Voici le résultat d’une enquête initiée en janvier 2025 et poursuivie les mois suivants. La question posée est : “en partant de l’une des grandes gares parisiennes, où acquérir une maison à 45 min max de la capitale ?” Pour commencer, départ des gares de Lyon (XIIe) ou de Montparnasse (XIVe). Voici le Top 10 des villes !
Afin de réaliser ce classement, plusieurs critères importants ont été retenus : la qualité de vie, le temps de transport, les infrastructures des communes, mais surtout, le prix de l’immobilier. Le résultat combiné vous donne un top 10 des villes susceptibles de vous intéresser. Par conséquent, où acheter une maison à 45 minutes max d’une gare parisienne ?
Première partie du dossier et première gare sélectionnée… Et si vous partiez de la gare de Lyon. En d’autres termes, quel est votre choix ? Finalement; dans quelle ville acheter une maison à moins de 45 minutes de cette gare ? Et surtout, en conciliant, les principaux points retenus, qui sont : un environnement agréable, une durée de trajet acceptable et le tout sans exploser son budget financier.
1/AU DÉPART DE…
GARE DE LYON
Dans quelle ville acheter une maison en partant de la gare de Lyon tout en restant à moins de 45 min de Paris ?
La ville qui arrive en tête du classement est Alfortville.
© Anne-Marie HALBARDIER
Source : Insee
Alfortville est une commune de 45 569 habitants (chiffre de 2022). Elle est située au Sud-Est de la ville Lumières dans le Val-de-Marne (94), au confluent de la Seine et de la Marne.
Tout d’abord, le RER D permet de s’y rendre en 10 minutes environ. Un atout positif qui attire les acquéreurs. « C’est très pratique. On habitait Vincennes, mais acheter une maison c’était inabordable pour nous. Ici, on a pu acquérir une maison de 90 m2 avec un jardin.», déclare Éloïse, une habitante d’Alfortville depuis 10 ans.
Celle-ci, avec ses 2 enfants, réside quartier des Fleurs, donc, à 10 minutes à peine à pied de la gare RER de Maisons-Alfort – Alfortville. « On y est bien. Cela étant, je trouve que ça manque d’espaces verts. Tandis que les bords de Seine sont moins sympas que les bords de Marne à Maisons-Alfort. », compare-t-elle.
En plus de la proximité de la gare, vous pourrez bénéficier de services supplémentaires. Finalement, vous êtes proche du centre-ville et de ses nombreux commerces. Vous y trouverez donc des bars et des restaurants, mais aussi la mairie.
Le classement des villes où acheter une maison en partant de la gare de Lyon
– LES COMMUNES DU TOP 10 –
OÙ ACHETER UNE MAISON… À MOINS DE 45 MIN DE GARE DE LYON
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Commune
|
SCORE
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|---|---|---|
|
1
|
Alfortville
|
13,25
|
|
2
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Ablon-sur-Seine
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13,15
|
|
3
|
Boissy-Saint-Léger
|
13,13
|
|
4
|
Rungis
|
13
|
|
5
|
Vigneux-sur-Seine
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12,82
|
|
6
|
Ivry-sur-Seine
|
12,76
|
|
7
|
Noisiel
|
12,72
|
|
8
|
Maisons-Alfort
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12,65
|
|
9
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Villiers-sur-Marne
|
12,60
|
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10
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Le Perreux-sur-Marne
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12,52
|
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Le Parisien
D’après l’agent immobilier Robin Del Real* : « Le quartier des Fleurs est très demandé pour ces deux raisons. » En outre, « L’autre atout, c’est que l’on peut acheter une maison pour moins cher qu’à Maisons-Alfort. Si une maison coûte 600 000 à Alfortville, comptez 650 000 euros à Maisons-Alfort. »
Néanmoins, selon une autre agence immobilière, Instant Immo, vous pouvez trouver un bien immobilier à 5 600€/m2.
À la 2e position du Top 10 : la ville d’Ablon-sur-Seine
© Anne-Marie HALBARDIER
Source : Insee
La ville d’Ablon, sur la rive gauche de la Seine est comme la ville d’Alfortville, située dans le Val-de-Marne (94). Une commune d’Île-de-France de 1 177 habitants (en 2022). Découvrez un esprit village à seulement 28 min de la gare de Lyon à Paris.
Probablement, une bonne option pour les ménages ayant un budget plus serré. Cependant, vous devrez emprunter le RER C avec un changement à la station Bibliothèque-François-Mitterrand de la Ligne 14 pour atteindre le centre de Paris.
Selon l’analyse de Carlos Lopes** : « On reste proche de Paris tout en ayant un côté village. Une petite commune proche de de la capitale qui demeure assez sûre. » Finalement, pour lui, la ville d’Ablon possède plusieurs atouts qui sont principalement les bords de Seine, les commerces rue du Bac et surtout, des prix intéressants.
Un exemple de vente, « À 8 min. à pied de la gare, on a vendu une maison meulière de 140 m2 avec jardin. Situé rue Pitois, il est parti au prix de 365 000€, soit 2 607€/m2. » Tandis que, toujours d’après l’expert immobilier, « Une petite maison à rénover de 65 m2 est sur le point de se vendre 228 000 euros, soit 3 507€/m2, à des habitants de Vitry. » Surtout, « La plupart des acquéreurs était en appartement auparavant et sont primo-accédants. »
Cependant, pour acheter une maison dans la ville d’Ablon-sur-Seine, vous devez accepter les nuisances des décollages et atterrissages des avions car vous vous situez malheureusement sous un couloir aérien. Conclusion, « Les gens qui viennent ici achètent à un prix qui s’explique par cette spécificité », déclare-t-il.
Classée à la 3e place du Top 10, la ville de Boissy-Saint-Léger où vous pourrez acheter une maison à moins de 45 min de la gare de Lyon
Vous ne mettrez que 33 minutes en RER A et 12 stations de la gare de Lyon pour descendre au terminus Boissy-Saint-Léger.
© Anne-Marie HALBARDIER
Source : Insee
Boissy-Saint-Léger. C’est une autre commune du Val-de-Marne (94) située au Sud-Est de Paris sur la RN 19. La ville abrite 17 335 administrés, chiffre recensé de 2022.
Ici, vous aurez au choix 3 secteurs pavillonnaires pour emménager :
- Le Progrès (Centre-ville) ;
- Savreau ;
- Bois-Clary.
Selon l’analyse de David Raby : « Moi, j’aime bien Bois-Clary. C’est moins proche de la gare, mais c’est moins dense. On peut prendre un abonnement au parking de la gare pour pas trop cher ou utiliser le bus jusqu’à la gare RER. Le quartier est collé à Sucy-en-Brie, c’est proche de la forêt de Notre-Dame. C’est très familial. »
Pour le directeur d’agence, on peut acheter une maison pour :
- 315 000 € dans le quartier Savreau.
- 320 000 € avec quelques travaux et une superficie de 90 à 100 m2;
- 355 000 € en centre-ville avec une superficie de 80 m2;
En outre, d’après le professionnel, « C’est une ville en devenir avec le grand centre commercial Boissy 2 qui est en train d’être rasé. De plus, un nouveau quartier La Charmeraie aura des logements et des commerces, et même le téléphérique qui va désengorger le secteur. »
Autres choix de villes possibles aux 10 premières places… pour acheter une maison à environ 45 min d'une gare parisienne
© Anne-Marie HALBARDIER
Source : Insee
Vigneux-sur-Seine dans l’Essonne (91). Une ville de 31 233 âmes, hors du département du Val-de-Marne, qui arrive en 5e position. Via le RER D, vous pourrez relier Paris en arrivant Gare de Lyon en 30 min. De plus, pour une maison, le prix moyen au m2 reste accessible car il s’affiche à 2 816€.
Et pour finir, Noisiel… Une agglomération, de 15 927 habitants en 2022, située à 20 km à l’Est du centre de Paris. Localisée en Seine-et-Marne, Noisiel est en 7e position du classement. Toujours en partant de la gare de Lyon, la ville est connectée à la capitale via le RER A en 28 min.
Ses atouts : son château, les bords de Marne et son parc. Mais surtout, d’après les dires de Benjamin Feldman**** : « On peut rejoindre le stade nautique de Vaires-sur-Marne en 10 minutes à vélo. »
Les meilleurs prix pour une maison et les conseils de l’agent immobilier :
- 3 000 €/m2 dans le quartier de la gare ;
- 3 600 €/m2 dans le quartier historique de la Cité Menier, mais à 7 min en bus ou 5 min en voiture.
Environ 3 000 €/m2 dans le secteur de la Ferme-de-Buisson à 10 min à pied de la gare.
COMMENT A ÉTÉ RÉALISÉ LE CLASSEMENT
Notre classement compare 133 communes franciliennes situées, dans le meilleur des cas, à moins de 45 minutes de la gare de Lyon en utilisant le RER, le métro, le tramway et le Transilien.
Les 4 principaux critères qui comptent pour la note finale et vous donnent ainsi le classement des villes où vous pouvez acheter une maison à moins de 45 minutes de la gare de Lyon.
1/ LE TRANSPORT
22 % – qui représente la durée du trajet, le temps de trajet vers la gare…
2/ COÛT DE L’IMMOBILIER
16 % – correspond au prix des maisons ou à la part de maisons dans les résidences principales.
3/ QUALITÉ DE VIE
34 % – comprend la part d’espaces verts, le pourcentage de la commune couverte par des champs ou de la forêt ou encore par de l’eau ainsi que des critères de sécurité.
4/ LA QUALITÉ DES INFRASTRUCTURES ET DES SERVICES
28 % de la note finale tient compte de la qualité des infrastructures et des services sur la commune comme : la densité de petits commerces, le nombre d’enfants par école, la facilité d’accès à un médecin généraliste ou bien la part de restaurants et de cafés.
* Robin Del Real : Responsable de l’agence Nina Immobilier
** Carlos Lopes : Responsable de l’agence immobilière des 3 Communes à Villeneuve-le-Roi.
*** David Raby : Directeur de l’agence Abihtéa.
**** Benjamin Feldman : Directeur de l’agence l’Adresse.
2/AU DÉPART DE…
GARE MONTPARNASSE
Pour cette deuxième gare, la méthode de calcul et le choix des critères ont été identiques à ceux utilisés pour le classement au départ de Paris/Gare de Lyon (XIIe). Alors, venez découvrir maintenant, le Top 10 des villes à moins de 45 minutes, mais en partant de Paris/Gare Montparnasse (XIVe)…
Le dilemme de base est le même, où acheter une maison pas trop loin de Paris, mais en partant de la Gare Montparnasse. Et, surtout, contenir son budget tout en réunissant les critères suivants : qualité de vie, temps de transport, infrastructures offertes et prix de l’immobilier, avec en plus, le critère sécurité.
© Anne-Marie HALBARDIER
Source : Insee
La ville sortant en tête du classement est Meudon, en petite couronne. Une commune des Hauts-de-Seine (92), au Sud-Ouest de la capitale, en bordure et sur la rive gauche de la Seine. Tandis que la ville compte 46 722 habitants au recensement de 2022, pour une superficie de 9,9 km2. La moitié de celle-ci est recouverte par une forêt domaniale, la forêt de Meudon (1 100 ha).
– LES COMMUNES DU TOP 10 –
OÙ ACHETER UNE MAISON… À MOINS DE 45 MIN DE GARE MONTPARNASSE
|
|
Commune
|
SCORE
|
|---|---|---|
|
1
|
Meudon
|
12,80
|
|
2
|
Chaville
|
12,51
|
|
3
|
Malakoff
|
12,40
|
|
4
|
Versailles
|
12,30
|
|
5
|
Ivry-sur-Seine
|
12,14
|
|
6
|
Viroflay
|
12,06
|
|
7
|
Gentilly
|
11,97
|
|
8
|
Palaiseau
|
11,96
|
|
9
|
Arcueil
|
11,92
|
|
10
|
Clamart
|
11,69
|
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Le Parisien
Les points positifs et négatifs pour la ville de Meudon, si vous souhaitez y acheter une maison en partant de la gare Montparnasse
Une commune proche de la capitale où vous pourrez acheter une maison et devenir propriétaire de votre résidence principale. Mais tout d’abord, voyons les côtés positifs. La ville est plutôt bien desservie par les transports en commun. Avec le transilien, la Ligne N qui dessert les gares de Meudon et de Bellevue et le RER C, pour arrêt gare de Meudon-Val-Fleury. Ainsi, vous êtes à 10 minutes de la gare Montparnasse avec la première et un peu plus de 30 minutes par le second. Bien évidemment, vous pouvez aussi utiliser le Tram T2 avec les arrêts à Meudon-sur-Seine et à Brimborion.
Le plus remarquable pour Jonathan Grabowski* : « C’est la seule ville de la petite couronne à avoir une forêt domaniale. Clairement, c’est le calme et ce cadre vert que viennent chercher les Parisiens. »
Le gros point négatif relevé est le prix du m2 à Meudon. Ici, vous devez compter un prix moyen à 7 279€/m2. En bref, un coût d’achat pour une maison qui n’est pas accessible à toutes les bourses.
La conclusion de l’expert
Sur l’analyse des divers secteurs : « À Bellevue, c’est plutôt bourgeois, chic et conservateur avec des maisons plus chères, car souvent sur des terrains plus grands. À côté, vous avez Valfleury, plus bohème, mais proche du RER avec des prix moins élevés. »
D’ailleurs, dans le secteur, le professionnel a réalisé plusieurs ventes, par exemple :
- Un bien de 85m2 pour 605 000€, soit 7 117€/m2;
- Une maison de 113 m2 avec des travaux pour 629 000€, soit 5 566€/m2.
En revanche, si vous ne pouvez pas acheter une maison à Meudon, faute de budget, si vous vous en éloigniez un peu plus, dans le Val-de-Marne il y a la ville d’Ivry-sur-Seine.
À la 5e place du classement : Ivry-sur-Seine (94 - Val-de-Marne)
© Anne-Marie HALBARDIER
Source : Insee
Ici, l’argument principal est le prix du m2 selon les quartiers. Tout le monde peut donc y dénicher sa perle rare en fonction de son budget. La commune d’Ivry-sur-Seine abrite 64 526 résidents, nombre recensé en 2022. La ville fait partie de la Métropole du Grand Paris. À environ 5 km du centre de Paris, elle se situe sur la rive gauche de la Seine.
Aux dires du professionnel Vincent Targat**, le prix du m2 s’affiche à 5 047€. « Nous avons beaucoup de Parisiens, primo-accédants, parmi nos acheteurs. » Surtout, « À partir de 400 000€, le prix d’un 2 pièces dans la capitale, à Ivry-sur-Seine, ils peuvent devenir propriétaires d’un pavillon. »
Cependant, il y a peu d’offres sur le marché. « Nous avons un quartier pavillonnaire, mais il est relativement excentré, et avec peu de commerces. À cause de pas mal de travaux, que nécessitent les maisons, leur prix est accessible. » Par conséquent, « Vous aurez l’occasion de faire de bonnes affaires. »
Un exemple de vente : un pavillon de 91 m2 avec travaux, plus un terrain de 600 m2 ont été cédés au prix de 440 000€, soit 4 835€/m2.
De nombreux accès par les transports pour Ivry-sur-Seine
Côté transports, ils sont nombreux : le RER C, la Ligne 7 et le Tramway T9. Si le bien immobilier est proche du métro, vous mettrez 30 min pour rejoindre la gare Montparnasse et un peu plus, soit 45 min par le RER. D’ailleurs, le prix du m2 s’envole à proximité du RER. Finalement, une maison de 66 m2 a trouvé acquéreur à 382 000€, soit 5 787€/m2.
En vous éloignant encore un peu plus de la capitale, c’est-à-dire en grande couronne, vous pourrez acheter une maison et des terrains plus grands.
Un point sur la ville de Palaiseau… 8e du Top 10, à 20 km de Paris pour acheter une maison
© Anne-Marie HALBARDIER
Source : Insee
Toujours en Île-de-France, mais dans le département de l’Essonne (91) et à 45 minutes de la gare Montparnasse par le RER B, vous arrivez à Palaiseau. 3e ville de l’Essonne, la commune de Palaiseau est située à 18 km au Sud-Ouest de Paris. Ici, la population est de 36 067, chiffre de 2022, et le nombre de Palaisiens est en évolution constante.
Pour y accéder via le RER B, direction Saint-Rémy-lès-Chevreuse… La ville de Palaiseau dispose du réseau ferroviaire. La commune est desservie par 4 stations qui la traversent : Massy-Palaiseau, Palaiseau, Palaiseau-Villebon et Lozère. Un arrêt de la Ligne 18 du Grand Paris Express devrait voir le jour en 2027, surtout si les travaux ne prennent pas de retard.
En choisissant de vous éloigner un peu plus de Paris, à Palaiseau vous profiterez d’une qualité de vie agréable et de prix plus modéré. En baisse depuis 2022,
soit -8,5%, ils s’affichent aujourd’hui autour des 4 016€/m2.
D’après Boris Malle*** : « À 20 km de Paris, vous avez l’avantage d’avoir des maisons et des terrains plus grands. » Par ailleurs, « C’est le début de la vallée de Chevreuse donc nous ne manquons pas d’espace vert. Outre les transports en commun, la ville est très bien desservie par l’A6 et l’A10 ainsi que la N118. »
Acheter une maison à Palaiseau ? Voici quelques exemples de ventes
Selon le directeur d’agence immobilière, les prix peuvent monter en s’approchant du plateau de Saclay.
- Quartier Stalingrad
À rénover, une maison de 150m2 + un terrain de 565m2 pour 440 000€, soit 2 933€/m2; - Secteur Lozère
Un bien de 80m2 pour 300 000€, soit 3 750€/m2;
L’expert déclare : « La ville se gentrifie avec l’arrivée de chercheurs et de cadres. » D’ailleurs, « Il y a une blague qui en dit long sur cette évolution : “si tu n’as pas un doctorat en sciences, tu n’es pas invité à la fête des voisins”. Et ce sera encore plus vrai quand le plateau de Saclay accueillera la Ligne 18 du Grand Paris Express. »
Dernière possibilité, le Nord de Paris, pour acheter une maison à Saint-Denis (93)
Avec son passé historique, la ville de Saint-Denis est très connue pour sa basilique où sont inhumés presque tous les rois, reines et princes de France.
En 2022, sa population s’élevait à 148 907 habitants. Mais, après sa fusion, en janvier 2025, avec la ville de Pierrefitte-sur-Seine, la commune de Seine-Denis devient la plus peuplée d’Île-de-France après Paris. De plus, desservie par la Ligne 13, vous êtes à 30 min de la gare Montparnasse.
Aussi proche de la capitale, les prix à Saint-Denis n’ont pas de concurrence en s’affichant à 3 260€/m2. Ici, dans le secteur de la Mutualité, Philippe Thiakane**** a cédé une maison de 110m2 avec jardin de 20m2 pour un montant de 370 000€, soit à 3 363€/m2.
Ainsi, pour lui, « C’est un secteur pavillonnaire qui est proche du parc Georges Valbon, le plus grand parc du département… c’est idéal pour une famille. » En outre, « Les commerces sont nombreux. »
… Un accès facile par les transports, mais une insécurité à Saint-Denis
Concernant les infrastructures routières, Saint-Denis bénéficie du périphérique ainsi que des voies rapides comme l’A1 ou l’A86.
Pourtant, il y a un point important et plutôt négatif que soulève le professionnel, c’est l’insécurité sur ce territoire. Pour cela, « La commune est dotée d’une police municipale armée. » Par ailleurs, « Avec la création du village des athlètes (Jeux Olympiques PARIS 2024), il y a toute une nouvelle population qui vient s’installer à Saint-Denis avec des niveaux de revenus plus importants. »
Les conséquences de cette nouvelle population qui arrive sur les prix du marché immobilier dionysien se font déjà ressentir. Pour exemple, le spécialiste a vendu, dans le quartier de Pleyel, une maison de ville sans jardin de 90m2, pour 650 000€, soit 7 222€/m2.
LE PROCÉDÉ UTILISÉ POUR RÉALISER LE CLASSEMENT
Ce classement compare 61 communes franciliennes situées, dans le meilleur des cas, à 45 minutes maximum de la gare Montparnasse en utilisant le RER, le métro, le tramway et le Transilien.
4 critères principaux ont été privilégiés pour calculer la note finale. Nous pouvons ainsi vous proposer un Top 10 des villes où vous pourrez acheter une maison à moins de 45 min en partant de la gare Montparnasse.
1/ LE TRANSPORT
22 % – représente la durée du trajet, le temps de trajet vers la gare…
2/ COÛT DE L’IMMOBILIER
16 % – correspond au prix des maisons ou à la part de maisons dans les résidences principales.
3/ QUALITÉ DE VIE
34 % – comprend la part d’espaces verts, le pourcentage de la commune couverte par des champs ou de la forêt ou encore par de l’eau ainsi que des critères de sécurité.
4/ LA QUALITÉ DES INFRASTRUCTURES ET DES SERVICES
28 % de la note finale tient compte de la qualité des infrastructures et des services sur la commune comme : la densité de petits commerces, le nombre d’enfants par école, la facilité d’accès à un médecin généraliste ou bien la part de restaurants et de cafés.
PAROLE D’EXPERT
Une acquisition immobilière représente un investissement financier très important.
Par conséquent, avant tout achat, faites appel à un expert en immobilier qui pourra vous conseiller tout au long de votre projet.
Sans hésiter, contacter CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne.
* Jonathan Grabowski : Directeur de l’agence Century 21.
** Vincent Targat : Patron de l’agence Era.
*** Boris Malle : Directeur de l’agence Logisvert.
**** Philippe Thiakane : Directeur de l’agence Era Saint-Denis.
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