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Vers une pénurie de logements neufs ?

PENURIE DE LOGEMENTS NEUFS

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Malgré un rebond de la vente des logements neufs au premier trimestre 2021, le nombre de biens se raréfie. La crise du COVID-19, le recul des permis de construire et les prix élevés affectent le secteur. La chute de l’offre immobilière va-t-elle faire craindre une pénurie dans les années à venir ?

Selon une enquête de SeLoger et de l’Observatoire du Moral immobilier, 13% des futurs acquéreurs opteraient pour un logement neuf. Un bien est considéré comme neuf si sa construction date de moins de cinq ans. Dans le neuf, les frais de notaire sont moins élevés que dans l’ancien. Par contre, l’achat dans l’ancien coûte généralement 20% moins cher que dans le neuf.

Compte tenu de la croissante de la population, il faudrait construire 500 000 logements par an pour réduire le déficit sur 10 ans. Actuellement, nous sommes plutôt entre 300 000 à 350 000 logements et le retard se creuse ! le nombre de logements en vente est deux fois moins importante qu’avant la crise sanitaire. Le risque d’aggravation de la chute de la construction neuve est déjà là. Une pénurie du logement s’annonce-t-elle dans les années à venir ?

Nombre de naissances, de décès et solde naturel

Graphique des naissances et décès 2021

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Insee, statistiques de l’état civil réalisées fin février 2021

Les Français veulent de beaux logements, élégants et confortables à des prix abordables mais refusent de nouvelles constructions à côté de chez eux.

Les maires délivrent de moins en moins d’autorisation de construire. Même s’ils souhaitent développer leur commune, ils se heurtent au refus de leurs administrés de voir de nouvelles constructions près de leurs habitations. A la suite des élections municipales, certains maires se sont fait élire avec une promesse de réduction du programme de construction.

Une crise du logement neuf… vers une pénurie ?

L’année 2020 a été compliquée, avec une chute de près de 25% des ventes de l’immobilier neuf par rapport à 2019. Heureusement au premier trimestre 2021, les promoteurs ont constaté une hausse de 12,8% des ventes par rapport à la même période en 2020. En réalité, on retrouve le niveau de 2016.

Malgré une chute des ventes, le marché du neuf est soutenu par les taux d’intérêts très bas et les aides financières attractives.

Les nouvelles recommandations de la Banque de France et du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), corrigées cet été concernent tous les futurs emprunteurs :

  • Pour les primo-accédants, le PTZ, crédit gratuit pouvant atteindre 138 000€.
  • Pour les investisseurs, l’allégement d’impôt avec la défiscalisation loi Pinel qui doit s’éteindre fin 2024. Un autre Pinel plus vertueux est en réflexion.

La baisse des logements mis sur le marché par les promoteurs vient non pas de l’absence de clients mais du manque de production. Environ 20 000 logements neufs ont été mis sur le marché au premier trimestre de 2020 et de 2021. A la même période, 34 500 pour les années 2017 et 2018. Entre avril 2020 et mars 2021 les mises en vente se sont effondrées de 24% par rapport aux douze mois précédents. On constate un recul de 15,1% avec 81 848 logements disponibles fin mars 2021 contre 96 351 un an plus tôt. Les professionnels s’alarment d’une pénurie possible de logements neufs si les autorités ne mettent pas en place de nouvelles mesures.

La baisse des ventes concerne l’accession à la propriété ainsi que l’investissement locatif

Nombre de logements neufs mis en vente en France entre le 1er trimestre 2017 et le 1er trimestre 2021

Graphique Nombre de logements neufs

Source : Statista Août 2021 – © Anne-Marie HALBARDIER

L’inflation du prix du mètre carré dans le neuf

Le prix au m2 s’élève en moyenne sur la France entière à 4 554€/m2 soit une augmentation de 1,9%. En régions 4,1% pour atteindre 4 274€/m2. En Ile-de-France on constate une progression de 0,4% soit 5 320€/m2.

Afin de trouver des terrains moins chers, les promoteurs s’éloignent de la capitale et de la petite couronne. Le prix des matériaux de construction augmente et dans certains secteurs la pénurie se fait déjà ressentir. Cela engendre d’ailleurs des retards sur les chantiers. Va-t-on vers une pénurie de logements neufs ?

Le surcoût des matières premières a été multiplié par deux en trois mois. C’est inévitable, si le problème perdure, les prix vont augmenter. Les coûts de construction représentent 50% du prix de revient d’un immeuble. Pour l’acheteur l’augmentation oscillera entre 5 et 12%.

D’un autre côté, après les confinements successifs, les Français ont réfléchi à une autre façon de vivre. Actuellement, les nouveaux acquéreurs recherchent de la verdure et sont en quête de calme.

Pour rappel, les prix du neuf dépendent de plusieurs facteurs : le prix du terrain, le coût de construction, les frais bancaires, de la commercialisation, des assurances et de la marge.

La chute des permis de construire

Les terrains constructibles sont devenus rares et les projets mettent plusieurs années à émerger. Il faut d’ailleurs entre cinq et six ans voire davantage entre l’achat du terrain et la livraison du projet de construction. Le dépôt de nombreux recours contre les autorisations d’urbanismes ralentit aussi les programmes. On constate une baisse de 25% d’octroi de permis de construire sur les douze derniers mois. Cela met la filière en difficulté et stoppe la croissance du secteur.

Afin de redynamiser la construction immobilière, le Premier ministre a annoncé, le 17 mai 2021, un plan de relance « Habiter la France de demain » d’un milliard d’euros.

L’objectif :

  • Accélérer la reconversion des friches urbaines,
  • Développer de nouvelles formes d’habitat écologique,
  • Faciliter la surélévation des immeubles
  • Transformer des bureaux en logements.

De plus, une commission va être créée pour lever les freins à la construction.

Appelé « Pacte national pour la relance de la construction durable », ce plan est prévu pour améliorer le dialogue entre l’état, les élus locaux et les professionnels de la chaîne du logement.

Malheureusement ce plan de relance ne portera pas ses fruits avant au moins deux ans.

Éviter la pénurie, relancer la construction, quels enjeux?

Les enjeux d’une reprise vont devoir passer par la rénovation de logements existants. Il faudra aussi remettre sur le marché des logements vacants et requalifier des immeubles dégradés. Par conséquent, développer là où il y en aura besoin, une offre de logements abordables et de qualité.

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