BOULEVARDS MYTHIQUES
Paris, bd Haussmann

Début du Boulevard Haussmann

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Le boulevard Haussmann fait partie des boulevards mythiques de Paris. Les touristes et les Franciliens sont nombreux à s’y promener. Entre les Grands Magasins (Printemps et Galeries Lafayette), les bureaux de grandes entreprises et les banques, peu de place pour des biens d’habitation.

Il relie d’EST en OUEST l’angle du boulevard des Italiens et du boulevard Montmartre à l’avenue de Friedland. Ainsi, boulevard mythique de Paris, le boulevard Haussmann traverse sur 2,5 Km, les VIIIe et IXe arrondissements de Paris. Parce que, dans la capitale, il se situe au cœur du « quartier central des affaires »,  le boulevard Haussmann est un lieu très recherché par les entreprises et les investisseurs. Pour exemple, un mètre carré de bureau peut rapporter jusqu’à 800€/an.

Parmi les artères les plus chères de Paris

Surtout, c’est une adresse où seules des familles aux revenus plutôt aisées peuvent y résider. En outre, sur ce boulevard mythique, les appartements dans de belles bâtisses haussmanniennes se situent plutôt à l’ouest. Ainsi, il faut arriver dans les numéros à trois chiffres, pour trouver ces appartements dans les beaux quartiers du VIIIe arrondissement.

Voici les quartiers que traverse le boulevard Haussmann :

  • De la Madeleine
  • De l’Europe
  • Du Faubourg-du-Roule
  • Du Faubourg-Montmartre
  • De la Chaussée d’Antin.

Même si ce boulevard mythique reste bruyant, la proximité du parc Monceau et des établissements scolaires réputés, comme le lycée Fénelon, est finalement plébiscité par les familles aisées dont le domicile est situé dans ces parages.

 BOULEVARD MYTHIQUE – BOULEVARD HAUSSMANN/PRIX DU M2

Plan du boulevard Haussmann avec prix au m2

Le coût du mètre carré sur le Bd Haussmann 75008.

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs agents – Déc 2021

Offres très rares sur le marché pour les boulevards mythiques

Donc, plus au calme en direction de l’Arc de Triomphe, on peut y acquérir de grands appartements familiaux de prestige.

Selon un directeur d’agence immobilière du secteur : « Sur ces boulevards mythiques, Ils s’agit de biens de 100 m2 à plus de 13 200€/m2. Mais, nous disposons aussi de biens d’une superficie pouvant atteindre 300 m2 pour une valeur de 3 à 4 millions d’euros. Par conséquent, cela représente des budgets très importants ».

Les familles investissent sur le long terme, donc peu de mouvement sur le marché des biens immobiliers. En revanche, malgré des prix qui peuvent passer pour prohibitifs, lorsqu’un appartement est mis en vente, il trouve finalement rapidement acquéreur.

Des appartements de prestige

Outre de grandes surfaces habitables, les habitations des numéros pairs de la rue sont orientées Sud. De plus, certains de ces appartements, en étages élevés, peuvent surplomber Paris et offrir une vue dégagée sur la tour Eiffel.

Ainsi, selon le directeur d’une agence immobilière Monceau-Montaigne : « Un bien, à rénover de 250 m2 avec vue, a été vendu 12 500€/m2. Il s’agissait d’un appartement, situé dans un immeuble très coté, à l’angle de la rue de Courcelles ».

Les petites surfaces ont aussi la cote

Même les plus petites surfaces sont recherchées. Pour exemple, un appartement mansardé de 34 m2 au 5e et dernier étage avec ascenseur a été vendu pour 532 200€, soit environ 15 900€/m2.

Alors, que dire des chambres de service de 9 et 13 m2 achetées dans le cadre d’un investissement locatif. Selon un professionnel : « Nous avons vendu récemment un bien de 13 m2 à 13 000€/m2 soit près de 170 000€ net vendeur ». Les acheteurs sont aussi des primo-accédants qui travaillent dans les bureaux alentours.

Un peu d’histoire…

Au XIXe, Paris est une ville insalubre avec des rues étroites. Surtout, elle n’a pas évolué depuis le Moyen-Âge. Ainsi, plusieurs épidémies de choléra à Paris feront des milliers de morts. Lors de son exil en Angleterre de 1846 à 1848, Louis Napoléon Bonaparte (Napoléon III) est particulièrement impressionné par la partie Ouest de Londres reconstruite après l’incendie de 1666.

L’empereur a l’ambition de transformer Paris pour en faire une capitale moderne et attractive. Tout d’abord, il veut faciliter la circulation des hommes et des marchandises mais surtout de la police et de l’armée. Ainsi, Napoléon III désire permettre un accès plus direct aux gares. Par conséquent, le 29 juin 1853, il confie à Georges Eugène Haussmann, alors préfet de la Seine, la mission d’assainir et d’embellir Paris.

Donc, commence alors au milieu de XIXe siècle la transformation de Paris par Haussmann sous Napoléon III (Second Empire).

Entre 1853 et 1870 les travaux haussmanniens transforment et modernisent définitivement la capitale. En d’autres termes, sous sa direction Paris perd son aspect médiéval et devient le Paris d’aujourd’hui.

Le baron Haussmann

Baron Haussmann

Le baron Haussmann (1809-1891), préfet, urbaniste du Paris de Napoléon III.

© Domaine public

Georges Eugène Haussmann, appelé le baron Haussmann, est né le 27 mars 1809 à Paris et mort le 11 janvier 1891 dans la même ville.

Ainsi, il fait ses études au Lycée Condorcet à Paris et suit en même temps, un cursus de droit et le conservatoire de musique de Paris.

Marié à Louise Octavie de Laharpe, le 17 octobre 1838 à Bordeaux, ils auront deux filles : Henriette et Valentine.

Haut fonctionnaire et homme politique français à Bordeaux, il entame alors de gros travaux : construction de plusieurs lignes de chemin de fer et des usines à Bègles. Le plus remarquable, il fera percer de nombreuses voies, installera l’éclairage à gaz et l’adduction de l’eau avec la construction de trois grandes fontaines.

Après cela, il devient préfet de la Seine le 22 juin 1853 jusqu’en janvier 1870.

Sa mission, assainir et embellir Paris

Avec la création de larges artères principales, Haussmann facilite les flux humains, de marchandises, d’air et d’eau dans la capitale. Surtout, il se base sur les théories d’hygiène et de lumière héritées de l’épidémie de choléra de 1832. Finalement, c’est l’instauration d’une campagne intitulée : « Paris embellie, Paris agrandie, Paris assainie* ».

Le Baron Haussmann est obsédé par la ligne droite, appelé le « culte de l’axe ». Afin de réaliser sa mission, il est prêt à sacrifier une partie des espaces verts comme le jardin du Luxembourg. Mais surtout, il envisage de démolir des bâtiments comme le marché des Innocents et l’église Saint-Benoît-le-Bétourné.

Paris, Ile de la Cité, avant / après Haussmann

PARIS en 1771 AVANT
PARIS transformé par Haussmann APRÈS

AVANT :
Paris, Ile de la Cité, 1771. Plan Vaugondy de la ville et des faubourgs de Paris S divisé en ses vingt quartiers.

APRÈS :
Paris, Ile de la Cité. Un plan basé sur le plan Vaugondy de 1771 qui montre en bleu foncé les bâtiments, en bleu clair les espaces publics et en rouge les rues créées par Haussmann. 

© Domaine public

Par exemple, avec ses grandes avenues, il crée des perspectives afin de mettre en valeur les anciens et les nouveaux monuments. Le plus remarquable est l’aménagement de la place de l’Étoile.

Grande opération d’urbanisme sous le contrôle de l’État

L’État encadre les travaux et fixe un cadre juridique. Ainsi, sur une période de dix ans, 25 000 maisons seront démolies et 75 000 immeubles seront construits en style haussmannien. Des expropriations seront nécessaires afin de mettre en œuvre ce projet de modernisation.

Les règles de constructions des immeubles sont :

  • Pas plus 6 étages ;
  • Hauteur égale à la largeur de la rue ;
  • Construction en pierre.

De même, la mise en place d’un seul modèle de distribution des activités pour ces immeubles :

  • Rez-de-chaussée, des boutiques et le concierge ;
  • 2e étage noble, appartements réservés à l’aristocratie ou la grande bourgeoisie. Des appartements avec une importante hauteur sous plafond et des balcons ;
  • 5e étage, un balcon tout le long de la façade ;
  • Les combles pour des familles pauvres.

Et une nouvelle organisation de Paris autour des 5 gares :

  • Gare du Nord, gare de l’Est et gare de Lyon pour la Rive droite ;
  • Gare de Montparnasse et gare d’Orléans pour la Rive gauche.

Ainsi, sur une période de dix-huit ans, des boulevards et des avenues sont percés de la place du Trône à la place de l’Étoile, ainsi que de la gare de l’Est à l’Observatoire. Haussmann terminera par l’aménagement des Champs-Élysées.

Hygiène et qualité de vie

Pour une meilleure hygiène et qualité de l’air, Haussmann aménage des parcs et des jardins dans les quatre-vingts quartiers de Paris. Ainsi, on verra la création des parcs Montsouris et des Buttes-Chaumont.

De plus, les espaces verts existants seront réaménagés comme les bois de Vincennes et de Boulogne, lieux de promenades très prisés.

Tandis que pour les constructions, Haussmann impose des normes strictes concernant l’ordonnancement des maisons. Ainsi, les modèles de références seront l’immeuble de rapport** et l’hôtel particulier***. Donc, c’est l’esthétique du rationnel, avec l’homogénéité de l’architecture des immeubles… qui prime.  En d’autres terme, ils se ressemblent tous.

RUES DE PARIS AVANT LA TRANSFORMATION
PAR LE BARON HAUSSMANN

Cliquer sur les photos pour les visualiser en plus grand.

© Domaine public – Photos de Charles Marville

Haussmann crée avec l’ingénieur Belgrand un réseau moderne d’eau avec des circuits d’adduction d’eau et des fontaines publiques dans toute la ville. Finalement, un réseau d’égouts de plus de 100 km sera mis en place.

Construction ou reconstruction de bâtiments

Sous ses ordres, Haussmann fera construire ou reconstruire des ponts sur la Seine, comme le pont Notre Dame, mais aussi des églises, Saint-Augustin et la Trinité. De même, d’autres constructions voient le jour : les théâtres de la Ville et du Châtelet, la gare de Lyon et la gare de l’Est ainsi que les abattoirs de la Villette.

Certains bâtiments du pouvoir sont rénovés, réhabilités ou achevés : le Palais de justice, les Tuileries et le Louvre. Après cela, une nouvelle Préfecture de police est bâtie et la création d’un nouvel opéra est confié à Charles Garnier.

Au cœur de Paris, il prévoit la construction d’un marché couvert « Les Halles » pour la vente en gros. Surtout, il aura pour mission d’assurer l’approvisionnement de la population croissante de la capitale.

PARIS, Boulevard Haussmann, rue Miromesnil

Le Boulevard Haussmann, de la rue Miromesnil

© Domaine public – Photo de Charles Marville

PARIS Boulevard Haussmann, immeubles de la rue du Havre

L’angle de la rue du Havre et du boulevard Haussmann vers 1870

© Domaine public – Photo de Charles Marville

QUARTIER DES GRANDS BOULEVARDS

Voici d’autres photos des travaux d'urbanisation de Paris par Haussmann dans les années 1900.

Le coût des travaux

En raison du coût très élevé des travaux de transformation de la capitale, Napoléon III souscrira deux prêts :

  • En 1865, 250 millions de francs-or
  • En 1869, 260 millions de francs

De même, la banque d’affaires Pereire investira 400 millions de francs dans des bons de délégation jusqu’en 1867. Ainsi, ces bons représentent des gages sur la valeur des terrains acquis puis revendus par la ville. En conclusion, c’est la spéculation immobilière qui a financé les travaux.

Paris de nos jours…

Cliquer sur les photos pour les visualiser en plus grand.

© Domaine public –  © Celette – © Norio NAKAYAMA

Pour conclure, avec ses travaux le baron Haussmann transformera Paris à 60%. Ainsi, pour la réalisation de son projet, Haussmann fera annexer plusieurs communes limitrophes de la capitale : BellevilleGrenelleVaugirard, La Villette et en grande partie, AuteuilPassyBatignolles-MonceauBercyLa ChapelleCharonneMontmartre. Alors, Paris passe de 12 à 20 arrondissements.

De son vivant, l’une des principales voies percées sous ses ordres prendra son nom. Finalement, après 20 ans de travaux, c’est seulement en 1926 que le boulevard Haussmann rejoint le boulevard des Italiens.

*« L’urbanisme hier et aujourd’hui. Et demain… ? », Jean-Claude Poutissou, in Les Publications de l’AUEG.

** L’immeuble de rapport, également appelé hôtel de rapportmaison de rapport ou immeuble à loyer, est un type architectural apparu en France au XVIIIe siècle. Pendant la Restauration et la période haussmannienne, de vastes terrains sont lotis par des investisseurs qui y construisent ce type d’immeubles.
Il est ainsi nommé en cela qu’il est conçu pour rapporter à son propriétaire des loyers des ménages occupant dans l’immeuble des logements dont la répartition par étage est standardisée. Cela explique la régularité observable de la façade.

*** Un hôtel particulier est un type de logement consistant en une maison luxueuse bâtie au sein d’une ville, conçue pour n’être habitée que par une seule famille ainsi que son personnel de maison.

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