PASSOIRES THERMIQUES
Plus nombreuses à la vente

PASSOIRES THERMIQUES Plus chères et plus nombreuses à la vente

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Temps de lecture : 7 minutes

Accélération du nombre de logements à la vente, sur le marché immobilier, en raison de leur mauvais classement F ou G. Pourquoi ? C’est le résultat de la lutte contre le dérèglement climatique pour donner suite à la loi Climat et résilience du 22 août 2021. En d’autres termes, la France s’est engagée dans une chasse aux « Passoires thermiques » avec son nouveau dispositif de diagnostic de performance énergétique (DPE).

Surtout, à partir du 1er janvier 2023, environ 90 000 logements du parc immobilier seront interdits à la location en raison de leur consommation énergétique. Celle-ci dépasse les 450 Kilowattheures d’énergie finale par mètre carré et par an.

En France, depuis le début de l’année, vous ne pouvez plus vendre un logement sans avoir auparavant établi un diagnostic de performance énergétique. Le DPE devient un critère très important à la vente comme à la location. Un DPE défavorable fait fuir les futurs acquéreurs car cela engendre un coût supplémentaire pour des travaux de mise aux normes. Et finalement, le prix de votre bien est systématiquement revissé à la baisse par les potentiels acheteurs.

Ainsi, depuis la mise en place par le gouvernement du nouveau dispositif de diagnostic de performance énergétique (DPE), en janvier 2022, un grand nombre de ces logements classés F ou G se retrouvent donc à la vente. Mais contrairement à ce que l’on pourrait penser, ces logements définis comme « Passoires thermiques » peuvent être, dans les zones dites tendues, comme à Paris, plus chères à l’achat.

Passoires thermiques et propriétaires-bailleurs

Malgré les aides de l’État comme « MaPrimeRénov », de nombreux propriétaires-bailleurs sont contraint de vendre en raison du manque de moyens pour rénover leur bien. Si votre logement est classé comme énergivore avec les lettres E, F ou G, bientôt, vous ne pourrez plus les proposer à la location. Cette mesure entre en vigueur progressivement en 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E).

DPE – NOUVELLES ÉTIQUETTES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

graphique des nouveaux double-seuils étiquettes

© Anne-Marie HALBARDIER

Pour rappel, avant de commencer tous travaux, vous devez vous renseigner et, si besoin, vous faire gratuitement accompagner dans vos démarches. Ainsi, cela vous évitera de grosses désillusions. Si vous souhaitez obtenir un Conseiller France Rénov’ près de chez vous :

  • Consulter le site gouv.fr
  • Appeler le Numéro conseiller MaPrimRénov : 0 808 800 700, service gratuit + prix appel. du lundi au vendredi de 9h à 18h.

Quel pourcentage de passoires thermiques en France ?

L’effet du DPE commence à se ressentir sur le parc immobilier français. Selon une étude de Meilleurs Agents : « On dénombre sur le territoire entre 5 et 7 millions de passoires énergétiques, soit 17 à 24% du parc global ».

Par conséquent, depuis janvier 2022, le nombre de biens énergivore présents sur le marché s’accélère. Parce que, par manque de budget, de nombreux propriétaires souhaitent se débarrasser au plus vite de leur bien immobilier étiqueté F ou G.

En 2021, année record dans l’immobilier, Meilleurs Agents constate aussi une augmentation de +8% de mise sur le marché pour des appartements classés F et G. De plus, les prix de ces biens sont inférieurs de -13% à ceux des logements classés A ou B. En revanche, la mise en vente pour les autres biens se limite à +3,5%. Surtout, les prix du m2 à Paris varient fortement selon les quartiers.

Le plus remarquable, c’est l’envolée sur 1 an des annonces à +7,4% pour les maisons énergivores. De plus, les prix chutent de -17% pour les biens avec un DPE défavorable. Surtout, on note un repli de -10,4% pour les mises en vente des maisons avec un meilleur DPE.

Selon un spécialiste : « Cette chute des prix s’explique par les frais supplémentaires que vont devoir supporter les investisseurs dans les travaux de rénovation ».

PAR VILLE, L’EXPLOSION DES MISES EN VENTE DE PASSOIRES ÉNERGÉTIQUES

Par ville, l’explosion des mises en vente de passoires énergétiques

Évolution du nombre d’annonces de maisons et d’appartements classés E, F ou G par le DPE. Comparaison entre janvier à octobre 2021 versus janvier à octobre 2020.

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : SELOGER.COM – 10/12/2021

À Paris, quel est l’impact des passoires thermiques sur le marché immobilier ?

Malgré 31% des logements parisiens considérés comme passoires thermiques, la capitale, en sa qualité de zone à forte tension est peu ou pas impacté par un mauvais résultat du DPE sur le marché de l’immobilier. Tout d’abord, à Paris, la majorité des immeubles prestigieux et historiques est considérée comme « passoires énergétiques ». Néanmoins, pour les nouveaux acheteurs, la géolocalisation d’un logement ainsi que son histoire priment sur sa consommation énergétique et sa valeur verte. Parce que, investir dans la pierre dans la capitale reste encore un bon moyen de se constituer un patrimoine.

Selon un agent immobilier : « Tout d’abord, c’est dans les dix premiers arrondissements de la Ville Lumière que l’on trouve les appartements les plus anciens, de plus d’un siècle. Et c’est aussi là que l’on note le prix du m2 le plus cher sur le marché de l’immobilier… c’est l’immobilier de prestige. Investir dans ces logements n’effraye pas les acquéreurs car ils déduisent le montant des travaux de leur impôt ».

L’implacable concurrence des investisseurs

Dans la Ville Lumière, la concurrence entre acquéreurs balaye l’impact des passoires thermiques sur le marché immobilier. Surtout, le critère du cachet de l’ancien demeure supérieur à un mauvais DPE. Ainsi, des logements classés F ou G se vendent au prix du marché ou en moyenne 1,1% plus cher qu’un bien sans cachet.

Pour exemple, François a acheté un studio de 24 m2, classé G, pour la somme de 288 000€, soit 12 000€/m2. « J’ai eu un coup de cœur pour ce studio, situé dans le Marais, IIIe arrondissement de la capitale. Dans un immeuble avec cachet de l’ancien malgré un DPE plus que mauvais, je n’ai pas réussi à négocier et je l’ai acquis au prix du marché. Par conséquent, je prévois une enveloppe de 36 000€ de travaux pour le rénover complétement et ainsi le passer en classe A ou B. Je compte amortir mon achat sur 5 ans ».

Impact du DPE sur les petites et grandes surfaces

Le résultat du DPE a davantage d’importance sur les petites surfaces parce que celles-ci sont le plus souvent achetées pour de la location. Les grandes surfaces, supérieur à 50m2 sont en général acquises en résidence principale. Pour ce type de logement il n’y a pas d’obligation de rénovation énergétiques. En outre, les ménages qui ont les moyens d’acquérir de grandes superficies en profitent de toute façon pour effectuer des travaux.

PART DES D’ÉTIQUETTES DPE SELON ANCIEN ET NOUVEAU CALCUL

PASSOIRES THERMIQUES Plus nombreuses sur le marché immobilier. Graphique en pourcentage des d’étiquettes DPE. Comparaison entre ancien et nouveau calcul.

Deux fois plus d’étiquettes G depuis novembre 2021.

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Sidiane – 19/04/2022

De toute façon, la perspective de travaux influe forcément sur le prix d’achat du logement. Ainsi, en 2021 les passoires énergétiques ont accusé une baisse de -4,2% contre -0,2% pour les appartements moins énergivores.

Finalement, seul l’afflux de logements énergivores sur le marché contribuera à une baisse des prix. Les spécialistes enregistrent une hausse de +34,3% de passoires thermiques à la vente à Paris contre 8% sur le reste de la France.

De nouvelles normes difficilement applicables pour les passoires thermiques

Si, dès 2025, la loi interdit la location de logements classés G et pour 2028, ceux qualifiés des lettres F cela oblige les propriétaires-bailleurs à réaliser des travaux avant cette date, ça, c’est la théorie. Mais pour le porte-parole des Notaires du Grand Paris « En réalité cela va être très compliqué à appliquer ».

Deux exceptions qui vous permettront de continuer à louer :

  1. Vous êtes propriétaire, vous demandez des travaux d’isolation sur votre immeuble, mais la copropriété refuse et vous pouvez le prouver.
  2. Avoir l’accord des Bâtiments de France, demande obligatoire selon la ville et la situation de votre bien.
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