Pour clôturer l’enquête amorcée début 2025, découvrez les résultats de cette 3e et dernière partie. Ainsi, après un départ des gares de Lyon (XIIe), Montparnasse (XIVe), du Nord ou de l’Est (Xe), vous partirez de la gare Saint-Lazare (VIIIe) ou d’Austerlitz (XIIIe) ! Mais une question demeure : “À 45 min d’une gare parisienne, où trouver une maison ? ”
Trouver une région où s’installer afin de devenir propriétaire de son logement n’est pas si facile. Car pour cela, vous devez concilier un certain nombre de critères comme : la qualité de vie, le temps de transport, les infrastructures communales, mais surtout, un prix immobilier affiché abordable. Avec ce 3e volet, vous découvrirez un autre classement des communes. C’est-à-dire, le top 10 des villes qui pourraient vous intéresser, mais cette fois-ci, au départ des gares St-Lazare (VIIIe) et d’Austerlitz (XIIIe). En bref, avec l’ensemble des données recueillies vous pourrez facilement répondre à la question suivante : “Où trouver une maison à moins de 45 minutes d’une grande gare parisienne ?”
D’ailleurs, nous avons déjà répondu à cette problématique dans la 1re partie de l’enquête avec un départ de Paris/Gare de Lyon (XIIe) et Paris/Gare Montparnasse (XIVe). Puis, dans l’épisode 2, toujours avec les mêmes critères d’importance en partant de Paris/Gare du Nord ou Paris/Gare de l’Est.
Donc, dans ce 3e opus avec 2 nouvelles grandes gares parisiennes, nous vous dévoilons un classement inédit. Premièrement, le Top 10 des villes en commençant par la gare Saint-Lazare (VIIIe).
5/AU DÉPART DE…
GARE SAINT-LAZARE
Tout en restant à moins de 45 min de transport de la capitale, où trouver sa résidence principale en partant de la gare Saint-Lazare ?
Comme les prix évoluent régulièrement, les données et les informations sur les transactions ci-dessus sont arrêtées au mois de mars 2025.
Une note de 13,37 classe la ville de La Frette-sur-Seine (95) à la 1re place du Top 10.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Insee
Commune du Val-d’Oise (95), La Frette-sur-Seine est située à 20 Kms au Nord-Ouest de Paris. C’est une petite ville limitrophe du département des Yvelines. Elle compte 4 587 habitants (chiffre de 2022).
Aux dires de Mikel Ciordia* : « Avec la Ligne J du Transilien, nous sommes à 20 minutes de la gare Saint-Lazare. De plus, un train part tous les quarts d’heure environ. »
LIGNE J DU TRANSILIEN
© Île-de-France Mobilités
Finalement, il n’est pas étonné de voir la commune où il travaille se retrouver en tête du classement.
Ci-dessous, le tableau des communes dans lesquelles vous pourrez trouver une maison à moins de 45 min de Paris :
– CLASSEMENT DES 10 MEILLEURS COMMUNES –
DÉPART GARE SAINT-LAZARE, Où TROUVER UNE MAISON
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Commune
|
SCORE
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|---|---|---|
|
1
|
La Frette-sur-Seine (95)
|
13,37
|
|
2
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Saint-Germain-en-Laye (78)
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13,26
|
|
3
|
Conflans-Sainte-Honorine (78)
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13,08
|
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4
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Achères (78)
|
12,97
|
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5
|
Ablon-sur-Seine (94)
|
12,92
|
|
6
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Saint-Denis (93)
|
12,92
|
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7
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Cormeilles-en-Parisis (95)
|
12,92
|
|
8
|
Triel-sur-Seine (78)
|
12,69
|
|
9
|
Saint-Ouen-sur-Seine (93)
|
12,68
|
|
10
|
Clichy (92)
|
12,66
|
© Anne-Marie HALBARDIER
Source : Insee, Observatoire des territoires, SSMSI, MeilleursAgents
Tout d’abord, trouver une maison à La Frette-sur-Seine (95)
Le directeur nous explique : « On surnomme La Frette, la perle du Val-d’Oise. Parce que nous sommes situés entre Seine et coteaux. » En outre, « On y cultivait le lilas, mais aussi la vigne. » De même, il nous explique que « Plusieurs artistes, comme Albert Marquet (1875 – 1947), y ont vécu ou l’ont peinte, à l’image de Camille Pissaro, par exemple. »
Les divers styles de maisons à La Frette-sur-Seine (95), quai de Seine
Côté logements, la commune est constituée à 90% de maisons de divers styles. D’ailleurs, certaines ont été construites dans les années 30 par l’architecte Henri Lecœur (1872 – 1934). Mais vous trouverez aussi des constructions des années 60 avec colombages ou en meulières.
Spécificités de la commune et prix au m2 à La Frette-sur-Seine
« La ville est très étirée et en pente avec des villas en hauteur qui offrent de belles vues. Ici, peu de ventes, environ une centaine par an. » Dernières analyses du professionnel, « Ce sont des acquéreurs de la petite couronne (Hauts-de-Seine et Yvelines) qui achètent plutôt que les parisiens. Ces derniers font le choix de s’éloigner un peu plus en raison de l’instauration du télétravail. »
En fonction du style, si vous en trouvez une maison, le prix au m2 varie quelque peu. Parce que le prix moyen avoisine les 3 500€/m2 sans jardin ou avec jardin suspendu. En revanche, d’après l’expert, dans cette ville française, pour une maison de 100m2 avec 3 chambres plus un terrain de 400m2, vous allez devoir quand même débourser 450 000€, soit environ 4 500€/m2.
2e du Top 10 : la ville de Saint-Germain-en-Laye
À la deuxième position, en affichant une note de 13,26, à quelques centièmes de La Frette-sur-Seine, vous pourrez trouver une maison à Saint-Germain-en-Laye.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Insee
Saint-Germain-en-Laye, située dans le département des Yvelines (78), est une agglomération de 45 286 résidents (chiffre de 2022). Localisée à l’Ouest de Paris, la ville est bien connue pour sa forêt domaniale, du même nom, de 4 800 hectares mais aussi célèbre pour ses châteaux et ses musées.
La cause principale de sa seconde place du classement pour trouver une maison est le prix très élevé au m2. En effet, il faut compter 7 058€/m2 pour un logement individuel d’après Meilleurs Agents, le site d’estimation en ligne. Soit un prix 57% plus cher que dans la commune de La Frette-sur-Seine.
De la gare Saint-Lazare, la ville est desservie par le RER A avec pour terminus la station Saint-Germain-en-Laye.
RER LIGNE A
© RATP
Le département des Yvelines (78) est d’ailleurs, le grand gagnant de ce classement. Après Saint-Germain-en-Laye, toujours au départ de la gare Saint-Lazare, il place 3 autres villes françaises dans le Top 10. On y retrouve donc, Conflans-Sainte-Honorine, Achères et Triel-sur-Seine.
Achères, 4e du Top 10
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Insee
La commune d’Achères est située dans le Nord-Est des Yvelines avec une population de 21 663 habitants (chiffres Insee 2022). Sa particularité : elle est positionnée dans une boucle de la Seine. Cette petite ville proche des limites du Val-d’Oise est à environ 7 kms au nord de la ville de Saint-Germain-en-Laye (2e au classement).
La ville, jouxtant Saint-Germain-en-Laye, est par conséquent selon Marylène Gallet** largement à moins de 45 minutes de la gare Saint-Lazare. « En train avec la Ligne L du Transilien ou le RER A, on est à 20 minutes de La Défense et 30 minutes de Saint-Lazare. » Il semble que « La ville soit aussi un marché de report. Parce que la clientèle vient des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne comme des Yvelines. » En bref, « Elle quitte souvent un petit appartement plus proche de Paris pour s’offrir une maison ici, en s’éloignant un peu, mais sans impacter son temps de trajet. »
TRANSILIEN – LIGNE L
© Île-de-France Mobilités
La professionnelle souligne que « Selon sa localisation et son état, le prix d’une maison peut beaucoup varier. » Exemple à Archères sur 2 maisons proches « La première a une superficie de 125m2 avec terrain cédée 394 000€. La deuxième située dans une voie moins passante et offrant double garage est vendue 460 000€. » Très souvent, un autre critère très important aux yeux des acquéreurs, la proximité des transports en commun, quels qu’ils soient.
Triel-sur-Seine (78), classée 8e et notée 12,69
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Insee
Aussi localisée dans le département des Yvelines, Triel-sur-Seine se situe à environ 35 kilomètres au Nord-Ouest de Paris. Sur la rive droite de la Seine, Triel-sur-Seine est à environ 12 kms de Saint-Germain-en-Laye, 25 kms du Nord-Ouest de Versailles et 36 kilomètres du Nord-Ouest de la porte d’Auteuil. La commune abrite 12 386 résidents (chiffres Insee 2022).
Cette 8e place de Triel-sur-Seine peut surprendre aux dires d’une responsable d’agence Laforêt à Verneuil. Mais, « C’est sans doute parce que l’immobilier y est moins cher qu’à Verneuil ou Vernouillet, juste en face, sur l’autre rive de la Seine, bien mieux desservie avec 2 arrêts sur la Ligne J du Transilien. » (Voir plan de la ligne en début d’article).
Parmi les biens immobiliers dans la ville de Triel-sur-Seine (78), vous trouverez pour environ 330 000€ des maisons classiques avec petit jardin. Contrairement aux maisons de Verneuil « Elles ont moins de standing. » D’ailleurs, dans la commune de Verneuil les biens immobiliers sont plus recherchés. Conséquence, vous devez ajouter 100 000€ pour une maison de 110m2 avec jardin, mais hors centre-ville.
LE PROCÉDÉ APPLIQUÉ POUR ÉDITER UN CLASSEMENT
Le classement compare 61 communes franciliennes. Toutes sont situées à moins de 45 minutes de la gare Saint-Lazare en utilisant le RER, le métro, le tramway ou le Transilien. De plus, nous nous sommes intéressés plus particulièrement à 4 grands types d’indicateurs.
Les critères principaux sont au nombre de 4. Donc, les résultats réunis donnent une note finale qui reflète un classement. Ainsi, dans le Top 10 des villes, vous aurez la possibilité de trouver la maison à acheter à moins de 45 minutes de la gare Saint-Lazare.
1/ LE TRANSPORT
22 % – répond à la durée du trajet, mais aussi temps de parcours vers la gare…
2/ COÛT DE L’IMMOBILIER
16 % – concerne le prix des maisons ou à la part de maisons dans les résidences principales.
Et en plus…
3/ QUALITÉ DE VIE
34 % – résulte de la part d’espaces verts, soit le pourcentage de la commune couverte par les champs, la forêt ou par l’eau) avec en plus les critères de sécurité.
4/ LA QUALITÉ DES INFRASTRUCTURES ET DES SERVICES
28 % de la note finale prend en compte la qualité des infrastructures et les services sur la commune comme la densité des petits commerces, le nombre d’enfants par école… mais aussi la facilité d’accès à un médecin généraliste ou encore le nombre de restaurants et de cafés.
* Mikel Ciordia : Directeur de l’agence immobilière Espace Transactions.
** Marylène Gallet : Mandataire auprès du réseau Safti.
6/AU DÉPART DE…
GARE D’AUSTERLITZ
Après un départ de la gare Saint-Lazare en début d’article, voici la 6e et dernière grande gare parisienne pour terminer ce 3e volet. Ainsi, dans un Top 10 inédit, découvrez les villes où investir pour enfin réaliser votre projet immobilier en investissant à moins de 45 min. de la capitale… Pour cette ultime fois, trouver une maison en partant de la gare d’Austerlitz.
De la même manière que pour toutes les gares précédentes, les critères et la méthode de calcul choisis demeurent identiques.
En consultant le tableau ci-dessous, vous connaitrez les villes où vous pourrez trouver une maison à 45 min max de Paris. En bref, vous installez dans une ville sans faire exploser le budget, et surtout, en réunissant les principaux critères importants à vos yeux. Ils sont par exemple, un temps de transport correcte, les infrastructures offertes, une bonne qualité de vie, un prix immobilier accessible, et pour finir le critère sécurité.
– UN TOP 10 INÉDIT DES VILLES EN PARTANT DE LA GARE D’AUSTERLITZ –
ALORS, OÙ TROUVER UNE MAISON À 45 MIN MAXIMUM ?
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|
Commune
|
SCORE
|
|---|---|---|
|
1
|
Alfortville (94)
|
12,38
|
|
2
|
Palaiseau (91)
|
12,22
|
|
3
|
Romainville (93)
|
12,13
|
|
4
|
Boissy-Saint-Léger (94)
|
11,95
|
|
5
|
Ivry-sur-Seine (94)
|
11,90
|
|
6
|
Ablon-sur-Seine (94)
|
11,75
|
|
7
|
Vincennes (94)
|
11,70
|
|
8
|
Maisons-Alfort (94)
|
11,68
|
|
9
|
La Courneuve (93)
|
11,49
|
|
10
|
Noisiel (77)
|
11,45
|
© Anne-Marie HALBARDIER
Source : Insee, Observatoire des territoires, SSMSI, MeilleursAgents
Au départ de la gare d’Austerlitz, où trouver une maison à 45 min max de Paris ?
D’ailleurs, en partant de la gare d’Austerlitz, dans le Top 3 du classement, on relève beaucoup de communes d’Île-de-France comme Alfortville (94), Palaiseau (91) et Romainville (93). Ainsi, à la première place avec une note de 12,38, se positionne la ville d’Alfortville.
© Anne-Marie HALBARDIER -Source : Insee
Alfortville, est une ville située au confluent de la Seine et de la Marne. Proche de Paris, à 3 kms au sud-est de la capitale, elle compte 45 569 habitants (Chiffre de 2022).
Les communes limitrophes sont Charenton-le-Pont, Choisy-le-Roi, Créteil, Ivry-sur-Seine, Maisons-Alfort et Vitry-sur-Seine.
Parc de logements, 91,1% de résidences principales.
Alfortville, dans le Val-de-Marne (94), propose des maisons au prix de 4 876€/m2. Pour les agents immobiliers, ce sont des prix offrant un bon rapport qualité/prix en comparaison de Maisons-Alfort, ville limitrophe, où les tarifs atteignent plutôt 6 451€/m2. C’est donc, l’un des critères retenus par tous ceux qui ne veulent pas exploser leur budget comme certains Parisiens qui par conséquent s’y installent.
Via quels transports accéder à Alfortville pour trouver une maison ?
Ville pleine de charme en bord de Seine, via les transports en commun, vous pourrez emprunter le RER D, la Ligne 8 du métro et bientôt la Ligne 15. D’après Alexandre Leneez* : « Ce sont principalement le Quartier Nord et le Quartier des Fleurs qui sont les plus recherchés. » Là, il faudra que vous dépenser en moyenne 500 000€ pour une maison de 110m2. « Les prix sont plus contenus qu’à Maisons-Alfort qui, elle attire beaucoup plus les bobos parisiens. », déclare-t-il. Les principaux atouts de la commune d’Alfortville selon le classement :
- Couverture médicale;
- Sécurité;
- Densité des petits commerces.
Palaiseau, 2e du Top 10
En changeant de département, en allant un peu plus vers le Sud de Paris, Palaiseau dans l’Essonne (91). Une ville que l’on retrouve déjà dans les résultats de l’enquête, car elle est aussi accessible en partance des gares Montparnasse (8e du classement) et de l’Est (RER B – 29 minutes).
© Anne-Marie HALBARDIER -Source : Insee
Commune moyenne, Palaiseau fait partie des villes de la grande couronne. Elle se situe à 18 kms au sud-ouest de Paris et regroupe 36 067 résidents, nombre recensé en 2022.
Atout, proche partie basse de la Vallée de Chevreuse.
La ville de Palaiseau est mieux adaptée au budget immobilier plus modeste. Entre l’offre proposée et des prix plus bas par rapport à Alfortville, 1re ville du classement, ici, vous allez pouvoir trouver une maison avec un prix d’achat au m2 de 4 242€.
En fonction des ventes d’Arnaud Le Maréchal** : « En premier prix, on a des biens entre 350 000€ 380 000€ », déclare-t-il. À l’inverse, « Au-delà de 600 000€ on aura plus de mal à trouver des acheteurs. »
Plusieurs transports en commun donnent accès à la municipalité de Palaiseau. Premièrement, le RER B avec 4 stations qui desservent la ville, mais au départ de la gare du Nord.
LIGNE DU RER B – AU DÉPART DE GARE DU NORD
© Île-de-France Mobilités
Et aussi la future Ligne 18 du métro. Tandis que si vous possédez une voiture de nombreux choix : l’A10, l’A6, la N118, ou la N20.
PROLONGEMENT
DE LA LIGNE 18 DU MÉTRO
© Île-de-France Mobilités
À savoir… Quelques dates si les chantiers ne prennent pas de retard :
- Dès 2026, pour le tronçon de Christ de Saclay à Massy – Palaiseau;
- À l’horizon 2027, pour le tronçon de Massy – Palaiseau à l’aéroport d’Orly ;
- À l’horizon 2030, pour le tronçon de Christ de Saclay à Versailles-Chantiers.
Trouver une maison… Ventes et prix du m2 dans la ville de Palaiseau
Pour le patron de l’agence, « Nous avons un centre-ville plutôt animé qui attire une clientèle familiale et on sent que le marché des maisons repart lentement. » De plus, « Parmi les lieux les plus recherchés le quartier Lozère est bien placé. » Par exemple, il a même vendu récemment un terrain de 500m2 avec dessus une maison de 120m2 au prix de 480 000€, soit 4 000€/m2.
Son analyse : « Afin de faire vraiment repartir le marché, il faudrait encore baisser les prix. Parce que, trop de propriétaires ont encore les prix de vente post-Covid, mais le marché n’est plus du tout le même. »
Ivry-sur-Seine (94) prend la 5e place du classement
© Anne-Marie HALBARDIER -Source : Insee
Ville du Val-de-Marne, Ivry-sur-Seine (94) fait partie de la Métropole du Grand Paris. La commune se situe au cœur du Bassin parisien sur la rive gauche de la Seine. La ville est à environ 5 km du centre de Paris.
Les habitants sont au nombre de 64 526 (Chiffre 2022).
Au 5e rang du classement Ivry-sur-Seine est, parmi les villes de l’enquête, la plus proche, soit à moins de 30 minutes de la gare d’Austerlitz en empruntant le RER C.
MÉTRO – LIGNE RER C
© Île-de-France Mobilités
Cependant, vous pourrez aussi vous rendre à Ivry-sur-Seine en prenant le métro, premièrement la Ligne 7 puis la Ligne 10.
Le prix du m2 à Ivry-sur-Seine se situe aux alentours des 5 000€. « Ivry est une ville très accessible puisque c’est l’une des moins chères qui touche le périphérique. » De la même façon, « Il y a beaucoup de maisons d’ouvriers ce qui explique les prix relativement contenus. », aux dires de Nabil Zouina***.
Avec son passé industriel, Ivry propose des biens avec jardin à environ 470 00€. En revanche, sur des prix plus élevés de l’ordre de 500 000€ et 600 000€, les acheteurs viennent surtout chercher des lofts, des biens plus valorisants.
Exemple, l’agent vient de ventre une maison de 127m2 avec jardin de 150m2 pour la somme de 473 000€, soit 3 724€/m2. Mais il nous fait remarquer : « Attention, il y a tout à refaire. » D’ailleurs, « Il y en a pour 80 000 à 100 000€ de travaux. »
Dans quel autre département se tourner pour avoir un m2 plus abordable ?
Si à Ivry-sur-Seine, pour trouver une maison, les prix sont encore trop élevés pour vous, un autre département pourrait vous convenir, la Seine-Saint-Denis (93). Parce que, la ville de Romainville, 3e du classement, avec 4 886€/m2 n’affiche pas des prix plus intéressant qu’à Ivry-sur-Seine (5e) ou Alfortville (1re).
© Anne-Marie HALBARDIER
– Source : Insee
Située dans le département de la Seine-Saint-Denis, Romainville (93) est seulement à 3 km à l’Est de Paris. La ville compte 5 314 habitants, en évolution de +33,21 % par rapport à 2016.
Avec un prix moyen de 3 219€/m2 La Courneuve, 9e place du Top 10, vous proposera de belles opportunités immobilières.
« La Courneuve (93) a longtemps souffert de sa réputation mais les choses ont beaucoup changé. », selon Alberto Moreira****. De plus, « La cité des 4 000 a, par exemple, été complètement transformée avec des tours abattues, des espaces verts aménagés… » Conclusion, « Il y a de nombreux quartiers pavillonnaires avec des prix raisonnables. C’est pour cela qu’ils attirent les primo-accédants. »
Commune de La Courneuve (93), les accès, les atouts…
© Anne-Marie HALBARDIER -Source : Insee
Proche de la capitale, La Courneuve, est située dans le département de la Seine-Saint-Denis en région Île-de-France. En banlieue Nord de Paris, la ville compte 47 086 habitants.
Elle est très bien desservie par deux autoroutes (A86 et A1) et de nombreux transports en commun.
Les transports en commun. Plusieurs possibilités s’offrent à vous, premièrement, la Ligne 7, mais bientôt les Lignes 15 et 16 et le RER B.
Autre atout. Les espaces verts, le parc Georges-Valbon tout proche où vous pourrez faire de nombreuses balades.
D’après le directeur d’agence à Aubervilliers « Excellente nouvelle, la ville est en pleine mutation », Tout d’abord, « On a notamment des Parisiens qui cherchent des espaces plus grands avec extérieur sans se ruiner. » Ainsi, il a vendu une maison de 85 m² avec travaux à 220 000€ avec jardin, soit 2 588€/m2. Mais aussi, autre vente, un pavillon de 120 m², sans travaux, vendu 320 000€ avec jardin et garage, soit 2 666€/m2.
RÉALISATION DU CLASSEMENT, COMMENT ?
Pour le classement, on a comparé 134 communes franciliennes et toutes sont situées à moins de 45 min. de la gare de l’Austerlitz en utilisant le RER, le métro, le tramway et/ou le Transilien.
Afin de facilité le calcul de la note finale, 4 critères importants ont été retenus, ils sont donc :
1/ LE TRANSPORT
22 % – prend en compte la durée du trajet, mais aussi, le temps de trajet vers la gare…
2/ COÛT DE L’IMMOBILIER
16 % – est relatif au prix des maisons ou à la part de maisons dans les résidences principales.
Ainsi que…
3/ QUALITÉ DE VIE
34 % – est dédié à la part d’espaces verts, c’est-à-dire, le pourcentage de la commune couverte par des champs, de la forêt ou encore par de l’eau et surtout des critères de sécurité.
4/ LA QUALITÉ DES INFRASTRUCTURES ET DES SERVICES
28 % de cette note finale correspond à la qualité des infrastructures et des services sur la commune comme : la quantité des petits commerces, le nombre d’enfants par école, la facilité à consulter un médecin généraliste ou bien la part de restaurants et de cafés.
Résultat, nous avons ainsi réalisé un Top 10 des villes où vous pourrez trouver une maison à moins de 45 min de Paris tout en partant de la gare d’Austerlitz.
PAROLE D’EXPERT
* Alexandre Leneez : Agent chez Direct Immobilier Expert.
** Arnaud Le Maréchal : Patron de l’agence Eponyme.
*** Nabil Zouina : Agent immobilier à Nestenn Ivry.
**** Alberto Moreira : Directeur de Century 21 immobilier.
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