Sur l’ensemble du territoire en 2022, le taux de décote d’un mauvais DPE a varié entre -4% à -11% sur le prix de vente d’un appartement. Mais surtout, et toujours selon les données des Notaires de France, la baisse a même atteint -22% pour les maisons selon les régions.
Dans l’ancien et quel que soit le logement, maison ou appartement, le nombre de résultats de mauvais DPE classé F ou G augmente. Par rapport à 2021, les spécialistes observent, sur ces biens, des baisses de prix sur l’ensemble du territoire. Cependant, il existe de fortes disparités selon les régions. Conséquence, une chute moyenne des prix pour un appartement allant de -4% à Paris, jusqu’à -11% dans le Grand-Est et les Hauts-de-France. Alors attention, lors d’une vente, la décote des passoires thermiques est principalement le résultat d’un mauvais DPE. Alors, qu’est-ce qu’un DPE, le diagnostic de performance énergétique ? Les passoires thermiques sont de plus nombreuses sur le marché de la vente immobilière.
Toutes ces données ont été publiées en décembre dernier dans l’étude “Valeur verte” des logements par le Conseil supérieur du notariat (CSN). Alors, comment est calculée cette décote ? Les notaires se basent sur le prix d’un bien identique, mais moins énergivore, c’est-à-dire classé D. Ainsi, pour les maisons classées énergivores en petite couronne, la baisse est de -5%. Mais, la chute atteint même -22% en Nouvelle-Aquitaine.
RAPPEL DU CLASSEMENT DES NOUVELLES ÉTIQUETTES ÉNERGÉTIQUES
DPE SELON LA CONSOMMATION ÉNERGÉTIQUE D’UN LOGEMENT
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Ministère de la transition écologique
Le DPE est devenu un argument de poids dans le calcul du prix d’achat d’un bien immobilier
Malgré les aides de l’État, un mauvais DPE engendrera obligatoirement pour l’acheteur des frais supplémentaires de rénovation énergétique. Donc, voilà pourquoi, aujourd’hui le DPE est analysé de près par le futur l’acquéreur. Afin de rentrer dans son budget final – frais de travaux de rénovation compris – celui-ci cherchera à négocier fortement à la baisse le prix de vente du bien.
Tout d’abord, d’après Édouard Grimond* : « L’application de la loi Climat et Résilience d’août 2021 impose un nouveau DPE ainsi qu’un calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques. » Ainsi, le résultat est là… le nombre de passoires thermiques à la vente passe de 5,2 millions à 6,57 millions, soit au total 17,8% du parc français. C’est le constat de l’ONRE**.
PETIT RAPPEL
Pour les locations
Lors d’un mauvais DPE, la loi prévoit une interdiction de louer au :
- 1er janvier 2025 pour un classement G,
- 2028 un bien immobilier en classe F,
- 2034 un logement catégorisé E.
De plus, selon le porte-parole, les vendeurs qui ont conservé une passoire thermique en guise de bien sur le long terme, se verront confrontés à d’importantes charges financières.
Décote des passoires thermiques : une disparité selon les départements
Mais attention, « Certaines régions sont plus impactées par le climat que d’autres, avec une typologie de construction plus énergivore, notamment pour les maisons. Il faut alors aussi tenir compte du marché. Dans les zones tendues, l’acheteur sera moins enclin à négocier le prix. », constate le porte-parole du CSN.
Afin de découvrir région par région l’impact de la décote sur le prix d’un bien immobilier, vous pouvez consulter la carte ci-dessous.
EN 2022, LA DÉCOTE D’UN MAUVAIS DPE SUR
LE PRIX D’UN APPARTEMENT ANCIEN DANS L’HEXAGONE
VOICI COMMENT LIRE LES INFORMATIONS DE LA CARTE :
EXEMPLE, EN AUVERGNE-RHÔNE-ALPES, LES APPARTEMENTS ANCIENS
AVEC UNE ÉTIQUETTE ÉNERGÉTIQUE DE CLASSE A-B SE SONT VENDUS EN MOYENNE 8% PLUS CHER QUE CEUX EN CLASSE D.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Notaires de France
Selon les données recueillies, concernant les logements classés A ou B, soit avec la “plus-value verte”, c’est la région Normandie avec +20% qui est particulièrement concernée, car elle arrive en tête de classement. Là, en 2022, les appartements ayant cette étiquette se sont vendus en moyenne 20% plus chers qu’un bien avec critères comparables, mais classé D. Pas loin derrière, vous trouverez la région du Grand-Est où les maisons étiquetées A ou B ont été acquises à +15% maximum. « Sans doute y a-t-il une prime à la rareté en Normandie. », ironise-t-il.
© Wirestock
PLUS QUE COMPLIQUÉS LES TRAVAUX DE RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE DANS LES APPARTEMENTS ANCIENS DE PARIS
Passoires thermiques : cotes et décotes en Île-de-France
Après analyse de la carte ci-dessous, la décote en Île-de-France se situe plutôt dans la fourchette basse des baisses. Ainsi, les appartements classés F ou G sont partis en moyenne à :
- -4% à Paris,
- -5% en petite couronne,
- -6% en grande couronne.
…ET EN ÎLE-DE-FRANCE
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Notaires de France
Contrairement à la Normandie, l’Île-de-France n’enregistre pas une aussi forte valorisation pour les biens classés A ou B. Parce qu’en petite couronne la plus-value n’est que de +4% et qu’en grande couronne, elle s’affiche en moyenne à +6%.
Selon l’ONRE au 1er janvier 2023, c’est en Île-de-France et principalement à Paris que l’on trouve le plus grand nombre de passoires thermiques, soit 1,15 million.
Aux dires du spécialiste, « Dans un marché tendu, l’acheteur négocie moins et donc la valeur verte pèse moins dans le prix. »
C’est pourquoi l’Île-de-France compte le plus grand nombre de ventes de maisons et d’appartements énergivores en 2022 :
- 29% à Paris,
- 20% en petite couronne,
- 15% en grande couronne.
…Selon les données des notaires de France.
À Paris, les ventes de logements classées F ou G représentent même 32% des transactions au 2e trimestre 2023 contre 12% en 2021.
Cependant, une région, la Lozère, bat tous les records de vente de passoires thermiques avec une progression passant de 25% à 53% en 2 ans.
En mars dernier, dans quelles villes trouvait-on le plus grand nombre de passoires thermiques ?
La décote des passoires thermiques va-t-elle continuer ?
Sans aucun doute, car « Au niveau national, ces logements énergivores représentent 18% des ventes début 2023, soit 7 points de plus qu’en 2021, c’est beaucoup… », annonce Édouard Grimond.
Par conséquent, actuellement, ces ventes représentent, dans les villes de +100 000 habitants, 1 vente sur 3 contre 1 sur 4, l’an passé, selon l’étude du CSN.
BUDGET COUTEUX POUR ENTAMER DES TRAVAUX DE RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE DANS UNE MAISON ANCIENNE
Les conclusions de l’étude précise que de nombreux propriétaires français de passoires thermiques n’ont plus les moyens ou l’envie de commencer des travaux de rénovations énergétiques. Mais, c’était déjà le cas en janvier 2023. « Ils ont bien compris qu’ils ne pourraient plus augmenter leur loyer ni louer. Par conséquent, ils essaient donc d’en tirer le meilleur prix. Le calendrier devenant de plus en plus strict, beaucoup préfèrent s’en dessaisir tant qu’ils le peuvent, avant que les prix ne baissent encore plus. » Qui sont les acheteurs de passoires thermiques ?
Avec un calendrier qui avance, les notaires s’attendent donc à voir une nouvelle augmentation des taux de décotes. « On n’en est qu’au début, les décotes vont se poursuivre, car tous les vendeurs n’ont pas encore intégré l’impact d’un mauvais DPE sur le prix de leur bien. »
À savoir, depuis quelques mois, les agences immobilières enregistrent de plus en plus de désistements de dernière minute de la part des acheteurs.
PAROLE D’EXPERT
Aujourd’hui avec la hausse des taux d’intérêt, la perte de -20% du pouvoir d’achat ainsi que la réglementation de la location des passoires thermiques, acheter ou vendre un bien immobilier devient compliqué.
Donc, pour que votre opération immobilière soit réussie, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un expert en immobilier afin d’obtenir une expertise en valeur vénale du bien,
* Édouard Grimond : Porte-parole du CSN.
** ONRE : L’Observatoire national de la rénovation énergétique.
articles déjà publiés…
