En plus de la remontée des taux d’intérêt, une nouvelle donne revient en force : la négociation. Un critère de plus que les vendeurs vont devoir prendre en compte lors d’une vente. En effet, malgré des baisses de prix successives dans l’hexagone, les acquéreurs persévèrent durement à négocier les prix.
Tout d’abord, depuis le début de l’année 2023, les prix sur le marché de l’immobilier n’ont cessé de reculer. C’est pourquoi, en novembre dernier, les professionnels ont constaté une chute continue des prix dans 10 des plus grandes métropoles de France. Ainsi, avec -0,3% en novembre, cette baisse a presque rejoint les records atteint en février, -0,5% et en janvier, -0,4%. Conséquence, en novembre, Paris, avec -0,6%, a même enregistré sa plus forte baisse mensuelle. Tandis que les ventes immobilières sont au ralenti, les agences voient le retour en force de la négociation des prix. D’ailleurs, en ce qui concerne les ventes immobilières, le marchandage concerne environ 70% des transactions entre acheteurs et vendeurs.
Ventes immobilières : les baisses de prix s’accentuent
Conséquence du recul des prix : de plus en plus d’arrondissements de la capitale, comme le XIIIe, ont vu leur prix moyen passé sous la barre symbolique des 10 000€. Donc, en novembre, il s’affichait à 9 686€/m2. Finalement, en se basant sur les données du 1er décembre Meilleurs Agents a constaté qu’à Paris et en 1 an, le recul moyen a atteint -5,4% contre -2,4% pour les 10 autres grandes villes. En regardant la carte ci-dessous, découvrez le prix du m2 pour un appartement dans plusieurs grandes villes de France.
APPARTEMENT – PRIX DU M2 DANS 33 GRANDES VILLES DE FRANCE
– AU 1er DÉCEMBRE 2023 –
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents
En 2023, le marché immobilier a enregistré en fin d’année un effondrement du nombre de ses transactions. Surtout, cette baisse de prix des ventes immobilières, « C’est du jamais vu depuis 2009 », analyse Thomas Lefebvre*. De plus, la durée moyenne de vente d’un appartement, dans certaines grandes villes, est passée à 72 jours, soit 8 jours de plus qu’il y a 1 an. Tandis que, le délai passe même à 79 jours pour les villes de Lyon et de Toulouse.
Les principales causes du recul des ventes immobilières
Hausse des taux, perte de 20% de la capacité d’emprunt des ménages, prix affichés trop élevés et augmentation des désistements de dernière minute, le tout cumulé, les ventes immobilières sont plus compliquées. En conclusion, les biens s’accumulent. « Entre janvier 2022 – date du début de la remontée des taux d’intérêt – et novembre 2023, le nombre d’appartements sur le marché a progressé de 50% et celui des maisons à la vente de 734%. », commente le directeur.
RAPPEL DES TAUX D’INTÉRÊT AU 4 DÉCEMBRE 2023
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurtaux.com
Acheteurs/Vendeurs, la négociation des prix revient
Disparue depuis 2019, conséquence de la période Covid, le marché de l’immobilier voit revenir en force “La négociation des prix”. Par conséquent, « Près de 7 ventes sur 10 en moyenne sont aujourd’hui négociées en France. », déclare le spécialiste. Selon les chiffres, à Paris, le nombre augmente même à 3 sur 4 contrairement à janvier 2022 ou cela représentait 50% des ventes. Donc, « Une parfaite illustration de la dynamique du marché en cours de correction. »
Depuis janvier 2023 et selon Meilleurs Agents, les agences observent une augmentation de +1,4% de différence entre le prix affiché et le prix réel de vente du bien, avec évidemment des variations plus ou moins importantes entre les segments et les lieux.
Le constat est le même chez LPI-iad**. Entre, septembre 2022 et 2023, la baisse moyenne des prix pour un appartement est de -1,2%. Toujours selon le site de Meilleurs Agents, pour les villes du Top 10, la marge de négociation monte à +5,9%. Elle atteint même +7% en zone rurale et le plus étonnant, +5,1% à Paris.
Par exemple, pour un appartement à Paris, affiché au prix de vente de 500 000€, une négociation à ce pourcentage, représente 25 000€ de rabais, soit un prix final de vente à 474 550€. Mais, loin de compenser la hausse des taux, qui en 2 ans s’est multiplié par 4 ou 5, cela permet quand même de concrétiser une vente qui, sinon, aurait été annulée.
© Drobotdean
Les taux de négociation vont s’accentuer dans les mois à venir
Aux dires de Thomas Lefebvre : « En 2024, les taux de négociation pourraient doubler : -3% au niveau national contre -10% pour Paris. » Cependant, une des villes les plus touchées est Strasbourg qui depuis janvier 2022 a connu une augmentation de +107% des mises en vente. Parce que, pour Pierre-Louis Guérin*** : « Trois quarts des biens vendus le sont après négociations d’environ 5% à 10%. »
Afin de ne pas dépasser +10% de négociation, nous faisons principalement attention au prix affiché. Ainsi, notre moyenne de vente est de 45 jours.
Voici l’exemple d’une vente immobilière pour un :
- 1er étage avec balcon et garage,
- Situé : rue Lazaret,
- Prix de vente : 240 000€,
- Prix remisé de -4,3%, soit à 3 195€/m2,
- Prix dans le secteur : entre 3 000€/m2 et 3 700€/m2
Mais la négociation, pour des ventes immobilières, est encore loin d'être appréciée dans toutes les villes
Lors d’une vente immobilière, de nombreux vendeurs ont acté qu’ils n’arriveraient pas à vendre si leur bien affiche un prix surcoté. Surtout, ils ont compris, car la plupart d’entre eux sont ensuite des acheteurs. Pour Emmanuel Mulotti**** : « C’est le chien qui se mord la queue sur fond de marché plus compliqué et avec les banques qui ne suivent pas toujours. »
Dans les villes où les prix restent élevés (Voir la carte en début d’article), comme au Havre, au Mans, à Montpellier ou à Nice, les acheteurs se font rares. Tout d’abord, selon Pierre Yvon***** : « Nous avons moins d’acheteurs, en revanche, la plupart ont de très gros apports – 70% à 80% du montant global – liés à la vente d’un précédent bien. Donc, ils achètent le plus souvent au prix affiché, car ils craignent de voir le bien qui leur plaît leur passer sous le nez. Finalement, ils sont conscients que les prix se sont stabilisés l’an dernier après avoir augmenté de 500 à 800€/m2 entre septembre 2022 et janvier 2023 dans l’hypercentre de Nice. ».
L’une de ses dernières ventes immobilières avec négociation :
4 pièces de 90m2
- Dernier étage avec 40m2 de terrasse,
- Prix de vente : 590 000€,
- Prix remisé de -2,5%,
Le bien a donc trouvé acquéreur à 575 000€.
© Anthony Tan
LE MARCHÉ IMMOBILIER PARISIEN
La négociation est de retour dans 70% des ventes à Paris…
Avec la remontée des taux d’intérêt, mêmes, les acheteurs solvables deviennent de plus en plus nombreux à vouloir négocier une baisse des prix.
Par rapport à 2020, même pour les Franciliens qui ont encore les moyens d’acheter les négociations se durcissent. Ainsi, au 1er décembre 2023 et selon Meilleurs Agents, le taux moyen de négociation, pour les ventes immobilières, fluctuait selon les départements. Par conséquent, il pouvait varier de -7,2% en Seine-Saint-Denis à -4,8% dans les Yvelines. Alors qu’en début d’année il allait de -5,9% dans le 93 à -3,7% dans la capitale.
En novembre, les prix continuaient de baisser. Ainsi, en décembre à Paris, le prix moyen se situait à 9 686€/m2 et la marge de négociation était de 5,1%. Néanmoins, les spécialistes du secteur enregistrent un nombre important de désistements dans la limite du délai légal.
La marge de négociation a toujours été plus importante en Île-de-France
Ainsi, dans la Ville Lumière, 70% des ventes immobilières se réalisent après une négociation des prix contre 51% au 1er janvier 2020. Mais attention, avec un mauvais DPE, classement G, le taux de négociation peut atteindre les -15%. L’État va-t-il aussi, comme pour la location, réglementer la vente des passoires thermiques, classées E, F ou G ?
En Île-de-France comme à Paris, la marge de négociation a toujours été plus importante que dans le reste du pays. Ainsi, les notaires du Grand Paris ont enregistré sur le dernier trimestre 2023 une baisse des prix de -5,3% sur les ventes immobilières contrairement à la même période, 1 an plus tôt.
Si la baisse des prix continue en 2024, ceux-ci devraient retrouver leur niveau de 2020, selon les spécialistes.
Afin de connaitre le prix au m2 pour un appartement à Paris, fin 2023, ainsi que l’évolution des prix, découvrez-le en regardant le tableau ci-dessous.
PAR ARRONDISSEMENTS - PRIX DES APPARTEMENTS À PARIS
- AU 1er DÉCEMBRE 2023 -
|
Arrond.
|
Prix €/m2
|
Évolution à 3 mois
|
Évolution à 1 an
|
|---|---|---|---|
|
I er
|
12 684
|
+1,4%
|
-3,6%
|
|
II e
|
11 249
|
-3,1%
|
-8,9%
|
|
III e
|
11 973
|
-3,2%
|
-8,0%
|
|
IV e
|
12 993
|
-3,1%
|
-6,7%
|
|
V e
|
12 114
|
-2,3%
|
-8,2%
|
|
VI e
|
15 180
|
-2,0%
|
-1,3%
|
|
VII e
|
14 714
|
+1,6%
|
-0,4%
|
|
VIII e
|
12 052
|
-1,0%
|
-3,3%
|
|
IX e
|
10 719
|
-1,4%
|
-7,4%
|
|
X e
|
9 410
|
-1,8%
|
-11,4%
|
|
XI e
|
10 042
|
-1,9%
|
-8,2%
|
|
XII e
|
8 997
|
-2,5%
|
-10,6%
|
|
XIII e
|
8 699
|
-2,2%
|
-10,3%
|
|
XIV e
|
9 420
|
-2,9%
|
-11,2%
|
|
XV e
|
9 627
|
-2,1%
|
-10,2%
|
|
XVI e
|
11 464
|
-1,2%
|
-2,4%
|
|
XVII e
|
10 561
|
-2,4%
|
-7,8%
|
|
XVIII e
|
9 198
|
-2,1%
|
-11,6%
|
|
XIX e
|
8 207
|
-3,4%
|
-11,0%
|
|
XX e
|
8 494
|
-1,8%
|
-10,3%
|
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents
Retour en force de la négociation… sur les prix immobiliers
Les taux de négociation les plus forts se trouvent en petite couronne avec en tête le département de la Seine-Saint-Denis (93) suivi du Val-de-Marne (94) et des Hauts-de-Seine (92).
Donc, si vous souhaitez connaitre le prix au m2 ainsi que le taux moyen de négociation dans les départements d’Île-de-France, reportez-vous aux divers tableaux ci-dessous.
PARIS (75)
9 686€/m2
Prix des appartements
-2,1%
Évolution à 3 mois
-5,1%
% négociation moyen
DÉPARTEMENTS DE LA PETITE COURONNE
HAUTS-DE-SEINE (92)
6 804€/m2
Prix des appartements
-1,8%
Évolution à 3 mois
-5,7%
% négociation moyen
Dans les Hauts-de-Seine, les acheteurs sont pour la plupart solvables et donc moins impactés par la remontée des taux d’intérêt. C’est pourquoi, selon le site Meilleurs Agents : « Ce sont eux les principaux acteurs de la baisse des prix et des taux de négociation importants, soit en moyenne -5,7%. »
SEINE-SAINT-DENIS (93)
4 236€/m2
Prix des appartements
-1,4%
Évolution à 3 mois
-7,2%
% négociation moyen
VAL-DE-MARNE (94)
5 308€/m2
Prix des appartements
-0,7%
Évolution à 3 mois
-6,2%
% négociation moyen
LES DÉPARTEMENTS DE LA GRANDE COURONNE
Seul le Val-d’Oise (95), pour les départements de la grande couronne, affiche une hausse des prix de +0,2% sur 3 mois à 3 344€/m2. Mais celui-ci enregistre aussi un taux de négociation très élevé à -5,9%.
En décembre dernier, les négociations se faisaient sur 9 ventes de biens sur 10. Pourtant, le taux était déjà de 73% en janvier 2020. En conclusion, « Les prix affichés ne sont donc plus en adéquation avec le pouvoir d’achat des habitants. »
SEINE-ET-MARNE (77)
3 302€/m2
Prix des appartements
-0,3%
Évolution à 3 mois
-6,8%
% négociation moyen
La Seine-et-Marne avec -6,8% est le département de la grande couronne qui a le taux de négociation le plus élevé d’Île-de-France. Surtout, il passe même devant les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne. « Actuellement, on se situe dans l’effet rattrapage, car les prix se sont emballés post-Covid. », conclut le spécialiste.
YVELINES (78)
4 701€/m2
Prix des appartements
-1,2%
Évolution à 3 mois
-4,8%
% négociation moyen
ESSONNE (91)
3 107€/m2
Prix des appartements
-1,5%
Évolution à 3 mois
-5,6%
% négociation moyen
VAL-D’OISE (95)
3 344€/m2
Prix des appartements
+0,2%
Évolution à 3 mois
-5,9%
% négociation moyen
Cartes : © Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents
Dans l’ensemble des départements d’Île-de-France, les délais de vente s’allongent. Par conséquent, les biens à la vente s’accumulent et les stocks ont bien du mal à décroître. Ainsi, pour les spécialistes, avec la hausse des taux, les prix affichés ne sont pas encore en adéquation avec les prix du marché.
Actuellement, vous devez compter en moyenne un délai de vente de 72 jours pour Paris contre 66 jours il y a un 1 an et 47 jours en 2020. Le département des Yvelines bat même un record avec 88 jours.
POUR RAPPEL
Concernant les biens immobiliers, les stocks des agences sont pleins. Avec la hausse des taux d’intérêt, les appartements ont beaucoup de mal à trouver acquéreurs. Quant aux maisons, elles sont de plus en plus nombreuses sur le marché de la vente, car aussi, encore trop chères et énergivores.
Pour tout investissement immobilier, résidence principale ou secondaire,
faites appel à un professionnel, un expert en immobilier.
Le spécialiste de l’Expertise immobilière à Paris, c’est CEI PARIS.
* Thomas Lefebvre : Directeur statistique du site de Meilleurs Agents.
** LPI-iad : Observatoire des prix immobiliers.
*** Pierre-Louis Guérin : Fondateur de l’agence Ethiqu’Immo.
**** Emmanuel Mulotti : Directeur de l’agence Muldo Immo à Lyon.
***** Pierre Yvon : Directeur de l’agence Gounod.
