IMMOBILIER ABORDABLE
Ile-de-France ou Province ?

Pavillon entouré de verdure

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Temps de lecture : 13 minutes

Reste-t-il encore de belles opportunités pour devenir propriétaire ? Où trouver une maison avec jardin autour de Paris, en petite ou en grande couronne ? Avec un budget de moins de 400 000€ peut-on encore acquérir un bien d’environ 120m2 avec jardin ? La mission devient difficile avec la crise sanitaire et la rareté des biens sur le marché.

Le besoin d’espace s’est fait ressentir pendant le premier confinement. Avec le télétravaille instauré par les autorités, de nombreux parisiens possédant une résidence secondaire s’y sont exilés.

Pour les autres « le rester chez soi » est devenu insupportable. Surtout le manque de place et l’impossibilité d’être au calme en se créant un « espace bureau ». Par conséquent, de nombreux départs vers plus d’espace et de verdure.

Cette situation a mis de nombreux ménages en difficulté. Par exemple, comment concilier télétravail et garde d’enfants? Les Franciliens n’ont jamais eu autant envies d’habiter une maison avec jardin.

DEPUIS 2011, ÉVOLUTION DES PRIX IMMOBILIERS DANS L’ANCIEN
(EN FRANCE)

Graph indiquant l'évolution des prix dans l'immobilier ancien

Évolution, entre 2011 et 2020,
des prix au 1er trimestre sur 1 an (en %).

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Insee

Un besoin de pousser les murs

Une envie d’espace, de grand air et de verdure, s’est manifestée. On a donc pu constater sur le marché des biens immobiliers une flambée des prix au m2. Par exemple, en banlieue proche, comme dans les Hauts-de-Seine (92), le prix moyen du m2 est passé à 7 456€. Alors, cela devient inaccessibles pour beaucoup de parisiens. Cependant, dans ce département, Gennevilliers reste la seule ville abordable à 4 800€/m2.

Exemples pour deux autres départements avec le prix moyen pour une maison :

  • En Seine-Saint-Denis (93) : 3 436€/m2
  • En Val-de-Marne (94) : 4 825€/m2

Par conséquent, cette forte augmentation a poussé de nombreux ménages à s’éloigner de la capitale.

Où déménager pour commencer une nouvelle vie?

Afin de pouvoir adapter leur budget et leur besoin d’espace, certains parisiens ont pu acquérir un bien en petite couronne. De même, pour d’autres le choix a été de s’éloigner un peu plus encore, en grande couronne. Les travaux d’aménagement du territoire avec le projet du Grand Paris et du Grand Paris Express vont favoriser les choix d’éloignement de la Ville Lumière.

Surtout avec le télétravail, certaines familles ont choisi de faire le grand saut à plusieurs kilomètres de la capitale… la Province.

Où trouver la perle rare en petite couronne ?

La petite couronne regroupe 3 départements :

  • Les Hauts-de-Seine (92)
  • La Seine-Saint-Denis (93)
  • Le Val-de-Marne (94)

PARIS – PETITE COURONNE – FIN 2020
PRIX MOYEN DANS L’ANCIEN POUR UN APPARTEMNENT OU UNE MAISON

CARTE PARIS - PETITE COURONNE

Prix au m² standardisés des appartements et des maisons en évolutions à Paris et en Île-de-France au 4e trimestre 2020. Les prix « standardisés » s’appuient sur la méthode des indices Notaires-INSEE

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Notaires du Grand Paris

Voyons, en détail, certaines villes dans ces deux départements. N’ayant pas les moyens de rester à Paris de nombreux couple se sont rabattus sur le département de la Seine-Saint-Denis. La liste des demandeurs s’allonge de plus en plus. Selon le directeur d’une agence immobilière : « Nous avons 3 fois plus de demandes qu’avant le confinement ».

A moins de 400 000€, on trouve encore quelques opportunités mais elles deviennent très rares. Malheureusement, elles se situent généralement un peu loin des transports.

Zoom sur quelques villes en petite couronne

Prenons par exemple, la ville de Montfermeil (93) situé à 22 km de Paris par la route. Son parc immobilier est composé à 62% de maisons. Le prix moyen au m2 s’affiche à 2 645€.

Exemple de prix dans le quartier de Franceville :

  • Une maison de 120 m2 (4 chambres) + jardin de 380 m2 vendue à 349 000€ ;
  • Une autre maison, même superficie (3 chambres), datant de 2018 est partie à 380 000€.

PARIS – PETITE COURONNE – LES PRIX SUR UNE SÉLECTION DE VILLES

CARTE PARIS - PETITE COURONNE - LES PRIX SUR UNE SÉLECTION DE VILLES

Les prix en petite couronnes au 1er octobre 2021.

Les villes sont sélectionnées selon les critères suivants : pouvoir d’achat, 78 m2 minimum / Part des maisons, 25% minimum / Population, supérieure à 20 000.

© Anne-Marie HALBARDIER – Meilleurs agents

L’analyse d’un agent immobilier : « Lorsque nous mettons un bien sur le marché à moins de 350 000€, des dizaines d’acheteurs se présentent ».

Dans le même département, à 13 km en voiture de Paris, on arrive dans la ville de Stains… ici, les maisons ne représentent que 27% des logements. Le prix du m2 est actuellement à 2 666€. Par conséquent, avec l’arrivée des nouveaux acquéreurs les prix ont déjà grimpé de +5,2% en 1 an.

Les nouveaux résidents viennent de Paris, de Saint-Ouen ou de Clichy-la-Garenne. Ils sont devenus propriétaires d’une :

  • Maison de 130m2 (3 chambres) + jardin vendue à 370 000€ ;
  • Meunière, sans travaux, avec 3 chambres + jardin acquise pour 390 000€.

Et en Val-de-Marne ?

La ville de Villeneuve-le-Roi avec 3 023€/m2 se maintient dans les villes les moins chères du département. Même si les maisons représentent 51% du parc immobilier, les prix ont augmenté de 10 et 20% en 1 an. Surtout avec les répercussions du Covid, le budget moyen est passé de 330 000/350 000€ à 380 000/390 000€ actuellement.

Avec les nuisances de bruit (dans l’axe de l’aéroport d’Orly), les quartiers y sont classés par zone de A à C. Ce classement entraine des écarts de prix de 10% entre les diverses offres.

En zone B :

  • Une maison de 95m2 + jardin de 300m2 vendue à 378 000€
  • Un pavillon de 171 m2 est parti pour 440 000€

Hors de la zone de bruit :

  • Une maison de 93m2 avec 3 chambres a été vendue 390 000€ (Prix de vente avant Covid : 350 000€)

Autre ville dans le même département

Limeil-Brévannes. Les maisons n’y représentent qu’un tiers des logements. Ici, la moyenne des prix est un peu plus élevée, soit 3 038€/m2. Cependant, pour les agents immobiliers : « Nous constatons depuis 1 an et demi une hausse des prix de 10% et surtout pratiquement aucune offre en dessous de 400 000€ ».

Dernièrement une agence immobilière a vendu une maison de 105 m2 avec 3 chambres à 375 000€. Elle était estimée à 340 000€ car située sous le couloir aérien.

Selon un spécialiste du secteur : « Les biens se font de plus en plus rares. De même, il est pratiquement impossible, dans le sud de la ville, de trouver un bien en dessous de 450 000€. Par exemple, une maison de 100m2, 3 chambres + jardin de 250m2 part en moins d’une semaine ».

En conclusion, les offres en petite couronne se raréfient. En d’autres termes, il devient de plus en plus compliqué d’acheter un bien immobilier à moins de 400 000€. Par conséquent, les ménages doivent s’éloigner encore plus de Paris.

Et qu’en est-il pour la grande couronne ?

Dès le premier confinement et la crise du Covid, les Franciliens ont modifié leurs recherches immobilières. Le télétravail, le besoin d’une pièce en plus et un coin de verdure les ont poussés à quitter Paris et sa banlieue proche. Par conséquent, leur choix s’est porté sur la grande couronne.

Fin 2021 en Ile-de-France, la tendance sur le marché immobilier a basculé. Après cela, les futurs acheteurs ne recherchaient plus des appartements mais souhaitaient acquérir une maison ou un pavillon. Cela se traduit dans les chiffres par une évolution des prix :

  • 6% pour les maisons ou pavillon ;
  • 3,4% pour les appartements.

Les nouveaux arrivants en grande couronne sont majoritairement d’anciens résidents de la petite couronne.

La grande couronne est constituée de 4 départements :

  • La Seine-et-Marne (77)
  • Les Yvelines (78)
  • L’Essonne (91)
  • Le Val-d’Oise (95)

Indication de prix pour les 4 départements

L’augmentation des prix a été plus rapide en grande couronne (6,1%) qu’en petite couronne (5,6%). En d’autres termes, en grande couronne, les offres se raréfient et par conséquent, il devient de plus en plus compliqué de dénicher un pavillon avec un budget de 400 000€.

PARIS – GRANDE COURONNE – FIN 2020
PRIX MOYEN DANS L’ANCIEN POUR UN APPARTEMNENT OU UNE MAISON

CARTE DE PARIS - GRANDE COURONNE - FIN 2020 PRIX MOYEN DANS L’ANCIEN POUR UN APPARTEMNENT OU UNE MAISON

Prix au m² standardisés des appartements et des maisons en évolutions à Paris et en Île-de-France au 4e trimestre 2020.

Les prix « standardisés » s’appuient sur la méthode des indices Notaires-INSEE

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Notaires du Grand Paris

Selon les notaires du Grand Paris, la vente de maisons en grande couronne s’accélère avec une hausse annuelle de 77%. Malgré l’augmentation du prix aux m2, les experts immobiliers de la région constatent que le marché se porte bien. Pour eux la cause semble être : « la recherche d’une superficie plus grande, du calme et un coin de verdure par les nouveaux acquéreurs ».

Certaines villes de la grande couronne en quelques chiffres

Selon une étude de Meilleurs Agents, plusieurs villes de la grande couronne révèle une augmentation significative des prix :

  • Saint-Ouen-l’Aumône : +7,6%
  • Argenteuil : +7,5%
  • Sartrouville : +6,2%
  • Savigny-le-Temple : +6,1%
  • Viry-Châtillon : +6%
  • Combs-la-Ville : +5,7%

En Seine-et-Marne, durant les 3 derniers mois, on a enregistré une hausse de +1,5% sur le prix des maisons, soit 2 506€/m2. Pour les appartements, une hausse plus importante de +2,1%, avec un prix de 3 240€/m2.

Pour exemple, à Savigny-le-Temple, une maison de 117 m2 a été achetée pour 359 900€. En 1 an, la valeur des maisons a pris 30 000€ et les appartements, 20 000€.

Autre exemple, à Saint-Ouen-l’Aumône, dans le quartier de Bourseaux, une maison de 90m2 avec jardin a pris 50 000€ en 2 ans. De plus, à 280 000€ en 2019, elle se vend sans problème aujourd’hui à 340 000€.

PARIS – GRANDE COURONNE –
LES PRIX SUR UNE SÉLECTION DE VILLES

DÉPARTEMENT VILLE PRIX MAISON
AU M2
POUR UN BUDGET
DE 400 000€
ÉVOLUTION
SUR 1 AN
77
SEINE-ET-MARNE
LAGNY-SUR-MARNE
3 361€
119 m2
+6,4%
CHAMPS-SUR-MARNE
3 591€
111 m2
+4,8%
DAMMARIE-LES-LYS
2 445€
164 m2
+7,7%
COMBES-LA-VILLE
2 836€
141 m2
+5,7%
SAVIGNY-LE-TEMBLE
2 613€
153 m2
+6,1%
78
YVELINES
LES MUREAUX
2 336€
171 m2
+6,3%
MONTIGNY-
LES-CORMEILLES
3 415€
117 m2
+7,5%
SARTROUVILLE
4 656€
86 m2
+6,2%
HOUILLES
4 860€
82 m2
+6,2%
91
ESSONNE
VIGNEUX-SUR-SEINE
2 987€
134 m2
+5,3%
VITRY-CHATILLON
3 099€
129 m2
+6%
ÉTAMPES
2 152€
186 m2
+6,9%
SAINTE-GENEVIEVE-
DES-BOIS
3 217€
124 m2
+5,9%
YERRES
3 282€
122 m2
+4,7%
MONTGERON
3 429€
117 m2
+5,2%
95
VAL-D’OISE
ARGENTEUIL
3 323€
120 m2
+7,5%
HERBLAY-SUR-SEINE
3 466€
115 m2
+5,6%
DEUIL-LA-BARRE
3 758€
106 m2
+5,5%
MONTMORENCY
4 128€
97 m2
+6,2%
SAINT-OUEN-
L’AUMÔNE
2 919€
137 m2
+7,6%
CHAMBLY
2 861€
140 m2
NC
60
OISE
SENLIS
3 723€
107 m2
NC

Les prix en grande couronnes
au 1er octobre 2021.

Les villes sont sélectionnées selon les critères suivants : pouvoir d’achat, 78 m2 minimum / Part des maisons, 25% minimum / Population, supérieure à 20 000 (sauf pour l’Oise : supérieure à 10 000 habitants).

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs agents

Le télétravail a ouvert pour certains salariés de nouveaux horizons. En d’autres termes, une envie folle de s’éloigner de la capitale. Faire le choix d’acheter une maison à 1h ou 1h30 de Paris en train.

Surtout pour un même budget, on peut acquérir des biens en Province dans les villes moyennes comme : Beauvais, Chartres, Évreux ou Poitiers. Ces nouveaux acheteurs analysent de près le rapport prix/surface des biens.

Et la province alors ? les villes à moins d’1h30 de Paris

La crise du Covid et le télétravail ont redistribués la donne. Dès le premier confinement, de nombreux parisiens ou banlieusards décident alors de déménager et de s’installer en province. Par conséquent, à moins d’une heure et demie de Paris en TGV et avec un budget entre 180 000 et 250 000€ on peut devenir propriétaire ou investir dans la pierre.

PROVINCE – OCTOBRE 2021
PRIX DANS UNE SÉLECTION DE VILLES À MOINS D’1H30 DE PARIS

CARTE DES VILLES DE PROVINCE - OCTOBRE 2021 PRIX DANS UNE SÉLECTION DE VILLES À MOINS D’1H30 DE PARIS

Les prix dans les villes à moins d’1h30 de Paris au 1er octobre 2021.

Les villes sont sélectionnées selon les critères suivants : pour un budget de 400 000€ / pouvoir d’achat, 78 m2 minimum / Distance en train depuis Paris : 1h30 maximum/ Part des maisons, 25% minimum / Population, entre 20 000 et 100 000 habitants.

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs agents

Avec un budget de 400 000€ le choix est vaste

Pour une meilleure qualité de vie, une plus grande surface, du calme et un bout de terrain, les maisons bourgeoises, ou de maître ainsi que les longères* se vendent très rapidement.

À Chartes (Eure-et-Loire), le prix de l’immobilier dans l’ancien a augmenté de 6,1%. Par exemple, le prix moyen de vente est monté à 216 000€. Les nouveaux arrivants viennent à 30% d’Ile-de-France, selon les notaires d‘Eure-et-Loire. Ces familles habitaient Paris, Rambouillet ou Versailles. Par conséquent, en 1 an, les ventes ont bondi de 9,5%.

Quelques exemples :

  • À Arras (Pas-de-Calais), le mètre carré est à 2 132€ selon les chiffres de Meilleurs Agents.
  • À Sens (Yonne), pour 400 000€ on peut s’offrir une maison de 305m2, avec 8 pièces, un terrain de 1 000m2, une piscine et une véranda.
  • À Poitiers (Vienne) et Troyes (Aube), villes étudiantes, la tendance est plus à l’investissement. Surtout, avec des loyers entre 400 et 550€ pour un T2, l’achat d’immeubles (3 ou 4 appartements) pour 400 000€ se confirme rentable.
  • À Chartes (Eure et Loire), avec un budget de 340 000€ un couple avec 1 enfant a acheté en plein centre-ville une maison de 130m2 avec 1 000m2 de jardin.

En conclusion, la crise sanitaire a engendré un engouement pour les villes offrant une qualité de vie plus agréable. La recherche d’espace et d’un environnement plus verdoyant a fait exploser le choix d’achat de maison avec jardin.

Selon les notaires, en 1 an, la petite couronne a connu une évolution de +5,4% pour le prix d’une maison. En revanche, la grande couronne enregistre une l’évolution d’un peu moins de 5%.

* Longères : bâtiments en pierre construits entre le XVIIe et le XIXe siècle. 

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