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Réussir son achat à crédit

Vue aérienne sur Paris et la Tour Eiffel

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Les conditions d’octroi d’un crédit immobilier deviennent plus contraignantes avec les nouvelles règles exigées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) attendues cet été. Un apport personnel significatif est indispensable pour obtenir son prêt auprès de sa banque.

En raison de cette nouvelle règle du HCSF, obligeant l’emprunteur à être plus vigilant dans sa préparation de dossier pour une demande de crédit, alors comment réussir son achat immobilier à crédit ? Parce que le taux d’endettement est passé à 35% maximum avec l’assurance incluse, il est donc crucial de disposer d’un apport d’au moins 15% à 20% pour un crédit moyen de 220 000 euros. Mais il est aussi indispensable d’adapter au mieux sa couverture à ses besoins pour un prêt pouvant s’étaler sur 25 ans maximum (27 ans dans le neuf).

Capacité d’achat selon ses revenus mensuels

TABLEAU : Capacité d’achat selon ses revenus mensuels

Augmentation de la capacité d’emprunt sur 25 ans selon ses revenus mensuels avec le nouveau taux d’endettement à 35%.

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Boursier.com – 11/01/2021

Qu'est ce que l’assurance emprunteur?

L’assurance emprunteur a pour but de couvrir chacun des emprunteurs en cas de décès ou d’invalidité. Donc, en cas de décès d’un des conjoints, avec la couverture à 100 %, l’assuré n’aura rien à rembourser à sa banque.

Attention ! Certaines banques exigent une couverture de 100 % par personne, mais ce n’est pas toujours nécessaire. Une seule assurance emprunteur peut permettre de rester dans la limite des 35 % d’endettement nouvellement imposée. Ne pas hésiter à faire jouer la concurrence !

Un apport personnel de 15 % à 25 %

Le taux d’apport personnel moyen n’a fait qu’augmenter pour atteindre plus de 20 % en décembre 2019. Parce que actuellement, acheter sans apport n’est plus envisageable. L’apport personnel est devenu un prérequis. Il représente en moyenne aujourd’hui 25 % à 26 % du coût d’achat d’un bien avec frais d’agence inclus.

Attendue cet été, cette norme contraignante de 35 % de taux d’endettement maximum, assurance comprise, va poser des problèmes. Elle pénalisera certains profils comme les jeunes primo-accédants dont les revenus ne permettent pas d’avoir l’apport suffisant pour rester en dessous des 35 %.

Heureusement, 20 % des dossiers peuvent déroger à cette règle, la tolérance sera maintenue pour aider les primo-accédants… et éviter le surendettement.

Côté emprunteurs plus aisés, comme les investisseurs, ce seul critère va les priver de contracter un prêt même s’ils disposent d’un reste à vivre confortable.

En conclusion, en France, il faut un apport personnel d’au moins 15 % à 20 % pour un crédit moyen de 220 000 euros.

Attention au coût de l’assurance facultative

Lors de l’achat d’un bien immobilier, on étudie attentivement le Taux Effectif Global (TAEG) afin de négocier au mieux son crédit. Le TAEG englobe le taux d’intérêt et le taux d’assurance. Parce que présent dans toutes les offres de prêt, il favorise la comparaison entre elles… mais attention il peut être un faux-ami ! Certaines banques, afin d’être plus concurrentielles, suppriment souvent la moitié du coût de l’assurance emprunteur.

Pourtant depuis janvier, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) oblige les banques à inclure le coût de l’assurance emprunteur dans la proposition de crédit. L’assurance-crédit des contrats de prêts inclue des garanties obligatoires comme la couverture décès et l’invalidité, mais on y retrouve aussi des garanties facultatives comme, par exemple, l’incapacité ou la perte d’emploi.

La garantie perte d’emploi couvre un employé en CDI uniquement en cas de licenciement économique. C’est une assurance non obligatoire mais qui en temps de crise sanitaire peut être imposée par certaines banques.

En conclusion, avant toute acquisition immobilière et le dépôt d’un dossier de demande de prêt auprès de votre banque, avoir un apport personnel est indispensable. Ne pas oublier de faire appel à la concurrence en analysant attentivement le contenu des contrats proposés, taux, assurances, etc…

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