Parmi les villes les plus recherchées en matière d’immobilier de luxe… Paris se classe désormais à la 1re place. C’est ainsi quatre places gagnées par rapport à 2021 selon le classement immobilier Barnes City Index 2023. Et, de surcroît, les grandes fortunes françaises ou étrangères ne se cantonnent plus à l’Ouest ou au Centre de la Ville Lumière.
En 1 an, la capitale a gagné 4 places et prend la 1re place des métropoles les plus recherchées par les “Ultra High-Net-Worth Individuals” (UHNWI). Ces acheteurs représentent un marché bien particulier, celui des personnes possédant un patrimoine dépassant les 30 millions de dollars, soit 27,5 millions d’euros, d’actifs nets. Désormais, pour ces acheteurs, Paris est “Number One” pour l’immobilier de luxe. C’est-à-dire, qu’un bien immobilier parisien avec vue sur Seine est devenu la quête des acquéreurs ultra-riches.
Selon le classement Barnes : « Paris plaît par son patrimoine, sa culture et sa vigueur économique. » Néanmoins, le résultat ne tient pas compte de 2 critères environnementaux : la pollution et la propreté. Donc, quelle en est la cause ? L’intérêt pour la capitale viendrait de l’organisation des Jeux olympiques à l’été 2024. C’est pourquoi, pour la première fois, Paris dépasse dorénavant les villes de Miami et d’Austin aux USA, mais aussi Tokyo au Japon et Genève en Suisse.
“Haut de gamme” l’ensemble des professionnels note cet intérêt
Finalement, tous les professionnels de l’immobilier “Haut de Gamme” observent le phénomène. Ainsi, pour Laurent Demeure* : « Paris, et plus particulièrement la Rive gauche, sont devenus un Graal pour la clientèle ultra-riche internationale. En d’autres termes, il y a 15 ans, c’était le Paris d’Amélie Poulain qui était plébiscité ; aujourd’hui, c’est celui d’Emily In Paris. »
© jcstudio
Paris, une vue aérienne de l’immobilier parisien le long de la Seine – France
Paris et l’immobilier de Luxe : hauteur sous plafond, le nouveau critère clé
« L’attrait pour le marché de l’immobilier de luxe ne faiblit pas ». Les divers événements comme, la hausse des taux, l’inflation ou le contexte de la crise internationale n’ont aucune corrélation avec les demandes. Ainsi, aux dires de Nicolas Pettex-Muffat** : « En 2022, on revendique 20 000 nouveaux prospects, soit autant de potentiels clients. C’est bien la preuve que l’immobilier parisien haut de gamme a pris la première place.
© ArchiVIZ
Tout d’abord, nos futurs acquéreurs sont davantage intéressés par les biens proposant un extérieur, une vue dégagée, mais surtout une belle hauteur sous plafond. Par conséquent,« Celle-ci doit être bien supérieure au 2,80m des logements classiques. Parce que ce signe distinctif, très parisien, est devenu “essentiel et un prérequis dans le luxe” ». Ainsi, pour les professionnels du secteur, en l’absence de ce critère, la transaction ne se fait pas.
Tous les arrondissements de la capitale sont concernés
Si l’on constate une montée en gamme du marché de l’immobilier parisien, c’est principalement parce que cela touche aujourd’hui l’ensemble des arrondissements de la capitale. En effet, depuis des dizaines d’années, ce marché était uniquement concentré sur le Centre et l’Ouest de Paris.
DÉFINITION >>> Différence entre immobilier de luxe et immobilier d’exception
- Immobilier de luxe : un bien d’une valeur se situant entre 2 et 4 M€ et un prix entre 12 000 et 20 000€/m2.
- Immobilier d’exception : un bien d’une valeur supérieure à 4 M€ et un prix supérieur à 20 000€/m2.
Actuellement, le réseau Féau prospecte de plus en plus vers l’Est de la capitale. « Ces quartiers se boboïsent et les appartements de luxe se vendent de plus en plus à plus d’un million d’euros. Ce n’était pas le cas il y a de nombreuses années. », explique Nicolas Pettex-Muffat. Pour de nombreux spécialistes, en immobilier de luxe, Paris devient le “Number One”.
De même, l’agence Barnes souligne : « Paris est porté par une image de marque qui semble insensible aux crises. » Tandis qu’en 1 an, entre fin 2021 et fin juin 2022, le nombre d’ultra-riches a perdu -6%. C’est l’effet de la guerre en Ukraine avec 392 410 d’UHNWI dénombrés.
L’engouement pour l’immobilier “Haut de Gamme”, soit pour les biens véritablement exceptionnels : « Le marché parisien est en passe de s’envoler vers les sommets. Depuis 2020, le montant de 40 000€/m2 a été franchi à plusieurs reprises. Pour conclure, d’ici la fin 2023, les ventes approcheront, voire dépasseront, les 50 000€/m2. », annonce Richard Tzipine***.
Ainsi, l’immobilier de Luxe continue son ascension et va atteindre de nouveaux sommets.
Immobilier de luxe : la capitale fait mieux que Londres ou New York
« Contrairement à Londres ou à New York, le parc immobilier parisien n’augmente pas, il est figé. » Pourquoi ? « Parce qu’il ne s’y construit rien, on n’est que dans un marché de seconde main dont les prix ne peuvent qu’augmenter » explique Nicolas Pettex-Muffat.
L’attrait pour l’immobilier à Paris se justifie principalement par la sortie de la Grande-Bretagne de l’Union européenne à la suite du Brexit. Ainsi, aux dires de Laurent Demeure : « Ça a scellé la fin du trio Londres-Paris-New York. Tandis que Londres ne fait plus rêver, New York a vu son marché se retourner avec le retour de l’insécurité et même Manhattan en pâtit. » Par conséquent, depuis cette année, l’immobilier de luxe, c’est Paris, voir carte des prix dans “Zoom sur…” en fin d’article.
La capitale a pu en profiter et ainsi tirer son épingle du jeu en raison des prix qui demeurent plutôt attractifs pour cette clientèle fortunée, les UHNWI.
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Par conséquent, la Ville Lumière entérine un retour en force des Anglais et des Américains qui étaient absents en période Covid. Ils sont actuellement les plus dynamiques depuis la parité euro-dollar. Le nivèlement des deux monnaies baisse de presque un tiers le montant du bien immobilier.
Ainsi, en Europe occidentale, les principaux investisseurs sont, avec en tête, les Anglais, puis les Allemands suivis des Belges et des Néerlandais. Chez Féau, 63% des acheteurs étrangers viennent d’Amérique du Nord. En d’autres termes, pour ces investisseurs étrangers, Paris est “Number One” dans l’immobilier haut de gamme.
Une nouvelle clientèle internationale pour l’immobilier de luxe parisien
Après le Brexit, de nombreux Français expatriés à Londres sont de retour dans l’hexagone et surtout à Paris. En outre, de son côté, Coldwell Banker Europe**** constate l’arrivée d’une nouvelle clientèle nordique et indienne.
Cependant, « Celle-ci reste encore peu fréquente, mais on voit qu’elle se détourne de Londres et privilégie désormais Paris pour sécuriser et diversifier son patrimoine. » Remarque Laurent Demeure.
Pourtant, pour lui, l’un de ses meilleurs souvenirs, reste la réalisation d’une transaction, un hôtel particulier, à une famille française expatriée dans la Silicon Valley. Finalement, de retour en France, ils ont acquis pour 9,8M€, soit 28 000€/m2, un logement de luxe de 350m2 avec 4 chambres, ainsi, qu’un jardin de 150m2. Ce bien est situé dans le quartier de Passy dans le XVIe arrondissement de la capitale.
© Punto Studio Foto Lda
D’autres exemples de ventes grandioses en 2022. Tout d’abord, l’hôtel Lambert sur l’Île Saint-Louis. C’est une bâtisse du XVIIe siècle avec ses 4 000m2. L’acheteur est l’homme d’affaires Xavier Niel qui l’a acquise pour 200 millions d’euros. Cet hôtel appartenait jusqu’en début d’année à la famille princière du Qatar. Ainsi, pour l’immobilier de luxe, Paris est “Number One”.
Tandis que l’autre acquisition est un logement situé sur l’Île de la Cité. Un appartement de luxe de 290m2, un dernier étage, qui selon le magazine “Challenge”, a été acheté par Paloma Picasso, en fin d’année 2022. Le bien a coûté 21,5 millions d’euros, soit 74 138€/m2… des ventes record !
En conclusion
La Ville Lumière au top du marché de l’immobilier de luxe, la demande ne faiblit pas et ne s’arrête plus à l’Ouest ou au Centre de la capitale. Finalement, les ventes de logements de luxe à Paris avec vue sur Seine se portent très bien.
Tout d’abord, l’immobilier “haut de gamme” attire de nouveaux acquéreurs étrangers ou bien des Français expatriés qui reviennent s’installer dans la capitale. Ils profitent aussi des prix demeurant plutôt attractifs avec la parité euro-dollar. En outre, c’est un bon moyen pour accroitre son patrimoine. Finalement, ce sont des biens exceptionnels qui offrent des prestations de luxe avec vue dégagée et un extérieur. Le montant des transactions a ainsi dépassé la barre des 40 000€/m2.
© stefan-k
LOGEMENT DE LUXE
AVEC VUE SEINE
Certes, mais à quel prix ?
Contrairement aux appartements dits “classiques” l’immobilier “haut de gamme” se porte bien et voit ses prix augmenter. Tandis que les logements avec une vue exceptionnelle sur la Seine bénéficient d’une surcote, celle-ci demeure néanmoins variable d’un arrondissement à l’autre.
Avec vue de rêve sur la Seine, ces biens privilégiés restent très limités. La raison : un nombre important de bureaux longeant ses 13 km offrant une vue extraordinaire. Un appartement longeant la Seine se monnaie en moyenne de 5 à 20% plus cher par rapport à un logement équivalent, mais sans la vue.
Ainsi, pour les agences immobilières, les biens de cette nature sont considérés comme « une adresse ». Les logements ainsi situés offrent soit une vue panoramique dégagée, soit sans vis-à-vis.
En outre, selon Laeticia Caron (1) : « Comme pour toute autre adresse, beaucoup de critères entrent en jeu lors de l’évaluation du prix et de la surcote, comme :
- L’arrondissement,
- Le quartier,
- L’orientation,
- La qualité,
- L’ancienneté du bâti. »
Bien de luxe, pourquoi des prix si disparates ?
De plus, d’après Nicolas Pettex-Muffat : « Si le bien avec vue sur Seine coche toutes les cases, l’écart peut atteindre 60% entre un produit sans vis-à-vis et un autre avec une vue panoramique. » Cependant, « Chez nous, ils s’échangent à 22 340€/m2 en moyenne. »
Cependant, pour Richard Tzipine : « Le prix au m2 affiché peut indiquer de fortes disparités selon les arrondissements de la capitale. Pourtant, à Paris, un bien de luxe avec vue sur Seine peut varier du simple au double, voire au triple par endroits. »
Par exemple : « Situé dans le XVIe arrondissement, quai Louis-Blériot et avenue du président Kennedy, un appartement avec vue sur Seine ne sera pas le plus recherché. Pourquoi ? Parce qu’il est situé sur une artère trop bruyante, la cause, le passage des voitures juste en dessous. Finalement, le prix du m2 ne dépassera pas les 15 000€ », d’après Barnes.
IMMOBILIER DE LUXE À PARIS : LES PRIX LE LONG DE LA SEINE
La moyenne des prix des appartements avec vue sur Seine.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Barnes
La progression des prix au m2 en longeant la Seine, du quai Louis-Blériot aux quais des grands Augustins et de Béthune
À ces adresses, les appartements montent en gamme et le prix moyen au m2 s’affiche de 20 000€ jusqu’à 45 000€. C’est surtout le cas pour les plus prestigieux, réunissant les critères suivants, comme :
- Exposition Sud,
- Étage élevé,
- Vue dégagée sur Seine.
Tout d’abord, selon les experts, au niveau de la Maison de la radio, le prix du m2 annoncé se situe entre 13 000 et 15 000€. Mais, en longeant la Seine si vous remontez vers le centre de la capitale, les prix augmentent progressivement.
Ainsi, en continuant votre promenade, dans une rue au calme, comme pour les rues Le Nôtre ou Beethoven… Là, il faut compter +25%, soit 20 000€/m2. C’est ainsi le cas, quai de New York, si vous êtes en étage élevé avec vue Seine.
Arrivée quai Anatole France et Voltaire
Les prix grimpent jusqu’à 30 000€/m2 pour atteindre 35 000€/m2, quai de Conti et Malaquais. Pourquoi ? Parce que ce sont des lieux très prisés et situés au centre de Paris.
Néanmoins, un peu plus loin, les quais des grands Augustins et Blériot subissent le désagrément du trafic automobile. Par exemple, sur les 2 adresses, même le prix d’une belle vue ne dépassera pas les 15 000€/m2.
Îles Saint-Louis et de la Cité : le nec plus ultra
Finalement, avec une vue Seine, les prix s’enflamment et montent à 40 000€/m2 si vous traversez le fleuve et que vous vous retrouvez sur l’Île Saint-Louis ou l’Île de la Cité.
En raison de leur exposition plein Sud, les appartements situés quais de Béthune et d’Orléans voient le prix du m2 exploser à 45 000€/m2.
Quai Henri-IV (IVe) les prix se nivèlent par rapport au marché “Classique”
Avec les péniches amarrées quai Henri IV et malgré une vue dégagée sur la Seine, les acquéreurs redoutent les nuisances. Parce que celles-ci ont été transformées en bars et boites de nuit, d’où, beaucoup de fêtards et une pollution sonore. Les prix varient donc entre 12 000 et 14 000€/m2.
D’après l’expert, Nicolas Pettex-Muffat : « Les acheteurs sont tout autant Français qu’étrangers. Tout d’abord, c’est une clientèle aisée en quête du lifestyle parisien. Ils souhaitent acquérir un bien avec vue Seine comme on s’offrirait un tableau de maître ou une œuvre d’art. » D’autant qu’« il est fréquent d’apercevoir un monument en arrière-plan comme, le Louvre, Notre-Dame, le Trocadéro ou la tour Eiffel… »
Cette clientèle aisée est à la recherche d’appartement de grande superficie avec moulures, parquet et cheminée, mais aussi avec une belle hauteur sous plafond.
« S’ils sont au dernier étage, le bien avec terrasse surplombe les arbres longeant les quais. Par conséquent, on obtient la crème de la crème avec des prix finalement décorrélés du marché, car il n’y a pas d’équivalent. »
Les quais et l’immobilier de Luxe : un second marché existe
Cela concerne les appartements situés principalement au 1er au 2e étage même avec vue sur les quais, la Seine ou des arbres.
Ainsi aux dires de Laeticia Caron : « Un 1er étage d’où vous ne pouvez pas ouvrir les fenêtres à cause des bruits du trafic sera moins surcoté, voire perdra de la plus-value. » De plus, « Sachant qu’un 1er étage est souvent décoté de-7% en moyenne et peut perdre jusqu’à -20% s’il est situé dans une portion très bruyante des quais ou au-dessus d’un café. »
Paris “Number One” dans l’immobilier de luxe
Cependant, acheter un appartement dans les derniers étages ne réduit pas forcément les nuisances du bruit. Ce que désirent mes clients selon Céline Thiériet (2) : « C’est particulièrement suivre de leur fenêtre l’activité de la Seine avec ses péniches, ses promeneurs. La vue Seine a un côté très romantique, l’eau, un effet apaisant et la vue dégagée donne moins l’impression d’être enfermé. »
Par exemple, le cas s’est présenté pour François. Il a acheté un appartement de 96m2 quai Louis-Blériot en 2007. « J’ai eu le coup de foudre immédiatement. » Finalement, aujourd’hui, il le vend à regret pour la somme de 1,08M€, soit à 11 200€/m2. Le plus remarquable du bien, c’est une double vue sur la tour Eiffel et la Seine. Pour cela, le bien est valorisé entre 5 et 10% de plus que les prix du marché.
Cependant, en raison de travaux indispensables, il a dû baisser son prix. « J’ai eu beaucoup de visites, tous aiment la vue. C’est plutôt que personne ne veut se lancer dans des travaux à cause du prix des matériaux et des délais qui s’allongent. »
Et pour le trafic ? « Depuis l’aménagement des voies sur berge, le bruit n’est plus un problème, les voitures circulent côté mur, du fait pare-bruit, merci Anne Hidalgo. » Nous dit-il avec un sourire.
PAROLE D’EXPERT
Tout d’abord, pour toute acquisition immobilière, n’hésitez pas et faites appel à un expert en immobilier.
En outre, si vous avez besoin d’une expertise ou pour vos démarches officielles : contrat de mariage, divorce, donation, succession, apport d’actif dans une société, vente d’actif d’entreprise ou imposition, contacter CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne.
De plus, notre expert, Cyril BENIGNI, pourra vous renseigner et/ou vous accompagner tout au long de votre projet.
*Laurent Demeure : Président de Caldwell Banker Europe
** Nicolas Pettex-Muffat : Directeur général de Féau
*** Richard Tzipine : Directeur général de Barnes
**** Coldwell Banker Europe : Agence immobilière américaine spécialisée dans l’immobilier de luxe depuis 90 ans
- Laeticia Caron : Directrice générale du groupe PAP
- Fondatrice de Perle rare, chasseur d’appartements
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