Excellente nouvelle pour l’immobilier francilien, d’après les experts, plusieurs preuves semblent augurer une relance du marché en Île-de-France comme dans la capitale. Donc, la reprise à Paris sera-t-elle l’étincelle qui profitera à l’ensemble du territoire ?
Le marché de l’immobilier en Île-de-France et plus particulièrement à Paris a été le plus impacté, depuis 24 mois, par la hausse des taux. Mais quelle en est la raison ? À la fin de la pandémie, les prix immobiliers franciliens ont explosé. Dans le même temps, les banques proposaient des crédits d’emprunt à moins d’1%. Bilan, facilitation de l’activité immobilière dans le bassin francilien, en d’autres termes, les transactions se sont multipliées.
En revanche, lorsque les taux d’intérêt sont repartis à la hausse d’une façon fulgurante, le marché s’est enrayé et, résultat, les ventes de biens immobiliers ont chuté lourdement. Par conséquent, les premiers biens touchés sont :
- Les petites surfaces à Paris,
- Les maisons en grande couronne plébiscitées post-Covid.
De nos jours, la tendance s’inverse lentement en enregistrant une baisse des taux d’environ 1 point. Donc, l’activité immobilière redémarre. Ci-dessous, découvrez les évolutions des taux d’intérêt arrêtées au 7 janvier 2025 :
– TAUX D’INTÉRÊT FIXES MOYENS EN IDF –
HORS FRAIS DE DOSSIER ET DE GARANTIES
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurtaux.com
Relance de l’activité immobilière, la tendance se confirme d’après les experts du secteur
Les taux baissent légèrement, tandis que les prix affichés s’approchent un peu plus de la réalité du marché. De plus, plusieurs indices semblent annoncer une reprise de l’activité immobilière bien meilleure qu’en janvier 2024. Selon les chiffres de Meilleurs Agents, en 3 ans à Paris, les prix ont chuté de 10,4%. Tandis que sur 1 an, les prix semblent se stabiliser à -0,4%.
Dans le tableau ci-dessous, retrouvez l’évolution des prix, arrêtée au 1er janvier 2025, pour les 20 arrondissements de la capitale…
PARIS – ÉVOLUTION DU PRIX DU M2 POUR UN APPARTEMENT
– Au 1er janvier 2025 –
Les 10 premiers arrondissements de la capitale…
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ARR.
|
Prix €/m2
|
Évolution
à 3 mois |
Évolution
à 1 an |
|---|---|---|---|
|
Ier
|
11 851
|
-2,6%
|
-4,1%
|
|
IIe
|
10 967
|
+0,2%
|
-2,5%
|
|
IIIe
|
11 470
|
+0,6%
|
-2,6%
|
|
IVe
|
12 151
|
+0,3%
|
-6,0%
|
|
Ve
|
11 729
|
-0,5%
|
-1,5%
|
|
VIe
|
14 992
|
+0,5%
|
+2,2%
|
|
VIIe
|
15 092
|
+0,9%
|
+5,9%
|
|
VIIIe
|
11 780
|
-0,3%
|
+0,6%
|
|
IXe
|
10 189
|
-0,9%
|
-1,9%
|
|
Xe
|
9 214
|
-0,5%
|
-0,1%
|
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : SeLoger et Meilleurs Agents
…Puis, les arrondissements du XIe au XXe
|
ARR.
|
Prix €/m2
|
Évolution
à 3 mois |
Évolution
à 1 an |
|---|---|---|---|
|
XIe
|
9 693
|
-0,6%
|
+0,7%
|
|
XIIe
|
8 823
|
-0,2%
|
-0,3%
|
|
XIIIe
|
8 632
|
-0,1%
|
+1,0%
|
|
XIVe
|
9 348
|
-0,1%
|
-0,3%
|
|
XVe
|
9 119
|
-1,0%
|
-3,3%
|
|
XVIe
|
11 236
|
+1,7%
|
+2,6%
|
|
XVIIe
|
10 104
|
+0,2%
|
+0,4%
|
|
XVIIIe
|
8 858
|
+0,4%
|
+0,4%
|
|
XIXe
|
7 660
|
-0,9%
|
-2,0%
|
|
XXe
|
8 093
|
-0,9%
|
-1,7%
|
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : SeLoger et Meilleurs Agents
Activité immobilière : plus d’acheteurs et un meilleur pouvoir d’achat
Aux dires de Thomas Lefebvre* : « En décembre 2024, il y avait 30% d’acheteurs en plus par rapport à décembre 2023 dans la capitale. Aussi étonnant que cela puisse paraître, les acquéreurs ont un meilleur pouvoir d’achat avec des taux à 3,3% en 2024 qu’à 1% en 2022 car les prix ont vraiment dégringolé. Par ailleurs, on voit aussi qu’il y a plus de biens à vendre. »
À Paris, début janvier 2025, le prix moyen du m2 s’affiche à 9 355€. Donc, largement en dessous des 11 000€/m2 au 1er trimestre 2020. Le spécialiste insiste : « Investir à Paris devient presque un choix rationnel. Parce que, la rentabilité tourne autour de 4% contre 3% en 2023. Et si on parvient à jouer intelligemment avec les nouvelles règles, notamment les notations énergétiques et l’encadrement des loyers, il y a de bonnes affaires à réaliser. » Par conséquent, profiter de la douce reprise de l’activité immobilière.
La ville de Paris sera-t-elle l’étincelle qui relancera l’activité immobilière en France
Premier indice, retour d’une hiérarchie des prix au m2. « Si on regarde les cycles immobiliers, c’est généralement Paris qui repart en premier, puis les grandes métropoles régionales, puis l’Île-de-France. », précise Yann Jéhanno. Surtout, « Aux alentours de 9 300€-9 500€/m2, on retrouve les prix de 2018. En outre, il y a, à nouveau, une hiérarchie entre les arrondissements. Alors qu’en 2020 tout était à 10 500€-11 000€/m2, on retrouve du 8 000€ à l’Est, 9 000€ à l’Ouest et 11 000€ au Centre. » Conclusion, cette gradation des prix signe une régularisation des prix du marché, ainsi qu’une relance de l’activité immobilière.
Deuxième indice, un regain à la négociation. Ainsi, toujours selon lui, « Il y a 2 ans, 40% des biens parisiens partaient au tarif indiqué. » Cependant, « Aujourd’hui ce n’est plus que 10%. Donc, en clair, dès qu’un logement a le moindre défaut, il est négocié. Ce qui est plutôt sain et signe de dynamisme. »
De même, sur la plateforme d’annonces immobilières en ligne Bien’ici, même constat, la demande augmente. Surtout, l’activité immobilière repart, pour exemple, d’après Régis Sébille*** : « À Paris dans les Hauts-de-Seine ou dans le Val-de-Marne, elle atteint +30% en 1 an, et spécialement sur les grandes surfaces. »
Zoom sur l’activité immobilière et le prix du m2, à Paris ainsi qu’en petite et grande couronne
Ci-dessous, un tableau pour chaque département afin de découvrir les prix et l’évolution du m2 à Paris, mais aussi en petite et grande couronne. Prix constatés au 1er janvier 2025 :
PARIS (75)
9 355€/m2
Prix des appartements
-0,2%
Évolution à 3 mois
-0,4%
Évolution à 1 an
La baisse des prix associée à leurs stabilisations des prix redonne au marché parisien comme à celui de la petite couronne un certain dynamisme. Selon beaucoup d’experts, l’activité immobilière semble repartir sur de bons rails.
POUR LA PETITE COURONNE… 92, 93, 94
HAUTS-DE-SEINE (92)
6 500€/m2
Prix des appartements
-0,8%
Évolution à 3 mois
-0,8%
Évolution à 1 an
Un recul de -9,6% dans les Hauts-de-Seine en 3 ans. Actuellement, le m2 s’affiche à 6 500€. De plus, le prix continue de baisser doucement avec -0,8% sur les 3 derniers mois. Conclusion, de la petite couronne, c’est le département qui enregistre la plus forte baisse. Selon les experts, les prix demandés sont encore un peu trop hauts, mais le retour d’une activité immobilière est palpable.
SEINE-SAINT-DENIS (93)
4 079€/m2
Prix des appartements
-0,4%
Évolution à 3 mois
-1,3%
Évolution à 1 an
Pendant la même période, le département de la Seine-Saint-Denis baisse seulement de -0,4%. Ainsi, le prix au m2 se situe à 4 079€.
VAL-DE-MARNE (94)
5 094€/m2
Prix des appartements
0,0%
Évolution à 3 mois
-0,5%
Évolution à 1 an
Conclusion, en petite couronne, les prix commencent tranquillement à s’équilibrer.
Concernant les délais de vente, ils sont encore élevés, mais semblent se réduire. Par exemple, pour Julien Villeneuve**** : « Ainsi, on est à 113 jours dans le 93, 114 dans le 94, 117 à Paris et 126 dans le 92. Et cela est la conséquence de la baisse des prix. » En d’autres termes, « Pour marché vraiment dégrippé,il faudrait être à 90 jours, mais pour lui, on s’y dirige. » En comparaison, le délai moyen en France est de 134 jours.
Alors, l’activité immobilière est-elle aussi dynamique en grande couronne ?
Il faut savoir que dans les départements de la grande couronne, le prix des maisons est encore trop élevé. Par conséquent, les délais de vente sont de 108 jours en Val-de-Marne, 130 pour l’Essonne et la Seine-et-Marne et pour finir, 134 dans les Yvelines. Finalement, l’activité immobilière en grande couronne aura besoin de plus de temps, mais va aussi se réamorcer.
DÉPARTEMENTS DE LA GRANDE COURONNE
SEINE-ET-MARNE (77)
3 247€/m2
Prix des appartements
+0,9%
Évolution à 3 mois
+0,8%
Évolution à 1 an
YVELINES (78)
4 559€/m2
Prix des appartements
+0,5%
Évolution à 3 mois
-0,2%
Évolution à 1 an
ESSONNE (91)
3 144€/m2
Prix des appartements
+0,4%
Évolution à 3 mois
+2,7%
Évolution à 1 an
VAL-D’OISE (95)
3 265€/m2
Prix des appartements
+0,9%
Évolution à 3 mois
-1,2%
Évolution à 1 an
La conclusion des 3 spécialistes… sur l’activité immobilière à Paris et en Île-de-France
Selon l’analyse de Charles Marinakis***** : « L’appétence pour ce type de bien s’est émoussée. Les gens se sont rués dessus après le COVID, d’où les prix extravagants mais, depuis 2 ans, beaucoup en sont revenus. »
Contrairement au patron de Century 21, Thomas Lefebvre doute de la remontée des prix. « Si c’est le cas, ça risque de gripper le marché, et personne ne le souhaite. » Surtout, « Avec les taux d’intérêt à 3,4% et même à 3%, il n’est plus possible d’emprunter à Paris, par exemple, si le mètre carré atteint les 10 000€. »
Même conclusion de Régis Sébille : « Les prix ne devraient pas être orientés à la hausse, ça n’a pas de sens, tout le monde y perdrait. » Finalement, l’activité immobilière en grande couronne va redémarrer, mais plus lentement. Cela dit, « Les tarifs des maisons pourraient encore baisser de 1% à 2%, preuve que les seuils ne sont pas encore ajustés et que les gens sont un peu revenus de la folie qui s’était emparée de ce secteur après la pandémie. »
PAROLE D’EXPERT
Propriétaires ou futurs acquéreurs à Paris, pour des expertises privées et indépendantes, en valeur vénale ou avis de valeur à dire d’expert, n’hésitez pas,
contacter l’expert en immobilier parisien CEI PARIS.
* Thomas Lefebvre : Vice-président data de SeLoger/Meilleurs Agents.
**Yann Jéhanno : Patron du réseau Lafôret.
*** Régis Sébille : Responsable des analyses chez Bien’ici.
**** Julien Villeneuve : Directeur général de la Boîte Immo regroupant les agents indépendants.
***** Charles Marinakis : Patron de réseau Century 21.
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