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Investir dans une passoire thermique

LOCATION Investir dans une passoire thermique - Isolation de la toiture.

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Temps de lecture : 6 minutes

La France s’est engagée avec la loi Climat et résilience du 22 août 2021 à supprimer du marché de la location tous les logements énergivores. C’est-à-dire, dès 2023, tous logements classés G et consommant plus de 450 kWh/m2 seront interdits à la location.

Vous souhaitez acheter un appartement pour de l’investissement locatif, alors pourquoi pas dans une passoire thermique ? On dénombre actuellement en France 4,8 millions de logements dits « passoires thermiques ». Autrement dit, ces appartements ou maisons ont une étiquette E, F ou G, selon le nouveau DPE*. Surtout, ces logements vont progressivement être interdits à la location. Ainsi, ils seront exclus du marché au 1er janvier 2025 pour la classe G, puis en 2028 pour la classe F et enfin en 2034 pour la classe E, si de gros travaux de mise aux normes ne sont pas réalisés. Seuls, les logements avec une étiquette entre A et D pourront être loués. Alors, pour de la location, investir dans une passoire thermique, est-il une bonne idée ?

Par conséquent, afin de pouvoir continuer à louer votre bien, si vous êtes propriétaire-bailleur, vous allez être contraint d’investir dans des travaux de rénovation. Cependant, malgré les aides financières mises en place par l’État, comme « MaPrimeRénov », bon nombre d’entre vous, faute de moyens, vont préférer mettre leur logement en vente. Parce que, les travaux de rénovation énergétiques représentent un budget certain, ce qui n’ai pas à la portée de tous les ménages. C’est pourquoi, 13% de ces logements se retrouvent sur le marché de l’immobilier, selon la plateforme SeLoger.com. En outre, seul 30% des propriétaires-Bailleurs envisagent de mettre aux normes leur bien en opérant des travaux, selon UNPI**.

LES NOUVEAUX BARÈMES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE – DPE

graphique des nouveaux double-seuils étiquettes

© Anne-Marie HALBARDIER

Location, interdiction pour les passoires thermiques avec un classement F et G

Selon les chiffres des notaires, les appartements classés F et G se vendront en moyenne 2 à 18% moins chers qu’un bien classé D. Pour certains d’entre eux, même ces écarts pourraient encore augmenter.

Dans les zones tendues, d’ici 2025 puis 2028, les logements en classe F et G vont lentement perdre de leur valeur et seront de plus en plus nombreux sur le marché. Alors, si vous êtes un investisseur aguerri, de très belles opportunités vont se présenter à vous. Pour être rentable, cet investissement doit se faire sur du long terme. De plus, vous pourrez obtenir d’importantes décotes à l’achat dans les zones moins tendues car les marges de négociation seront plus grandes. Le marché de l’immobilier à Paris comme en Ile-de-France évolue régulièrement. Ainsi, investir dans une passoire thermique pour de la location sera un bon pari ! 

Mais attention, ne bondissez pas sur la première occasion. Comme pour tout achat immobilier, vous devrez être attentif à certains critères :

  • L’état général du logement,
  • Sa géolocalisation, les services et infrastructures de proximité
  • L’importance de la demande locative dans la région
  • Le ratio du montant investi par rapport au montant des travaux à prévoir

Votre investissement ne sera rentable sur du long terme que si vous parvenez à mettre votre bien en location.

EN FRANCE, PART DES D’ÉTIQUETTES SELON LE NOUVEAU CALCUL DPE

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Deux fois plus d’étiquettes G depuis novembre 2021.

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Sidiane – 19/04/2022

En location, investir dans une passoire thermique : demande de prévoir un budget travaux important

Afin de pouvoir louer votre bien sur le long terme, celui-ci devra au minimum être classé D selon le nouveau DPE. Surtout, si vous achetez une passoire thermique, E, F ou G, il vous faudra prévoir une enveloppe travaux de plusieurs milliers d’euros. Afin de gagner quelques places dans le classement, les principaux travaux nécessaires seront :

  • Rénover intégralement l’isolation du bâti
  • Remplacer les fenêtres
  • Changer le système de chauffage et/ou de ventilation

Ensuite, lorsque le jour de la revente sera là, vous pourrez ainsi espérer vendre plus facilement et rapidement en réalisant une plus-value. En d’autres termes, un investissement locatif dans une passoire thermique est un choix gagnant.

Depuis l’année dernière, l’ensemble des propriétaires, même bailleurs ont accès à MaPrimeRénov’. Selon les régions, un saut de classe énergétique valorisera votre bien de +2% à +5%.

Pour rappel, Si vous souhaitez obtenir un Conseiller France Rénov’ le plus près de chez vous :

À titre indicatif : 

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INVESTISSEMENT LOCATIF

Potentiel d’investissement dans une passoire thermique…

Le tableau ci-dessous vous permettra de mieux comprendre l’intérêt d’investir dans une passoire thermique. Cette comparaison va vous démontrer qu’il est plus malin d’acheter un logement classé G plutôt qu’un bien classé D.

Une maison de 150m2 à Domloup près de Rennes (Ille-et-Vilaine).

Travaux énergétique réalisés :
Isolation de la toiture et des planchers, changement des fenêtres, installation d’une ventilation et d’une pompe à chaleur pour le chauffage.

CAS 1
Performance
énergétique D
CAS 2
Performance
énergétique G
Prix d’achat
405 000€ (436 800€ avec frais d’acquisition)
350 000€ (377 900€ avec frais d’acquisition)
Travaux de
rénovation énergétique
Non
29 100€ (18 100€ de reste à charge)
Loyers perçus sur 20 ans(1)
524 823€
533 061€
Impôts sur les revenus fonciers
payés sur 20 ans(2)
171 396€
172 145€
Valeur de revente
au bout de 20 ans(3)
601 809€
631 899€
Plus-value immobilière(4)
165 009€
235 899€
Gain sur l’opération
au bout de 20 ans(4)
445 544€
528 783€
Taux de rendement interne(4)
9,09%
12,60%
  1. Avec une revalorisation de 2%/an
  2. Tranche d’imposition marginale de 30%
  3. Avec une valorisation de 2%/an
  4. Calculs excluant l’imposition sur la plus-value immobilière

Source : Simulation faite avec d’Olifan Group

En conclusion

Un investissement dans la pierre reste un achat rassurant lors d’une période économique compliquée. Actuellement, vous pouvez aussi bénéficier de taux bancaire encore bas car ils vont continuer de remonter dans les mois à venir.

Mais attention, comme pour tout achat, ne pas hésiter à se faire conseiller par un expert en immobilier. Il sera apte de vous indiquer si l’opération d’investir dans une passoire thermique est une bonne solution.

Le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne, CEI PARIS, pourra vous fournir, à votre demande, une expertise en valeur vénale ou un avis d’expert. CEI PARIS sera présent à vos côtés et vous conseillera pendant toute la durée de votre projet, contactez-nous.

 

*DPE : Diagnostic de Performance Énergétique

**UNPI : l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers

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