LE NOUVEAU DPE
Quel impact sur les biens immobiliers ?

Le diagnostic de performance énergétique DPE

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Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document fourni au futur locataire ou acheteur d’un logement, neuf ou existant. Le DPE est une évaluation réalisée par un professionnel qualifié. Il concerne principalement les biens immobiliers en France métropolitaine. Ce diagnostic énergétique permet de classer un bien immobilier suivant une notation de « A » à « G », du plus économique au plus énergivore.

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) permet d’évaluer l’impact de la consommation d’énergie d’un bien immobilier sur son environnement. Il détermine son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre sur la planète.

Il est en vigueur depuis le 1er novembre 2006, conformément à un décret paru au Journal Officiel le 15 septembre 2006. Le DPE a pour objectif de maîtriser les dépenses d’énergie et de lutter contre le changement climatique. Il n’avait alors qu’un simple caractère informatif.

Le nouveau DPE est une des mesures phare de la loi Climat et résilience votée en août dernier. Le nouveau dispositif tient compte désormais de la réelle consommation d’énergie du logement.

Cinq critères sont désormais pris en compte :

  • le chauffage
  • la production d’eau chaude sanitaire
  • la climatisation
  • la consommation de l’éclairage
  • la consommation des auxiliaires (ventilation, pompe…)

Après une série de problèmes du logiciel dans le mode de calcul du nouveau DPE, les professionnels du secteur s’interrogent et interpellent le gouvernement. Après une analyse de la situation, la Direction générale de l’aménagement du logement a décidé de stopper en urgence la mise en place de ce nouveau dispositif. Celui-ci n’était entré en vigueur que depuis le 1er juillet dernier. Cette suspension concerne uniquement les logements construits avant 1975. Les pouvoirs publics tentent d’identifier l’origine des anomalies et doivent proposer des modifications.

Pourquoi ce nouveau DPE ?

Le gouvernement souhaite, pour la location, retirer du marché les biens immobiliers les plus énergivores, appelés « passoires thermiques ». Les biens concernés sont les logements classés G, F, et E (voir tableau). Le gouvernement estime que 4,8 millions de logements sont concernés dont un tiers habité par des propriétaires à faible revenu. Avec le nouveau DPE, le ministère estime que 31 millions de biens immobiliers construits avant 1975 sont touchés. Cela représente la moitié du parc français.

Le DPE est un des documents contenus dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Celui-ci constitue l’ensemble des diagnostics immobiliers qu’un vendeur doit remettre à l’acheteur dès le compromis de vente. Les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 engagent désormais la responsabilité juridique du propriétaire vis-à-vis de l’acheteur ou du locataire.

ETIQUETTE DU DPE

© akirra28

À partir de 2022, l’estimation de la facture énergétique devra obligatoirement figurer sur toutes les annonces immobilières.

Quelles sont les nouvelles classes du DPE au 1er juillet 2021?

Pendant la suspension temporaire du nouveau DPE, les pouvoirs publics incitent les diagnostiqueurs à continuer la visite des logements construits avant 1975. Le gouvernement va apporter les corrections nécessaires au nouveau mode de calcul. Alors, les diagnostics édités depuis le 1er juillet 2021 seront réédités gracieusement pour les propriétaires. Les logements « passoires thermiques » concernés sont ceux de classes F et G (voir tableau ci-dessous).

TABLEAU DES NOUVEAUX SEUILS POUR LES DPE À COMPTER DU 1ER JUILLET 2021 

Classe énergétique
Seuils du DPE
A
Moins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an
B
De 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an
C
De 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an
D
De 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an
E
De 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an
F
De 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an
G
Plus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an

Source : ministère de la Transition écologique

Quel prix et quelle durée de validité pour un DPE?

Le tarif pour un DPE varie suivant la taille du logement. Pour un studio (1 pièce) le propriétaire vendeur déboursera un peu moins de 100€. Pour les autres surfaces en moyenne 135€, mais pour certains, il faudra prévoir jusqu’à 250€.

TABLEAU DE LA DURÉE DE VALIDITÉ DU DPE

Date
Durée de validité
Fin de validité
Entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017
De 10 et 5 ans
31 décembre 2022
Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021
De 6 à 3,5 ans
31 décembre 2024
Après le 1er juillet 2021
10 ans
30 juin 2031

Source : ministère de la Transition écologique

Les conséquences du nouveau DPE

Selon les professionnels du secteurs, 1 million de logements en classe F et G seraient considérés comme inlouables avec ce nouveau mode de calcul. Avec les failles du système, l’Ile-de-France mais surtout la capitale sera fortement impactée. Sur l’ensemble des diagnostics réalisé avec le nouveau DPE, le président de la FNAIM constate que depuis juillet, 15% de logement sont classés en G. Les chiffres sont aussi alarmants pour les biens classés en F (20%) et en E (30%).

À la suite des couacs du nouveau mode de calcul, de nombreux propriétaires ont été dans l’obligation de se séparer de leur bien et de le vendre à un prix cassé. Le montant des travaux d’isolation à réaliser étant trop élevée pour la mise en conformité du bien. Dans la situation actuelle, de nombreux agents immobiliers conseillent à leurs clients, s’ils le peuvent, d’attendre un peu avant de vendre ou de mettre en location. Selon les professionnels du secteur les corrections du mode de calcul du nouveau DPE ne devrait pas être applicables avant 1 mois ou 2.

En quelques dates, les changements avec les nouvelles normes

Pour un propriétaire, depuis le 1er janvier 2021, interdiction d’augmenter le loyer entre 2 locations si le bien se situe en classes F et G (voir tableau ci-dessus). Il devra faire les rénovations indiquées pour être conforme au nouveau DPE si le bien est en zone tendue.

En 2022, obligation de faire un audit énergétique (plus poussé qu’un diagnostic) pour la vente d’un logement en classe F ou G.

En 2023, pour les biens en classe F et G, interdiction d’augmenter les loyers pour un renouvellement de bail ou une nouvelle location.

En 2025, pour un logement classé G, interdiction de le mettre en location.

En 2028, interdiction de location pour un bien en classe F.

En 2034, un logement en classe E ne pourra plus être mis en location.

En conclusion, si vous pouvez attendre 1 mois ou 2 pour vendre ou mettre un bien en location… faîtes-le. D’ici-là, les pouvoirs publics auront identifié l’origine des anomalies et proposé des corrections.

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