Le marché immobilier locatif est en tension. D’ailleurs, l’enquête de l’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV) épingle principalement Paris et la Seine-Saint-Denis. dans ce contexte, parce qu’elle y a constaté, pour 2024, le non-respect du dispositif “Encadrement des loyers” par davantage de propriétaires-bailleurs.
Cette enquête annuelle (1) réalisée par la CLCV révèle un manquement de l’application du dispositif “Encadrement des loyers” pour 2024. Mise en place depuis 2018, c’est la 1re année au cours de laquelle on constate que de nombreux professionnels et propriétaires bailleurs ne respectent pas le dispositif. Par conséquent, le nombre de loyers illégaux augmente particulièrement dans la capitale +29% et en Seine-Saint-Denis +47%. Les résultats de l’étude publiés mi-septembre dévoilent une augmentation des annonces locatives immobilières avec des montants de loyers illégaux.
Pour l’auteur de l’investigation, David Rodrigues* : « On recense davantage d’annonces illégales : 29% dans la capitale et 47% en Seine-Saint-Denis (93). C’est une hausse de 6 points contre 23% d’annonces non conformes en 2023. » Mais aussi, « 7 points, soit +40 % en seulement 1 an. » Conclusion, « Dans la région, on atteint une moyenne de 37% d’annonces qui ne respectent pas la loi, c’est plus d’une annonce sur trois, c’est inacceptable ! »
Qu’est-ce qu’un complément de loyer ?
DÉFINITION
Le complément de loyer ne s’applique qu’en zones tendues où les loyers sont réglementés. Par conséquent, le bailleur peut l’ajouter en supplément au loyer de base. Ce complément de loyer doit être justifié par des critères exceptionnels du bien mis en location.
En voici quelques exemples :
- Localisation privilégiée au cœur du centre-ville,
- Vue sur un monument historique comme la Tour Eiffel ou le Sacré-Cœur,
- Conforts uniques comme une grande hauteur sous plafond, un jardin en centre-ville ou une grande mezzanine fonctionnelle,
- Équipements de luxe, comme un sauna, un jacuzzi, ou une piscine,
- Installation d’un système de domotique avancé
- Accès direct à des espaces verts exclusifs
- …
Les caractéristiques doivent offrir un confort et des commodités haut de gamme. De plus, le complément de loyer doit expressément être explicitement mentionné comme tel dans le contrat de bail.
Pour en savoir plus, Service-Public.fr met à votre disposition les règles du complément de loyer.
Loyers illégaux : 37% d’annonces qui ne respectent pas la loi
Par rapport à 2023, c’est +6 points en 2024. Le juriste souligne que : « Ces 6 points de plus peuvent paraître peu, on ne peut pas parler d’annus horribilis, c’est sûr, mais c’est le premier recul en 6 ans ».
Afin de connaitre l’évolution du nombre d’annonces locatives illégales, reportez-vous au graphique ci-dessous.
– LOYERS ILLÉGAUX –
AUGMENTATION DES ANNONCES LOCATIVES NON CONFORMES
ENTRE 2021 ET 2024 L’ÉVOLUTION DU NOMBRE D’ANNONCES
AVEC LOYERS NON CONFORMES
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV).
Surtout, David Rodrigues dénonce un dépassement moyen de 170€/mois des loyers illégaux, un record ! Finalement, « Sur 1 an, ça représente plus de 2 000€ de pouvoir d’achat perdu pour le locataire, c’est le montant le plus élevé jamais enregistré depuis 2019 », alerte l’association.
PETIT RAPPEL
Le dispositif “Encadrement des loyers” a été instauré en 2014 par la loi Alur puis repris en 2018 par la loi Élan. Tout d’abord, il impose aux bailleurs professionnels ou non de respecter un montant plafond. Cette mesure mise en place a pour but de lutter contre la flambée des prix de l’immobilier. Donc, le montant plafond se calcule en fonction de la zone d’habitation ainsi que des prix pratiqués sur les logements comparables, meublés ou nus.
Le dispositif “Encadrement des loyers” déjà en place dans de nombreuses villes
Afin de diminuer le pourcentage de loyers illégaux principalement dans les zones tendues, de plus en plus de maires ont recours au dispositif depuis 2018. Tandis que Paris et Lille testent encore le dispositif, plusieurs villes les ont déjà rejoints et ainsi opté pour le dispositif “Encadrement des loyers”.
D’autres viennent de franchir le pas… Donc, voici la liste pour 2 territoires :
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PLAINE COMMUNE
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EST ENSEMBLE
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Aubervilliers
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Bagnolet
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Épinay-sur-Seine
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Bobigny
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L’Île-Saint-Denis
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Bondy
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La Courneuve
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Le Pré-Saint-Gervais
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Pierrefitte
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Les Lilas
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Saint-Denis
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Montreuil
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Saint-Ouen
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Noisy-le-Sec
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Stains
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Pantin
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Villetaneuse
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Romainville
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Sans changement d’ici là, le dispositif pour contrer les loyers illégaux continuera d’être testé jusqu’en 2026. Par conséquent, à cette date, si celui-ci n’est pas jugé concluant, il risque d’être supprimé.
La hantise pour la CLCV. « Cette dégradation est générale, elle n’est pas limitée géographiquement, car Paris, tout comme la Seine-Saint-Denis, connaît une diminution du taux de conformité des loyers de même ampleur. »
POUR INFO
Vous pouvez, depuis le 1er janvier 2023, signaler sur une plateforme, un dépassement de loyer à la Ville de Paris. Conséquence, les bailleurs fautifs seront sanctionnés.
De même, d’autres associations font le même constat. C’est finalement le cas de la Fondation Abbé Pierre. Elle observe, entre août 2023 et août 2024, que 30% des logements locatifs à Paris ont dépassé le plafond des loyers autorisés. Donc, un écart de +2 points par rapport à 2023 qui indiquait 28%. « L’écart est moindre, mais avec un outil de mesure différent, on enregistre un résultat similaire, le même retournement de tendance, avec pour la première fois un recul du respect de l’encadrement. », conclut Manuel Domergue**.
Propriétaires bailleurs et agences immobilières, loyers illégaux, tous concernés
Si on analyse les chiffres de l’étude, 43% des annonces proposées par les propriétaires bailleurs sont hors la loi en louant leur bien immobilier en direct. Les loyers demandés sont illégaux, car ils dépassent le montant plafond selon la loi “encadrement des loyers”.
À SAVOIR
Prix des loyers à Paris par arrondissement. Afin de connaître ou vérifier le montant du loyer d’un bien immobilier, la DRIHL (2) met à votre disposition un lien internet, cliqué dessus.
Mais le plus hallucinant d’après la CLCV, c’est que du côté des professionnelles, ce n’est guère mieux. Parce que 30% de leurs annonces sont illégales… Alors qu’ils sont censés respecter la loi et montrer l’exemple !
Aux dires de l’auteur de l’enquête : « C’est sans doute lié à la tension locative et la volonté de ne pas fâcher ni de perdre un client qui risque d’aller faire travailler la concurrence alors que le secteur est en crise. »
Les chiffres en pourcentages des loyers illégaux sur les plateformes en ligne
Afin d’y voir plus clair ! Ci-dessous, vous trouverez le classement des agences en ligne affichant le plus d’annonces immobilières non-conformes.
CLASSEMENT DES PLATEFORMES PAR RAPPORT
À LEUR TAUX D’ANNONCES AVEC DES LOYERS EN NON-CONFORMITÉ
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : CLCV
Comme en 2023, Century 21, Foncia et PAP sont les plus attentives au respect de la loi avec un taux d’annonces de loyers illégaux inférieur ou égale à 10%. Les plus mauvais élèves sont SeLoger et Leboncoin, leaders du marché avec respectivement 43% et 50%. Néanmoins, ni l’un ni l’autre n’a souhaité expliquer ce résultat.
Mauvais élève en 2023, PAP a modifié son process d’enregistrement d’annonces immobilières en ligne pour améliorer son classement. Explication de Corinne Jolly*** : « Lorsque le propriétaire remplit ses critères, on l’informe en temps réel à chaque étape, calcule automatiquement son plafond de loyer et déduit en cas de dépassement son complément de loyer (surcoût autorisé par la loi en cas de caractéristiques exceptionnelles, comme une vue sur la tour Eiffel). »
Le complément de loyer, une façon détournée de s’affranchir d’un loyer illégal
Pour la CLCV l’usage du complément de loyer est de plus en plus courant et par conséquent augmente de nombre d’annonces avec dépassement de loyer. « Énormément d’annonces en incluent ; or, s’il est autorisé par la loi, ce complément est rarement justifié dans les faits. », déclare David Rodrigues. Cependant, « C’est surtout devenu un moyen pour beaucoup de bailleurs de contourner la loi en publiant une annonce qui est en apparence légale mais en réalité au-dessus des plafonds légaux. »
Pourquoi une telle hausse de loyers illégaux cette année ? Pour certains professionnels il y a plusieurs facteurs. Comme l’année précédente certainement la très forte tension du marché immobilier locatif. Mais aussi, probablement ce que les experts ont appelé “effet JO”.
« La crise sanitaire avait fait basculer de nombreuses locations saisonnières en meublés classiques, ce qui avait augmenté l’offre et donc fait baisser les prix. », énonce le juriste. Tandis que, « Les Jeux olympiques ont eu l’effet inverse en appauvrissant l’offre de locations classiques alors que la demande n’a jamais été aussi forte. », souligne-t-il.
De même, la Fondation Abbé Pierre s’interroge : « On peut se demander si la perspective des Jeux olympiques, tenus à l’été 2024, a pu inciter davantage de bailleurs à tenter des hausses de loyers au-dessus de la norme. »
Contrôle des loyers illégaux plus compliqué pendant la période PARIS 2024
Un constat amer de Barbara Gomes****. Des propriétaires bailleurs franciliens en ont profité pour en abuser. « Nous avons continué nos contrôles, mais suspendu nos opérations coup de poing dans les immeubles, car nous étions dans l’impossibilité de nous déplacer pendant les Jeux. »
Surtout, « Il est vrai que 2024 est une année très atypique… La Coupe du monde de rugby (en septembre et octobre 2023) comme les JO ont pu entraîner des dérives chez certains propriétaires, d’autant plus qu’on traverse une crise du logement jamais vue depuis 70 ans. » Mais pour elle, « Il est encore trop tôt pour parler de dégradation, il faut voir comment ça évolue l’an prochain. »
Alors, à l’année prochaine, pour une nouvelle étude de la situation !
PAROLE D’EXPERT
Propriétaire ou futur acquéreur d’un bien immobilier à Paris et vous avez besoin d’une expertise immobilière…
Alors, faites appel à un expert, CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne.
- Échantillon représentatif de 1 800 annonces immobilières (1 000 à Paris, 400 à Plaine Commune et 400 à Est Ensemble) recensées entre décembre 2023 et août 2024. Seules ont été retenues celles précisant un loyer « hors charges » et n’appliquant aucun complément de loyer.
- DRIHL : la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement
*David Rodrigues : Auteur de l’étude et juriste.
** Manuel Domergue : Directeur des études à la Fondation Abbé Pierre.
*** Corinne Jolly : Présidente de PAP.
**** Barbara Gomes : Conseillère déléguée à la Ville de Paris, chargée de l’encadrement des loyers.
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