Tout d’abord, afin de permettre aux locataires de vérifier la régularité du montant de leur loyer, la mairie de Paris a mis en service une plate-forme dédiée en ligne. Par conséquent, depuis le 1er janvier 2023, en cas contraire, ils peuvent signaler un dépassement de loyer. Par la suite, le bailleur sera sanctionné d’une amende s’il ne rembourse pas, dans les délais légaux, les sommes ainsi trop-perçues.
Pour rappel, l’encadrement des loyers (Voir article “Loyers encadrés De nombreuses villes candidates”) a déjà été mis en place dans plusieurs villes en France. Ce dispositif est surtout destiné à freiner la spéculation de la location immobilière et tout particulièrement pour les logements situés en “zone dite tendue”. C’est-à-dire, où la demande est plus forte que l’offre.
Pour les villes concernées, depuis le 1er juillet 2019, une application a été mise en place et elle est téléchargeable. Ainsi, à Paris et dans d’autres villes comme Lille, Plaine Commune, Lyon… l’application vous aidera en tant que futurs locataires à vérifier si les annonces sont conformes ou non à la loi de l’encadrement des loyers. Ainsi, après signalement des loyers parisiens abusifs par les locataires, les bailleurs seront sanctionnés.
Une nouveauté et une première en France, la mairie peut sanctionner les bailleurs appliquant des loyers abusifs
À Paris, depuis début janvier 2023, la mairie a mis en service une plate-forme en ligne “Encadrement des loyers”. Cependant, celle-ci est uniquement destinée aux locataires parisiens. Donc, dorénavant, si vous êtes locataire, vous pouvez facilement vérifier le bien-fondé du montant de votre loyer.
SITE DE LA MAIRIE DE PARIS “ENCADREMENT DES LOYERS”
Site “Encadrement des loyers” de la mairie de Paris
© Aleksandr Samochernyi – Montage Anne-Marie HALBARDIER
41 000 visites et 200 signalements de loyers abusifs
Autrement dit, en cas de dépassement du prix du loyer plafond, si vous le souhaitez, vous pouvez faire un signalement sur cette plate-forme en ligne.
Selon Ian Brossat* entre le 1er janvier et le 16 février, le site “Encadrement des loyers” a dénombré 41 000 visites. « On a franchi le seuil des 200 signalements, soit 197 au 13 février, et adressé 18 mises en demeure pour un total de 43 700€ de trop-perçus. Le dispositif montre ainsi son efficacité. »
Vous devez être très vigilants, car, en location immobilière, de nombreuses annonces en agence ou entre particuliers sont hors-la-loi.
« Précédemment, la mission de contrôle de l’encadrement des loyers était attachée à la préfecture d’Île-de-France. », rappelle l’adjoint au maire. « En 3 ans, la préfecture n’a enregistré que 120 signalements. » Depuis la dérogation de compétence en faveur des maires en février 2022, de contrôler et sanctionner… « La simplicité d’utilisation de la plate-forme et la proximité de la mairie avec ses habitants créent toute la différence. » Finalement, « En 1 clic, le locataire victime d’un loyer abusif peut mandater la Ville à mettre en demeure, après vérifications, son propriétaire bailleur de lui rembourser les sommes indûment perçues depuis la signature du contrat de bail. »
Au vu des résultats dans la Ville Lumière après mise en place du dispositif de régulation du montant des loyers, de nombreuses villes en France sont dorénavant candidates.
La mairie de Paris sanctionne les bailleurs hors-la-loi en leur infligeant des amendes allant jusqu’à 15 000€
C’est une première. Tout d’abord, pour contrôler et sanctionner les dépassements de loyers, la Ville de Paris a ainsi créé une équipe compétente. En plus de vérifier et mettre en demeure, celle-ci envoie des amendes aux bailleurs récalcitrants. C’est-à-dire, aux bailleurs qui ne remboursent pas à leur locataire les sommes trop-perçues.
À SAVOIR
En revanche, le bailleur n’est pas contraint de régulariser le contrat de bail.
Néanmoins, le reste de la procédure reste inchangée :
- Après une 1re sommation et un délai de 2 mois sans réponse, le bailleur reçoit une deuxième missive.
- S’il n’obtempère pas, c’est-à-dire, ne remboursent pas sous 1 mois les sommes trop-perçues à son locataire, le bailleur encourt une amende proportionnelle au niveau de dépassement.
Celle-ci est plafonnée à 5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale.
Pour l’élu : « J’espère qu’on n’en arrivera pas là, mais, s’il y a des récalcitrants, on embrayera tout de suite, courant avril à l’expiration des 2 délais. Ainsi, aucun bailleur ne pourra dire qu’il ne savait pas. »
L’adjoint au maire est furieux, car : « Le montant des sommes n’est pas dérisoire. Celui-ci est régulièrement supérieure à 100€/mois voire 200€/mois. » Parce que, « Nos mises en demeure concernent les trop-perçus par le bailleur qui vont de 900€ à 6 583€. »
Studios et 2 pièces principalement concernés par les loyers abusifs
Sur les 200 signalements, 86% représentent des logements de moins de 2 pièces et 52,8% concernent les studios. Par exemple, pour un 2 pièces de 32m2, dans le XIe arrondissement de la capitale, celui-ci est loué 227€/mois plus cher que le plafond prévu dans cette zone et cela dure depuis 29 mois. Résultat, un trop-perçu de 6 583€ par le bailleur.
En outre, si sur l’ensemble des arrondissements on enregistre des signalements, le nombre varie de 2 à 24, voir la carte ci-dessous.
NOMBRES DE SIGNALEMENTS ENREGISTRÉS DE LOYERS ABUSIFS
Enregistrements des signalements entre le 1er janvier et le 13 février sur la plate-forme “Encadrement des loyers” mise en ligne par la mairie de Paris.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Mairie de Paris – 20 février 2023
Si vous regardez de plus près, le classement du top 3 : en tête arrive le XXe avec 24 signalements, soit 12%, suivi de près par le XVIIIe avec 22 (11%) et enfin le XIe avec 20 (10%).
De plus, au cours du mois de février, une mise en demeure a été expédiée à un autre propriétaire bailleur d’un studio de 15m2. Situé dans le XXe, le bien est en location depuis 28 mois avec un dépassement de 164€/mois, soit un montant de 4 592€ à rembourser à son locataire, une somme non négligeable.
Après le top 3, vous retrouvez les arrondissements du cœur de Paris, soit du Ier au IVe, qui regroupent 18 signalements (9%), soit 1 signalement pour 3 500 foyers. En outre, dans le IVe, la mairie a assigné le bailleur d’un studio de 15m2 où le locataire paie 132€/mois de trop et cela depuis 16 mois. Un trop-perçu de loyer de 2 112€ que le propriétaire doit rembourser dans les plus brefs délais.
Paris, un marché locatif très tendu
Un marché parisien extrêmement tendu sur les petites surfaces. Ainsi, aux dires d’Isabelle Jolly : « Entre le 1er janvier et le 16 février, 34% de nos annonces de moins de 20m2 respectaient les plafonds de loyer… La pénurie est si forte que ces annonces génèrent en moyenne chacune 262 demandes de contact, contre 171 pour celles qui les dépassent. »
Lors du signalement, on ne demande pas l’âge du locataire. Mais, « Au vu de nos données, le public touché en priorité semble être des jeunes, des travailleurs précaires ou des personnes âgées vivant dans de petites surfaces. » En raison de l’explosion du prix du m2 à l’achat à Paris ainsi que les loyers trop élevés, la capitale se dépeuple.
C’est logique : « Ces profils regardent le prix global d’un logement et recherchent le moins cher alors que les plafonds de loyers sont définis par mètre carré, ce qui fait qu’un studio de 18m2 à 650€ hors plafond sera plus demandé qu’un 28m2 à 950€ qui respecte l’encadrement. »
Le chiffre des signalements va évoluer au fil du temps. Dans les arrondissements où il y a peu de dépositions comme les VIIe et XVIe, ce n’est pas pour cela qu’il y a moins de manquements. Parce que, le dispositif ne tient pas compte des loyers incluant un complément de loyer. En d’autres termes, « Un bien offrant des particularités exceptionnelles comme une vue imprenable sur un monument parisien. Ces biens sont donc d’office exclus. Surtout, ils représentent un grand nombre de baux qui aurait pu être considérée comme illégal. »
Locataires à loyer abusif : privilégiés plutôt la discussion avant un signalement
Pour les locataires, le dispositif mis en place par la Ville de Paris est une très bonne chose. En 1 clic, ils peuvent vérifier la régularité de leur loyer. « En cas de dépassement, je les invite à préférer la discussion avec leurs bailleurs en amont, surtout s’ils se plaisent dans leur logement. », nuance Michel Veneau***.
Donc, une question se pose. Les logements à loyers abusifs, ne vont-ils pas se retrouver sur le marché de la vente ? Pourquoi ? Parce qu’avec les loyers encadrés, les bailleurs ne peuvent plus faire face aux charges. Ainsi, sans augmentation des loyers et avec la hausse de la taxe foncière, difficile en plus de trouver l’argent pour les travaux de rénovation énergétique. Finalement, certains propriétaires vont quitter la location classique et se tourner vers la location saisonnière, car celle-ci est non soumise à l’encadrement des loyers.
Pour le juriste Frédéric Zumbiehl : « Les propriétaires bailleurs en ont assez d’être pointés du doigt… Utiliser la dénonciation n’est pas une belle méthode. »
PAROLE D’EXPERT
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* Ian Brossat : L’adjoint d’Anne Hidalgo en charge du logement.
** Isabelle Jolly : Présidente du groupe PAP.
*** Michel Veneau : Président de l’Union nationale des locataires indépendants (Unli).
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