L’investissement financier, le crowdfunding immobilier, vous connaissez ? A quoi sert le financement participatif ? Est-ce ouvert uniquement aux investisseurs professionnels ou accessible à tout le monde ? Comment pouvez-vous investir dans le crowdfunding et quels sont les risques ? Alors le crowdfunding immobilier, c’est quoi ?
Avant l’ère du numérique, les porteurs de projets faisaient appel à des mécènes pour réaliser leur projet. Ces grands projets avaient généralement une dimension culturelle, religieuse ou politique. Ainsi, le financement participatif, appelé crowdfunding, a pour objectif de récolter des fonds auprès d’un public le plus large possible. Le crowdfunding immobilier est inhérent à l’immobilier, soit des levées de fonds pour ce secteur. La plupart des plateformes proposent des tickets d’entrée de 10 € à 1 000€ selon l’envergure des projets présentés. Avec la promesse d’un rendement maximum allant jusqu’à 10%, le crowdfunding semble actuellement être plus rentable que le Livret A ou l’Assurance-Vie.
Le crowdfunding immobilier correspond à un investissement dans un projet de promotion immobilière. Par conséquent, cela concerne la construction ou la rénovation en résidentiel ou en tertiaire. En 2021, le financement participatif a collecté 958 millions d’euros contre 505 millions en 2020, soit 90% de hausse.
Avec une collecte de 2,958 millions d’euros en 2021, le crowdfunding immobilier s’impose comme le levier incontournable des promoteurs et marchands de biens. Les professionnels du secteur notent une progression de +90% par rapport à l’année 2020. En 2021, 1 065 projets ont ainsi été financés, selon une étude de Fundimmo* réalisée auprès de 40 plateformes** de crowdfunding immobilier. Ces chiffres démontrent que vous êtes très nombreux à vous intéresser à ce secteur devenu fort dynamique.
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Comment accéder au financement participatif?
Le financement participatif se fait obligatoirement via une plateforme d’un site internet. Tout d’abord, ces plateformes doivent être immatriculées à ORIAS (Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance) comme Intermédiaire en Financement Participatif (IFP). Ensuite, vous devez investir sur des plateformes régulées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) ou l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution). Différentes étapes sont à suivre, tout d’abord, vous choisissez le projet où vous souhaitez investir. En suite, vous répondez à un questionnaire et renseignez certaines de vos données personnelles. Pour conclure les étapes, vous accéderez au financement.
Ainsi, vous pouvez devenir vous-même un promoteur « d’un jour » en finançant un promoteur immobilier professionnel.
Investissements financiers, les origines du crowdfunding avec un peu d’histoire
La première collecte de fonds a été menée en 1875 par Auguste Bartholdi, concepteur de la statue de la Liberté. Ainsi, plus de 160 000 contributeurs, français et américains, de tous âges et toute condition financent la construction de la statue, symbole de liberté.
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Avec la révolution digitale du 21e siècle, le nombre de plateforme de financement participatif a explosé. Pour exemple : en France, le crowdfunding apparait en 2007 avec la plateforme My Major Company, spécialisée dans le domaine musical. Elle permet ainsi à des artistes, dont Grégoire pour son album Toi+Moi (2008), d’obtenir une aide financière pour leur création.
En 2008 aux États-Unis, pour accéder à la Maison Blanche, Barack Obama finance une partie de sa campagne présidentielle avec une collecte de fonds via le crowdfunding. Finalement, il réitère l’opération en 2011 pour sa réélection et récolte aux alentours de 118 000 000$. Les sommes versées de 200$ ou moins, sont apportées par 49% de ses donateurs.
Le plus remarquable, les travaux de la Sagrada Familia (Barcelone) qui, de nos jours, continuent d’avancer grâce aux dons récoltés via l’investissement participatif.
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Définition du crowdfunding, le financement participatif
Selon le ministère de l’économie des finances et de la relance : « Le financement participatif, ou crowdfunding, est un échange de fonds entre individus en dehors des circuits financiers institutionnels, afin de financer un projet via une plateforme en ligne ».
Le crowdfunding peut se décliner sous plusieurs formes différentes : le don, le prêt avec ou sans intérêt ou bien l’investissement en capital.
- Le don. L’investisseur soutient le projet, donne son argent et n’attend pas de contrepartie financière. Il n’y a pas de quota de participation exigée.
- Le prêt avec ou sans intérêt. L‘argent de l’investisseur lui est remboursé avec ou sans intérêts selon échéancier fixé et défini lors du prêt.
- L’investissement en capital. Le financeur approuve le projet et reçoit, en retour, des actions ou des obligations à taux ou convertibles.
Quels sont les secteurs d’activités concernés ?
Le financement participatif touche actuellement de nombreux secteurs d’activités comme :
- Les projets solidaires,
- L’économie durable,
- L’agriculture,
- Le divertissement et la culture,
- L’innovation,
- L’entrepreneuriat,
- Les startups, les TPE ou les PME
- L’immobilier…
Le crowdfunding peut aussi être utilisé comme support pour votre épargne. En 2018, vous avez été près d’1,5 millions de Français à s’intéresser au financement participatif. Les plateformes de crowdfunding ont ainsi collecté + de 400 millions d’euros via leur site internet. Surtout, les spécialistes constatent une augmentation de +20% par rapport à l’année 2017.
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Le crowdfunding immobilier
Celui-ci est aujourd’hui le secteur le plus plébiscité par les investisseurs de la finance participative. Finalement, le domaine de l’investissement immobilier a enregistré une progression de +80% et ainsi récolté 185 millions d’euros. Il se place devant deux autres secteurs, celui des commerces et services avec 19% et l’environnement avec seulement 8%. L’investissement dans la pierre attire de plus en plus de Français en cette période de crise sanitaire.
Quelques plateformes se sont spécialisées dans le financement immobilier. Ainsi, en 2020, au moins 28 plateformes dont, Anaxago, Baltis Capital, Clubfunding, Homunity, Koregraf, Lendopolis, Wiseed… vous proposent d’investir dans la pierre via le financement participatif.
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Les promoteurs et marchands de biens font appel au crowdfunding immobilier afin de financer des projets immobiliers comme :
- Construction de nouveaux logements ;
- Aménagement de logements, bureaux ou commerces ;
- Élévation d’un immeuble ;
- Ou bien une vente à la découpe.
Un exemple de rentabilité du crowdfunding immobilier
Sur la plateforme Homunity, le projet d’un promoteur avec les critères suivants :
- Des Taux d’intérêt à 9%.
- Une durée de 18 mois
- Un investissement de 10 000€
Dès le versement au promoteur de la somme recueillie, les intérêts commencent à courir.
Voici comment se calcule le rendement :
- Durée de l’investissement = 547 jours.
- Montant des intérêts bruts = [(10 000€ x 9 %) / 365 jours] x 547 jours = 1 350€.
- Montant des impôts prélevés (flat tax 30 %) = 1 350 € x 30 % = 405€.
- Montant du remboursement obtenu à l’issue du projet =
10 000€ investis + 1 350€ – 405€ = 10 945€ nets.
Vous allez ainsi récupérer votre capital et les intérêts après les 18 mois, soit 10 945 € nets après impôts. Vous aurez donc gagné 945€ d’intérêts nets en 18 mois pour 10 000€ investis à 9 %.
Les intérêts perçus par les investisseurs sont aujourd’hui taxés à 30 % tout compris (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).
Cadre juridique pour le crowdfunding, le financement participatif
Depuis 2014, le financement participatif est encadré par une réglementation spécifique : l’ordonnance du 30 mai 2014 n° 2014-559 et décret du 16 septembre 2014 n° 2014-1053.
En 2022, une évolution du cadre applicable au financement participatif avec le décret n° 2022-110 du 1er février 2022. Ce nouveau décret permet d’être en conformité avec le règlement (UE) 2020/1503 et la directive (UE) 2020/1504. Cela détermine la création d’un statut unique européen de prestataire de services de financement participatif.
Les risques du Crowdfunding
Concernant le crowdfunding immobilier, pour minimiser les risques, vous devez tout d’abord prendre le temps d’analyser le dossier de présentation des parties. Mais surtout, lire attentivement le Document d’Information Réglementaire Synthétique (DIRS), obligatoirement disponible.
En général, le permis de construire est accordé, les biens sont précommercialisés à 50% et le recours des tiers purgé. Malgré tout, il reste plusieurs risques possibles :
- Perte totale de son capital en cas de faillite du promoteur,
- Illiquidité,
- Retard de remboursement.
C’est pour ces raisons, que le rendement annuel est exceptionnel et très alléchant pour avoir atteint 9,21% en 2021. Le financement participatif immobilier n’est pas pris en compte dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). Or, il est quand même soumis à la « flat tax ».
Taux de retard du crowdfunding immobilier en 2021
Sur les dernières années, les performances du crowdfunding frôlent les 10% avec 0,09% de défaut de remboursement. Par conséquent, les résultats sont positifs et le taux de défaut demeure stable et très bas.
Cependant, en 2021, on note une hausse de +4,76% concernant le taux de retard moyen inférieur à 6 mois. Soit +0,36 point par rapport à l’année précédente. Pour les retards moyen supérieur à 6 mois, on constate une hausse de +0,91 points. Cela concerne 6,61% des projets.
Les participants au crowdfunding immobilier continuent de bénéficier des intérêts additionnels lorsqu’ils subissent des retards. Néanmoins, ils ne peuvent pas récupérer leurs mises à la date prévue. Un désagrément dont on doit tenir compte lors de la souscription à cette opération.
Durée moyenne de placement et remboursement
L’atout du crowdfunding immobilier est principalement sa durée de placement réduite, inférieure à 2 ans (21 mois en 2020). Deuxième atout, un rendement attractif avec une moyenne de 9%.
Vous êtes déjà, depuis sa création, 1 039 à être séduits par le financement participatif immobilier. On dénombre, en 2021, 259 nouveaux investisseurs.
Les investisseurs sont là, parce qu’ils récupèrent généralement leurs fonds. En 2021, 3 301 millions d’euros ont ainsi été remboursés et cela concernait 474 projets. Une progression de +67% des remboursements par rapport à l’année 2020.
En conclusion
Même si actuellement, le crowdfunding propose des rendements très attractifs, pouvant grimper jusqu’à 10% par an, vous devez rester prudent. Ce taux élevé représente une promesse de gain maximum mais pas une garantie. Les capitaux investis ne sont pas récupérables avant 2 ou 3 ans. Mais heureusement, comme pour tous investissements financiers, les pertes peuvent être contrôlées en diversifiant les placements.
Alors, avant de vous laisser séduire, vous devez vous renseigner, lire attentivement les documents fournis et/ou vous faire conseiller. Afin de minimiser les risques, donc les pertes, le plus pertinent est d’éviter de mettre l’ensemble de votre mise sur un seul projet. Par conséquent, pour mettre toutes les chances de votre côté, plutôt choisir d’investir 1 000 euros sur 10 projets différents que 10 000 euros sur 1 seul projet.
* Fundimmo : plateforme française de financement participatif immobilier.
** Plateformes ouvertes ou ayant financé des projets immobiliers, et immatriculées auprès de l’AMF ou de l’ACPR (données analysées sur la période de janvier à décembre 2021) : Anaxago, Axymo, Baltis Capital, Beefordeal, Citesia, Clubfunding, Credit.fr, Crowdstone, Euroraiser, Feedelios, Find and Fund, Finple, Fundimmo, Gwenneg, Hexagone, Homunity, Immocratie, Immovesting, Inidev, Koregraf, La première brique, Lendopolis, Les Entreprêteurs, Lita.co, Look and fin, Lymo, Monego, My capital immo, October, Pret Up, Proximea, Raizers, Stoneraise, Tributile, Tylia, Upstone, Vatel Direct, Wesharebonds, Weeximmo, Wiseed.
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