PARIS PASSOIRES THERMIQUES
Mises en vente multipliées par 4

PARIS PASSOIRES THERMIQUES Mises en vente multipliées par 4

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Très forte augmentation du nombre de passoires thermiques à la vente à Paris. Ainsi, 37% des annonces parisiennes sont des logements énergivores. Par conséquent, cette situation a entrainé une baisse de 60% en 1 an des logements classés comme biens énergivores sur le marché locatif parisien.

En effet, les spécialistes du secteur de l’immobilier à Paris ont remarqué une chute de 60% du nombre de passoires thermiques sur le marché de la location. Cet effondrement s’explique surtout par le choix des bailleurs de vendre plutôt que de rénover pour louer. Cela entraine l’arrivée massive sur le marché de la vente immobilière de logements appelés “Passoires thermiques”.

PETIT RAPPEL
Pandente itaque viam fatorum sorte tristissima, qua praestitutum erat eum vita et imperio spoliari, itineribus interiectis permutatione iumentorum emensis venit Petobionem oppidum Noricorum, ubi reseratae sunt :

  • uis oppigneratos elegerat imperator certus nec praemiis nec miseratione ulla posse deflecti.
  • insidiarum latebrae omnes, et Barbatio repente apparuit comes, qui sub eo domesticis praefuit, cum Apodemio agente in rebus milites ducens, quos beneficiis

Pourquoi ? Parce que, en vertu de l’application du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) créé, les logements consommant plus de 420kWh d’énergie primaire sont classés F ou G. De plus, à compter du 1er janvier 2023, pour les nouveaux contrats, interdiction de louer ces logements énergivores. 

LES PREMIERS EFFETS DE LA LOI CLIMAT ET RÉSILIENCE EN 2022

Paris Passoires thermiques F et G effets loi climat en 2022

© Anne-Marie HALBARDIER

Source : IPI Meilleurs Agents au 1er janvier 2023, analyse de 5 millions d’annonces sur le site SeLoger, étude OpinionWay auprès de 5 000 Français du 20/12/2022 au 05/01/2023

Ainsi, ce nombre de logements énergivores a fortement augmenté et représente aujourd’hui 37% des annonces parisiennes. C’est le constat que fait le groupe SeLoger sur son site de petites annonces en ligne. On constate de nombreuses passoires thermiques à la vente

Dans la capitale, petites annonces multipliées par 4 pour les passoires thermiques

Pour quelle raison, en 18 mois dans la ville Lumière, un nombre important de petites annonces immobilières de passoires thermiques est-il arrivé sur le marché de la vente ? Pourquoi, les propriétaires bailleurs parisiens sont-ils pris à la gorge ? Et, quels critères entrent en ligne de compte ?

Tout d’abord, un des critères importants est le coût des travaux de rénovation énergétique pour les logements classées F ou G qui reste élevé… malgré les aides comme MaPrimeRenov’. À savoir, les subventions sont en baisse.

Après cela, vous subissez la flambée des coûts de l’énergie qui touche l’ensemble des Français. Économiquement la situation est compliquée et financièrement, ils ne peuvent plus suivre. Par conséquent, les propriétaires bailleurs souhaitent vendre leur bien en dépit de la baisse des prix de l’immobilier et des décotes appliquées.

Passoires thermiques à Paris : explosion des mises en vente

Surtout, du fait de son parc immobilier ancien, Paris possède un plus grand nombre de passoires thermiques. De plus, les travaux de rénovation sont plus complexes à réaliser car la plupart des biens sont en copropriété.

Selon Thomas Lefebvre* : « On observe 4 fois plus de passoires en vente à Paris qu’en juillet 2021. » Cette conclusion est basée sur le résultat d’une analyse(1) de 5 millions de petites annonces et d’une enquête auprès de 5 000 Français(2) sur l’impact du DPE.

NOMBRE DE BIENS MAL ISOLÉS EN ILE-DE-FRANCE

Passoires Thermiques 2022 NOMBRE DE BIENS MAL ISOLÉS EN ILE-DE-FRANCE

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Ministère de la Transition écologique et SeLoger.

Ainsi, au 1er janvier, les logements classés F ou G par le DPE représentaient 37% de l’ensemble des biens en vente sur SeLoger. Tandis que pour l’année 2022, la moyenne était de 30,8%. « C’est beaucoup, car en juillet 2021, les annonces parisiennes concernant les biens énergivores était de 17%. En comparaison, elles s’élevaient à 19,2% à l’échelon national. »

Mais attention, selon l’expert cette envolée des chiffres est en corrélation avec le nombre plus important de DPE réalisé à Paris. Parce que depuis le 1er janvier 2022, la loi oblige tout vendeur à renseigner sur son annonce, l’étiquette du DPE.

Futurs investisseurs, acheter une passoire thermique constitue-t-il une opportunité ? La rénover puis la proposer à la location ?

Résultat du nouveau mode de calcul du DPE : augmentation du nombre de passoires thermiques

Avec ce nouveau calcul, le total des passoires thermiques en France est passé de 4,8 millions à 5,2 millions de résidences principales, soit une hausse de +10%. De plus, selon l’Onre** à Paris, on trouve 385 000 logements classés F ou G. Par conséquent, cela représente 35% de l’ensemble du parc d’habitation privé.

DATE DE CONSTRUCTION = CLASSEMENT DPE

PARIS PASSOIRES THERMIQUES Mises en vente multipliées par 4 - DATE DE CONSTRUCTION = CLASSEMENT DPE

Pour les constructions :

  • Avant 1948  >>> 2/3 des logements sont classés D, E, et F
  • Après 2013  >>> 2/3 des logements sont classés B et C.
  • Depuis 2013  >>> 17% des nouveaux logements sont en classe A

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : ADEME.

« Cela signifie que, avec 34% de logements F et G sur notre site, le marché de la vente est à l’image du marché parisien. Il n’y a ni surreprésentation, ni suroffre de passoires à la vente. », explique-t-il.

DPE : un critère devenu essentiel pour les nouveaux acheteurs

Comme le fait déjà le site en ligne Leboncoin, SeLoger a décidé de faire de même et d’afficher le DPE comme un critère de recherche à part entière. Parce que les nouveaux acquéreurs y sont très sensibles et que l’étiquette F ou G a un impact direct sur le prix du bien. Ainsi, « 70% des ventes de passoires font l’objet d’une négociation. » Alors, nouveaux acquéreurs à vous de négocier ! En outre, « La vente de ces biens recule de -3,7% en moyenne depuis juillet 2021, contre -2,7% pour l’ensemble du marché. »

NOUVEAU CALCUL DU DPE
POUR LES ÉTIQUETTES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

LOGEMENTS ÉNERGIVORES Dans quelles villes sont-ils ?

© Anne-Marie HALBARDIER

Pourtant, nous remarquons sur notre site que les vendeurs tiennent déjà compte d’une mauvaise étiquette et réduisent d’eux-mêmes le prix de leur bien de -1%. « C’est du jamais vu, c’est la première fois qu’on assite à une décote au moment de la mise en vente. » remarque le spécialiste.

Quel est impact d’une étiquette F ou G sur le marché locatif ?

Une mauvaise étiquette F ou G a un impact indéniable sur le marché de la location. Surtout, que le site SeLoger a remarqué, sur les 12 derniers mois à Paris, une baisse de 60% sur le groupe des passoires énergétiques à louer. Tandis que les autres biens locatifs n’ont chuté que de 40%.

Finalement, dans les mois à venir, SeLoger prévoit une baisse supplémentaire de ces biens « F/G » à la location et donc un afflux important des biens énergivores sur le marché de la vente. « On observe un net recul du nombre de passoires à louer depuis 6 mois. Cela concorde avec le calendrier législatif interdisant la location des pires d’entre elles, 450 kWh/an/m2, depuis le 1er janvier. », explique le professionnel. « Nous n’en sommes qu’au début de ce calendrier des interdictions à la location. Après, vont suivre les logements étiquetés G (1er janvier 2025), F pour 2028 et E en 2034 ». Cependant, « Des impacts sont déjà visibles, au-delà du simple marché de l’investissement. »

Avec l’affichage des étiquettes, les acheteurs sont mieux informés

Dans les mois à venir, les propriétaires bailleurs afficheront de plus en plus les résultats du DPE soit, le classement énergétique de leur bien. Surtout, les annonces ne seront donc plus hors-la-loi. Du coup, cela augmentera automatiquement le nombre de logements énergivores.

D’après SeLoger : « Le désengagement du marché locatif ne concerne pas uniquement les propriétaires bailleurs, mais aussi les propriétaires de résidences secondaires. » Cette baisse de la quantité de biens en location à Paris vient aussi de la saisonnalité du moment qui est moins importante en période hivernale.

Dans la conjoncture actuelle, d’autres critères sont tout aussi importants et dont il faut tenir compte. Premièrement, « L’augmentation des taux d’intérêt » et deuxièmement, « La baisse du pouvoir d’achat. » et finalement, l’encadrement des loyers. Ainsi, avec tous les critères cumulés, « Cela a douché les envies d’acheter et poussé les locataires à rester dans leur logement. »

Alors qui sont les acheteurs des passoires thermiques ?

En d’autres termes, pour SeLoger, « Avec un stock de passoires plus important sur le marché qu’il y a 18 mois, des acheteurs mieux avertis et des vendeurs prêts à revoir leur prix à la baisse, le DPE est devenu un vrai critère de valorisation ou de dévalorisation. » ajoute-y-t-il.

PAROLE D’EXPERT

Même si la période actuelle est mouvementée, l’immobilier demeure un investissement sûr et rassurant.

Vous avez besoin d’une expertise immobilière ? Si oui, n’hésitez pas, contacter CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne.
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* Thomas Lefebvre : Directeur scientifique du groupe SeLoger.

** Onre : Observatoire national de la rénovation énergétique.

(1) Analyse économique de 5 millions d’annonces de maisons et appartements anciens en vente, publiées sur le site SeLoger, ainsi que des transactions conclues et communiquées par les agences partenaires de Meilleurs Agents, entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022.

(2) Étude auprès de 5 000 Français du 20 décembre 2022 au 5 janvier 2023, sur un échantillon représentatif de la population française avec un focus acheteurs, vendeurs, locataires, propriétaires et propriétaires bailleurs.