MAISON…
À MOINS DE 45 MIN AU DÉPART DE LA GARE DE L’EST
|
|
Commune
|
SCORE
|
|---|---|---|
|
1
|
Bouffémont (95)
|
13,33
|
|
2
|
Ézanville (95)
|
13,21
|
|
3
|
Groslay (95)
|
13,19
|
|
4
|
Brou-sur-Chantereine (77)
|
13,07
|
|
5
|
Trilport (77)
|
12,92
|
|
6
|
Enghien-les-Bains (95)
|
12,89
|
|
7
|
Vaires-sur-Marne (77)
|
12,60
|
|
8
|
La Courneuve (93)
|
12,59
|
|
9
|
St-Germain-sur-Morin (77)
|
12,50
|
|
10
|
Saint-Mard (77)
|
12,39
|
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Le Parisien
Où s’installer à 45 minutes max de la gare de l’Est ?
Tout d’abord, si vous regardez bien le classement des villes en partant de la gare de L’Est, vous y retrouverez au 2 premières places, les communes de Bouffémont et d’Ézanville. Des villes qui sont déjà classées dans le Top 10 des villes au départ de la gare du Nord, respectivement à la 2e et 3e place.
Bouffémont, géographiquement à 35 minutes de la gare de l’Est, mais néanmoins au départ de la gare du Nord.
Par conséquent, on ne s’attardera pas sur ces 2 villes et on passera directement à ville qui arrive en 3e place du classement, Groslay. La commune est située à 29 min. de la gare de l’Est, et le prix moyen indiqué est de 3 105€/m2.
Il faut passer en Seine-et-Marne (77) pour les villes en 4e et 5e place du Top 10 pour trouver une maison à moins de 45 min de la gare de l’Est
© Anne-Marie HALBARDIER
Source : Insee
Brou-sur-Chantereine (en bleu) et Trilport (en vert).
La commune de Brou-sur-Chantereine abrite 5 094 résidents, nombre recensé en 2022. La ville est située à 20 km à l’Est de Paris.
Trilport, petite bourgade qui récence 5 107 habitants (Chiffre de 2022). Située en bord de Marne à 5 Km à l’Est de la ville de Meaux.
Aux dires des experts, la petite ville de Trilport, 5e au classement, propose des prix plus bas et donc plus intéressants que Meaux, ville limitrophe. Elle offre un environnement “plus campagne” à environ 30 min de la gare de l’Est, via la Ligne P du transilien. Le prix moyen atteint 2 511€/m2.
TRANSILIEN – LIGNE P
© Île-de-France Mobilités
Selon une professionnelle qui y habite et y concrétise des ventes, « Il y a des petits prix comme une maison mitoyenne de 85 m2 avec jardin à 250 000€ ou une maison indépendante de 100 – 11 m2 à 300 000€. »
Retour dans le Val d’Oise (95) pour y acquérir une maison à proximité de Paris
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Insee
Enghien-les-Bains (95), autre ville proche de la capitale et… 6e du Top 10, à 20 min de Paris, via la gare de l’Est. Ville réputée pour son lac, son casino et son hippodrome, les prix de l’immobilier s’envolent.
Pour accéder à Enghien-les-Bains, via la Ligne H du transilien, 3 gares d’accès directes ou à proximité : premier arrêt à La Barre-Ormesson (Deuil-la-Barre), ou à Enghien-les-Bains, et aussi 3e arrêt au Champ de courses d’Enghien.
LIGNE H – TRANSILIEN
© Île-de-France Mobilités
Concernant les prix, pour Cécile Darmon* : « Il faut compter entre 5 000-6 000€/m2 selon l’état rénové ou non de la maison. » De même, « La zone la plus pavillonnaire est dans le quartier près de la gare La Barre-Ormesson, vers la place Verdun, qui est la place du marché. »
Exemple : une maison de 130 m2 va partir à 730 000€. Elle est située à 15 minutes à pied de la gare. D’ailleurs, beaucoup de Parisiens ou habitants des Hauts-de-Seine, cherchent à y acheter.
En raison de sa proximité avec le lac, il faut compter 1 million € pour une maison. En revanche, un budget de 500 000€ suffirait pour une maison en ville mais plus loin d’une gare.
… Autre département où les prix sont moins élevés
Si vous avez moins de moyens pour votre projet immobilier, vous pourrez toujours choisir une ville limitrophe en Seine-Saint-Denis dans les communes de Deuil-la-Barre, Saint-Gratien, Soisy-sous-Montmorency, ou Épinay-sur-Seine.
Et pour finir cette 2e partie d’enquête, vous retrouverez de nouveau à la 8e place en partant de la gare du l’Est, La Courneuve
D’après les déclarations d’Alberto Moreira** : « C’est une ville méconnue relativement calme. » Le quartier des Quatre-Routes, situé à côté de la station de métro 8-Mai-1945, est particulièrement intéressant, car il permet de relier Paris, en 23 minutes, via la Ligne 7 au départ de la gare de l’Est.
« C’est un havre de paix en cœur de ville. On a tous les commerces de bouche. Pour les espaces verts, il y a quelques squares ou plus loin le parc de La Courneuve. », déclare le responsable d’agence.
Là, vous pourrez acquérir une maison de 85 m2 au prix de 335 000€ ou bien avec une superficie plus grande avec 200 m2 de jardin pour une somme oscillant entre 380 000-400 000€.
PROCÉDÉ UTILISÉ AFIN DE RÉALISER CE CLASSEMENT
Le classement compare 124 communes franciliennes situées, dans le meilleur des cas, à moins de 45 minutes de la gare de l’Est en utilisant le RER, le métro, le tramway et/ou le Transilien.
Les 4 critères principaux qui ont été privilégiés pour calculer la note finale sont :
1/ LE TRANSPORT
22 % – représente la durée du trajet, ainsi que le temps de trajet vers la gare…
2/ COÛT DE L’IMMOBILIER
16 % – correspond au prix des maisons ou à la part de maisons dans les résidences principales.
3/ QUALITÉ DE VIE
34 % – comprend la part d’espaces verts, le pourcentage de la commune couverte par des champs ou de la forêt ou encore par de l’eau ainsi que des critères de sécurité.
4/ LA QUALITÉ DES INFRASTRUCTURES ET DES SERVICES
28 % de la note finale tient compte de la qualité des infrastructures et des services sur la commune comme : la densité de petits commerces, le nombre d’enfants par école, la facilité d’accès à un médecin généraliste ou bien la part de restaurants et de cafés.
POUR RAPPEL
► Vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale et ainsi acquérir une maison à moins de 45 minutes en partant des gares du Nord ou de l’Est.
► Cet achat va représenter un investissement financier très important donc, avant tout investissement, contacter un expert en immobilier. Parce que, lui seul sera à même de vous conseiller tout au long de votre projet.
► Alors, contacter CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne.
* Cécile Darmon : Responsable de l’agence Comm’il vous plaira.
** Alberto Moreira : Responsable de l’agence Century 21 Immo Conseil à Aubervilliers.
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