Quelles sont les bonnes raisons pour investir dans l’immobilier ? Quel projet avez-vous choisi, plutôt l’achat d’une résidence principale ou secondaire ? Ou bien peut-être allez-vous investir dans le locatif afin de vous constituer un patrimoine pour vos vieux jours. La question est donc pertinente : l’immobilier reste-t-il un investissement rassurant dans un contexte économique incertain ?
De plus en plus de Français désirent placer leur argent et investir dans la pierre. Avec l’assurance-vie, ceux sont les deux placements préférés des Français. Alors vaut-il mieux investir dans une résidence principale ou du locatif ? Et pourquoi ? Finalement, les motivations sont nombreuses :
- Constituer un patrimoine durable à transmettre à ses enfants
- Financer une résidence principale en passant d’abord par le locatif
- Augmenter son pouvoir d’achat grâce aux loyers
- Loger un membre de la famille en échange d’un faible loyer (loi Pinel)
En outre, il reste à déterminer la localisation ! Faut-il choisir une grande métropole comme Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Montpellier ou Nantes… en raison de la sécurité locative, même si le rendement est moindre, ou au contraire investir dans des villes moins importantes avec un prix au m2 plus abordable comme, Roubaix, Vesoul ou Maubeuge avec un rendement locatif plus significatif, à deux chiffres.
L’immobilier, un investissement rassurant ? Quel que soit votre projet, Paris reste une capitale très convoitée. Tout d’abord, avec l’accroissement de son attractivité, Paris reste une valeur sûre grâce aux enjeux politique et économique comme le Grand Paris et le Grand Paris Express, mais également en raison de la chute du coût du crédit qui reste encore très bas pour le moment. En un peu plus de dix ans, celui-ci est passé de 5,3% en 2008 à environ 1,5% aujourd’hui.
Immobilier : les différents types de placements
Selon un sondage de l’Ifop de 2019, pour 67% des personnes interrogées, l’immobilier se présente comme une valeur refuge. De nos jours 3 types d’investissements sont possibles :
- Immobilier de jouissance : la résidence principale ou secondaire,
- Immobilier locatif : achat dans l’ancien ou le neuf pour de la location nue ou meublée,
- Immobilier papier-pierre : investissement via des entreprises, qui permet de devenir rapidement actionnaires.
L’immobilier, un investissement rassurant ? oui si vous choisissez avec attention la géolocalisation et vérifiez la demande locative.
Le préféré des Français : l’investissement locatif
Pourquoi laisser son épargne dormir sur son compte en banque alors que l’on peut le placer dans la pierre ? L’investissement locatif est un placement rassurant et rentable sur de la longue durée parce qu’il permet d’augmenter son pouvoir d’achat, grâce aux revenus complémentaires, les loyers, perçus chaque mois. Il représente aussi un capital en cas de revente.
Pour de l’investissement locatif, plutôt acheter dans du neuf, car celui-ci bénéficie de plusieurs avantages :
- Achat en parfait état et répondant aux dernières normes phoniques et thermiques.
- Bénéficie d’une garantie décennale
- Frais de notaire inférieurs à ceux de l’achat pour l’ancien
- Attractivité locative plus importante
- Avantages fiscaux, par exemple : la loi Pinel
Surtout, si vous choisissez l’investissement locatif, il est primordial de bien définir son projet et son budget. Il est aussi recommandé de prévoir une épargne de sécurité et une assurance protection loyer impayé. N’hésitez pas à déléguer la gestion du bien si vous n’habitez pas à côté. L’investissement dans la pierre reste une valeur refuge.
L’immobilier : un investissement rassurant en 2022 ?
De nos jours, il existe de nombreuses défiscalisations immobilières, des lois pour aider les investisseurs en appliquant des réductions d’impôts :
Parce que chacune d’elle s’applique à de l’investissement locatif ou à une résidence principale, il est recommandé de bien se renseigner avant un quelconque investissement.
Vous devez être très attentif au calcul entre le rendement net et le rendement net-net, c’est-à-dire après impôts. En d’autres termes, les revenus fonciers générés sont soumis à l’impôt.
Selon un professionnel du secteur : « La jeune génération, les 30/45 ans investissent le plus en plus dans la pierre. Ils ont compris qu’ils devaient et pouvaient ainsi se construire un complément de retraite. L’incertitude du montant des retraites, les faibles rendements du Livret A, mais aussi l’instabilité des valeurs boursières, présentent placent l’investissement locatif comme une valeur sûre. Il y aura toujours de la demande dans les villes dynamiques. L’offre de logements est insuffisante dans les métropoles attractives. »
L’après Covid-19, les principales villes dans lesquelles les locataires parisiens souhaitent investir
Tandis que, de nombreux locataires parisiens envisagent d’investir en province, voici le top 10 des villes dans lesquelles les prix restent plus accessibles.
En voici quelques-unes :
- Lille
- Marseille
- Bordeaux
- Toulouse
- Nantes, etc… (voir la carte),
… des villes où la location offre un meilleur rendement. C’est le résultat d’une analyse de Maestros sur 7 000 simulations d’investissements effectuées depuis janvier 2019 sur Pretto.fr.
LE TOP 10 DES VILLES OÙ LES PARISIENS PRÉFÈRENT INVESTIR
Classement des villes sur 7 000 demandes de simulations de projets d’investissement locatif.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleursagents.com – Avril 2020
Investissement immobilier rassurant dans les villes au m2 moins cher ?
Pour une résidence principale à Paris, le budget moyen est de 510 000€. Pour un studio dans la capitale, l’investissement locatif s’élève à 320 000€ contre 205 000€ en province.
Certains locataires parisiens ont donc franchi le pas. Par exemple, Benoit, il a acheté un trois pièces à Marseille pour 180 000€ avec 10% d’apport. Ainsi, les revenus locatifs vont lui rapporter entre 900 et 1 000€ mensuels pour un remboursement de 650€/mois.
Aujourd’hui, 61% des locataires parisiens sont prêts à investir dans le locatif contre 55% en 2019. Attention depuis décembre 2019, les règles de l’investissement locatif ont changé. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d’endettement maximum de 35% avec un apport plus conséquent.
Louer son bien pour un rendement correct et sans vacance
L’immobilier un placement rassurant. L’investissement immobilier locatif reste très rassurant, mais certains investisseurs ont un peu peur et préfèrent quand même choisir les grandes villes avec un rendement moyen. Contrairement à d’autres, plus téméraires, qui vont investir dans des villes qui ne sont pas dans le top 10, comme :
- Dunkerque (Nord),
- Saint-Étienne (Loire),
- Perpignan (Pyrénées-Orientales),
- Bézier (Hérault),
… mais où le rendement locatif est particulièrement attractif, à deux chiffres.
Le dilemme est surtout de trouver une ville dans lesquelles le potentiel financier est maximum mais le risque locatif minimum. Selon l’étude, les deux villes les plus avantageuses sont Montpellier et Lille, sans vacance locative avec respectivement un rendement de 5,28 et 5,55%. Par conséquent, avec ses bons résultats ou taux, le marché de Lille est saturé. Finalement, les spécialistes vous proposent d’aller voir à 10 kilomètres, la ville de Roubaix. Celle-ci offre un taux supérieur avec une moyenne à 9,06%. Le choix de la localisation est aussi fondamental que la demande locative afin d’optimiser au mieux le rendement locatif.
Et l’immobilier haut de gamme?
L’immobilier haut de gamme se porte bien, et selon le président de Barnes* : « L’année 2021 est une très belle année. Le marché est reparti après deux mois de stagnation due à la Covid-19. Selon notre classement, la ville lumière est la 5e parmi les villes les plus appréciées par notre clientèle internationale la plus aisée. Paris se place après : Miami, Austin, Genève et Tokyo ».
Pour lui : « Concernant les biens de qualité et surtout bien situés… ils se vendent très rapidement et à des prix élevés. Par exemple, récemment, nous avons vendu un hôtel particulier de 900m2 sur le Champ-de-mars pour 25 millions d’euros. De même, pour 24 millions d’euros nous avons cédé un 1 000 m2 donnant sur le Parc Monceau ».
Les lieux prisés : la province, les bords de mer et la montagne
Depuis 2020, les régions les plus convoitées sont : la Manche et la Côte Atlantique. Un an plus tard, les transactions y ont doublé, particulièrement à Deauville, l’Ile de Ré, le Bassin d’Arcachon et la Côte Basque. Les prix flambent avec une augmentation allant de +30% à +40%.
La montagne a aussi connu une forte progression en raison de l’arrivée de familles en résidence semi-principale avec des prix en fourchette haute.
En conclusion
Dans le haut de gamme, l’immobilier reste un placement plus que rassurant. En 50 ans l’immobilier de prestige a doublé tous les 10 ans. Pour un investissement sur le moyen ou le long terme, l’immobilier de qualité demeure une valeur refuge. Pour 2022 et avec un taux au plus bas d’environ 1% sur 15 ou 20 ans, il y aura encore de beaux investissements à concrétiser. L’année prochaine, les taux seront certainement repartis à la hausse.
Concernant le marché de l’immobilier hors haut de gamme, deux choix s’offrent à vous. Tout d’abord, vous pouvez choisi un investissement plus sécurisant dans une grande métropole mais en contrepartie d’un rendement plus faible, ou bien, au contraire, votre choix se porte sur des villes moins denses avec un rendement supérieur, à deux chiffres.
Attention, en dehors du choix géographique, il est fortement conseillé de vérifier la demande locative. Vous devez aussi vous adapter au marché en optant pour un type de bail loué vide ou en meublé.
* Thibaut de Saint Vincent
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