L’augmentation des taux impacte fortement la capacité d’emprunt des ménages. Donc, depuis 1 an ½ de nombreux dossiers de prêts bancaires sont refusés. D’ailleurs, avec une chute de 20% de leur capacité d’emprunt, acheter devient plus compliqué. Conclusion, aujourd’hui, les futurs emprunteurs sont dans l’obligation de faire des concessions, reporter ou annuler leur projet.
À date, l’évolution des taux d’emprunt des derniers mois ne permet plus à de nombreux ménages d’acheter. Notamment, parce que, depuis 2002, soit pendant 20 ans, on a constaté une baisse régulière des taux du crédit bancaire moyen. Exemple, entre 2001 et 2021, il passe d’une moyenne de 7% pour se stabiliser autour des 1% jusqu’en décembre 2021. Depuis, le taux a triplé pour atteindre en mai 3,25%. Conclusion, pour le crédit immobilier une capacité d’emprunt de -20% pour les ménages.
En outre, sur les 10 dernières années les prix de l’immobilier ont fortement fluctué pour finalement exploser. C’est pourquoi, selon l’INSEE, entre 2010 et 2020 l’indice des prix du logement a connu une hausse de 22%. Donc, en cumulant ces 2 critères devenir propriétaire est un choix ardu, regardons les 3 exemples types ci-dessous.
BAISSE DE LA CAPACITÉ D’EMPRUNT SUR 1 AN ½
CRÉdit immobilier SUR 20 ANS :
3 EXEMPLES TYPES
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Empruntis – Entre décembre 2021 et mai 2023
« C’est historique, nous n’avons jamais connu une évolution aussi rapide des taux. Surtout, tout le monde savait qu’on finirait par sortir de cette période de taux bas, mais personne ne pouvait prédire ni quand, ni à quel rythme. », explique Cécile Roquelaure*. En raison de la hausse des taux d’intérêt, la durée de rentabilité s’allonge.
La perte de capacité d’emprunt pour un crédit immobilier touche toutes les catégories d’acheteurs
Selon l’analyse d’Empruntis, la capacité d’emprunt des ménages a chuté de 20% en moyenne en 18 mois. Par conséquent, d’après les tableaux ci-dessus, sur 20 ans, un primo-accédant (1er exemple) avec un salaire mensuel de 2 200€ peut emprunter aujourd’hui 128 000€ contre 158 000€ en décembre 2021.
Pour le 2e exemple, une famille avec 3 enfants et un revenu mensuel de 6 000€ ne peut plus obtenir qu’un crédit immobilier de 353 000€. C’est donc 83 100€ en moins par rapport à décembre 2021.
Concernant le quinquagénaire, exemple 3, avec 8 000€/mois de revenu, c’est lui qui s’en sort le mieux. Pourtant, il perd tout de même 17% de capacité d’emprunt. Néanmoins, il peut réduire cette perte en adaptant la durée de son crédit immobilier sur 15 ans.
Par ailleurs, pour l’ensemble des vendeurs, les délais de vente s’allongent à cause des difficultés dues principalement à la hausse des taux et au nombre important de passoires thermiques sur le marché immobilier.
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De nombreux acquéreurs doivent revoir leur projet faute de moyens.
Crédit immobilier : faire des concessions, reporter ou annuler son projet
En fonction de la situation, le projet immobilier va devoir être modifié. Ainsi, selon la directrice des études d’Empruntis : « Les foyers les plus modestes vont devoir stopper leur projet, car ils n’ont plus la capacité d’acheter. Il en est de même pour les ménages plus aisés, lesquels, n’auront plus les finances pour répondre à leurs critères d’achat. » Mais, pour l’octroi d’un crédit immobilier, une troisième catégorie d’emprunteur est aussi concernée : « Les secundo-accédants qui ont peur de ne pas pouvoir vendre leur bien aux conditions qu’ils souhaitent. »
Beaucoup de futurs acheteurs opteront pour des biens situés dans des villes où le prix de l’immobilier est plus accessible. De même, ils devront revoir à la baisse leurs critères, c’est-à-dire moins de superficies habitables ou renoncer à un espace vert.
Actuellement, d’après Madame Roquelaure, la perte de la capacité d’emprunt n’est que « la partie émergée de l’iceberg ». Parce que le marché de l’immobilier français est en outre impacté par plusieurs autres problèmes, comme :
- Pénurie de biens neufs,
- Effondrement des mises en chantier,
- Manque de logements désirés par les acheteurs,
- Rejet des biens demandant des travaux de rénovation énergétiques,
- Taux d’endettement limité à 35%, des revenus pour les ménages, par le HCSF (1).
Conclusion, tous ces paramètres freinent le projet des emprunteurs. Les refus de crédit immobilier touchent aussi les investisseurs sur le marché de la location.
Vous souhaitez acheter, mais votre dossier de prêt bancaire a été refusé… que faire ? Quelles sont vos options ?
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Moins de crédit immobilier et moins de capacité d’emprunt si les taux atteignent +4%
Finalement, seule une hausse de 20% des revenus des acheteurs ou une baisse d’autant des prix de l’immobilier permettrait de déverrouiller la situation. Cela offrirait aux acquéreurs l’opportunité de retrouver le même pouvoir d’achat qu’en fin d’année 2021. Ou bien, avoir un juste milieu entre ces deux paramètres.
Surtout, pour la spécialiste, il va falloir tenir compte de la hausse progressive des taux qui ne manqueront pas d’atteindre les 4%. « Pour les ménages les plus aisés, le taux de 4% n’arrivera peut-être pas cette année. Tandis que, pour les dossiers les moins bons, comme les primo-accédants avec 2 200€/mois, quelques banques qui ne dégagent pas assez de marges sur le crédit immobilier y seront déjà. Pourtant, cet été, une majorité d’établissements sera à 4% pour ce type de profils. »
Malgré l’inflation et la hausse régulière des taux, le marché de l’immobilier se porte pour le moment plutôt bien. Mais qu’en sera-t-il dans les mois à venir ? Voici le bilan de l’année 2022 et les perspectives pour 2023.
PAROLE D’EXPERT
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* Cécile Roquelaure : Directrice des études du courrier Empruntis.
(1) HCSF : Haut Conseil de Stabilité Financière.
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