Il y a quelque temps, les parisiens, ne pouvant plus acheter dans la capitale, plébiscitaient la petite couronne. Mais à cause des prix actuels de l’immobilier… Ils doivent s’éloigner encore un peu plus. Donc, leur choix se porte sur la grande couronne. Pourquoi ? Parce qu’ils recherchent plus d’espace habitable, tout en restant proches de Paris.
Beaucoup de spécialistes vous le diront, la commune de Houilles, dans les Yvelines en grande banlieue, se transforme et s’embourgeoise. Les petits commerces sont de retour et certains quartiers de la ville se modernisent. Par exemple, le parc Charles-de-Gaulle ou la place du 14-juillet symbolisent parfaitement cette transformation. En raison des prix de l’immobilier en banlieue parisienne, le marché continuera sa mutation, selon les experts.
Lors des journées ensoleillées, les habitants ou les promeneurs s’installent à la terrasse du “Rugs & Coffee”, la guinguette du coin. D’après une employée du lieu : « On voit beaucoup de gens qui emménagent et qui viennent de la petite couronne ou de Paris. » C’est la migration d’une certaine catégorie de parisiens vers de l’immobilier en banlieue…
Résultat, cette clientèle plus fortunée, qui arrive entre autres de la capitale, chamboule les prix du marché de l’immobilier en banlieue parisienne un peu plus éloignée.
D’autres départements limitrophes de Paris sont aussi impactés par les prix de l’immobilier en banlieue
Ce bouleversement de l’immobilier en banlieue inquiète le maire de la ville de Houilles, Julien Chambon. Il se pose la question : « Reste-t-il encore de la place pour les classes moyennes ? » D’ailleurs, pour cet élu : « Actuellement, c’est un enjeu très fort à Houilles. On remarque un renchérissement de l’immobilier. Car ce sont principalement les CSP+ (1) qui peuvent acheter. »
Cette spécificité, de l’immobilier en banlieue, se remarque dans plusieurs villes des Yvelines, mais aussi dans d’autres départements limitrophes de Paris comme le Val-d’Oise ou l’Essonne. En petite comme en grande couronne, les prix évoluent continuellement.
Depuis 10 ans et avec une accélération post Covid, Houille voit sa démographie de 33 000 habitants se métamorphoser. « Il y a eu une frénésie incontrôlable. », explique Adriano Martins*. En conclusion, les classes moyennes sont contraintes de s’éloigner en achetant dans les agglomérations aux alentours.
“Les habitants de Houilles n’habitent plus à Houilles”
Aux dires de Stéphane Calegari** : « Les habitants de Houilles n’habitent plus à Houilles. Ils vont à Conflans-Sainte-Honorine, en Normandie ou dans l’Oise. Sinon ils doivent faire le choix de rester en appartement. » Ces informations sont basées sur les chiffres de l’Insee de 2022. Elles pointent les principaux départements où les ménages de la ville de Houille viennent s’installer : l’Eure et l’Eure-et-Loir.
Ainsi, les Franciliens souhaitent quitter l’Île-de-France depuis le confinement afin de trouver une meilleure qualité de vie et d’environnement.
En bref, 5 000 Yvelinois emménagent chaque année dans ces 2 départements. Inversement, arrivant des Hauts-de-Seine, 10 000 citoyens viendraient vivre dans le département des Yvelines et se créer un patrimoine immobilier.
Exemple. En 1995 lorsque les prix étaient encore abordables, Pierre devient propriétaire d’un pavillon pour 1,2 million de francs. Donc, si on tient compte de l’inflation, la valeur actuelle du bien serait de 290 000€. Cette somme correspond au prix d’un appartement moyen de nos jours. Pour ce père de 2 enfants de 30 et 32 ans, « Avec les prix qui ont flambé, pour nos enfants, c’est beaucoup plus compliqué d’acheter dans le coin. »
© Henry SALOMÉ
Les prix de l’immobilier en banlieue grimpent et impactent donc le pouvoir d’achat de la classe moyenne
Actuellement, le prix moyen du m2 à Houilles s’affichent à 4 700€ et peut même atteindre les 7 000€/m2 en fonction des caractéristiques du bien. Donc ici, les prix de l’immobilier en banlieue sont comparables à ceux du quartier de la Chapelle dans le XVIIIe arrondissement de la capitale. Par conséquent, pour le maire de Houilles : « Si on laisse faire le marché naturel, ça risque d’être un réel problème pour la classe moyenne. C’est un véritable combat qu’on doit mener. » s’alarme-t-il. Ainsi, à Houilles dans les Yvelines, les prix grimpent et dépassent même ceux de certaines villes voisines. Conclusion, la classe moyenne peine à devenir propriétaire et à réaliser son projet immobilier.
Finalement, le prix moyen dans la ville de Houilles est 400€ plus élevé que dans la ville voisine de Sartrouville. « On sent que la ville attire de nouveaux profils. Il y a beaucoup de cadres et de familles parisiennes qui viennent chercher plus d’espace. Cela apporte du dynamisme mais fait aussi grimper les prix. » Néanmoins, « Houilles garde son côté ville de banlieue et on est encore loin d’un Neuilly-sur-Seine bis. », déclare une habitante qui a toujours vécu à Houilles.
Le souhait des acquéreurs… “Être à 10 minutes à pied du RER”
En transport en commun, avec le RER A, Houilles se trouve à 7 minutes de La Défense dans les Hauts-de-Seine et seulement 12 minutes de Charles-de-Gaulle-Étoile à Paris. Cette proximité charme de nombreux acheteurs qui habitent ou travaillent dans les 2 secteurs. Ils réalisent enfin leur rêve de pouvoir acquérir leur résidence principale.
LA LIGNE DU RER A
© Idris2000
D’ailleurs, selon Adriano Martins ce critère représente 90% de sa clientèle. « Je vends très souvent des appartements d’une valeur de 500 000 à 600 000€ dans le quartier gare et centre-ville. Mais ils doivent être à 10 min à pied du RER, 15 min grand maximum. »
Ce critère de distance est présent dans toutes les demandes concernant les villes de la grande couronne ayant une ligne de transport direct avec Paris.
Immobilier en banlieue : la classe moyenne peine à se loger
Comme Julie, infirmière de 34 ans, beaucoup de primo-accédants aimeraient pouvoir acheter pourtant, faute de moyens, ils doivent rester en location. Ainsi, arrivée en 2020 à Houilles, elle loue avec son concubin un 3 pièces pour 1 350€/mois. « On voudrait acheter, mais les prix sont trop élevés et avec les taux d’intérêt c’est compliqué. », déplore-t-elle.
Cet exemple illustre bien la complexité du marché immobilier en banlieue. « C’est très compliqué pour les primo-accédants d’acheter aujourd’hui sans l’aide des parents ou sans avoir un apport conséquent. », analyse Julien Chambon.
Actuellement, les professionnels de l’immobilier rencontrent principalement 2 profils :
- Tout d’abord, la classe aisée qui peut acheter un bien immobilier ;
- Et ensuite, les ménages éligibles aux logements sociaux.
… Entre les 2, il y a la classe moyenne qui finalement peine à trouver sa place.
Quel dispositif possible pour aider la classe moyenne ?
Tout d’abord, pour aider ses concitoyens, le maire de Houilles cherche des solutions. Par conséquent, l’élu veut proposer le bail réel solidaire dès 2025. Un tel dispositif, qui dissocie le foncier du bâti, donne accès à des biens immobiliers à des prix entre 30 à 40% en dessous de ceux du marché.
Ainsi, l’acheteur devient propriétaire des murs et signe un bail de 99 ans. Cependant, il reste locataire du terrain en payant une redevance maximum de 1€/m2 au propriétaire.
Mais attention, pour bénéficier de cette solution, vous êtes soumis à des conditions de revenu fiscal :
- 37 581€/an pour une personne seule ;
- 56 169€/an pour un couple.
Avec ce dispositif, en 3 ans, 150 à 200 logements pourraient être proposés dans le département des Yvelines, où le prix du foncier reste très élevé.
Cette option a permis en 15 jours, à la ville de Viroflay, à 20 minutes de Paris, de vendre 30 biens immobiliers.
POUR RAPPEL
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(1) CSP+ : catégories socioprofessionnelles favorisées.
* Adriano Martins : Directeur de l’agence AFR Immobilier.
** Stéphane Calegari : Directeur de l’agence immobilière familiale Calegari.
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