Vous avez des problèmes pour accéder à la propriété parce qu’avec la remontée des taux et sans un apport personnel conséquent, les banques vous refusent votre demande de prêt. Alors, comment passer outre et acheter quand même ? Afin de vous aider… Voici une sélection de 7 propositions.
Aujourd’hui, pour réaliser un investissement immobilier et devenir enfin propriétaire, c’est compliqué. Une des raisons, les conditions bancaires d’octroi d’un prêt se durcissent. Surtout, dans le contexte actuel, avec la hausse des taux, les établissements prêteurs peuvent exiger jusqu’à 40% du montant d’achat comme apport personnel. Alors, pour votre achat immobilier quelles options après un refus de prêt ?
Actuellement, pour un achat immobilier, les banques conseillent un apport personnel d’environ 30%. En d’autres termes, si vous n’avez pas cette somme, quelle option vous reste-t-il pour concrétiser votre souhait d’être propriétaire ? Comment finaliser votre achat, avec quelles solutions et surtout, laquelle choisir ?
Finalement, emprunter devient un vrai parcours du combattant… Par conséquent, cela refroidit un grand nombre d’acheteurs potentiels. Pourtant, , il existe des options et celles-ci vous aideront pour votre demande de prêt immobilier. En voilà certaines…
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Le bail réel solidaire (BRS)
Comment ça fonctionne-t-il ? Le bail réel solidaire est un bail de très longue durée. Le dispositif a été présenté en Conseil des ministres le 19 juillet 2016 sous le gouvernement Valls. Le BRS permet de dissocier le foncier du bâti.
C’est-à-dire, vous êtes propriétaire des murs, mais pas du terrain. Par conséquent, le foncier (le terrain) vous le louez à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) pour un prix modique.
Ce système offre à des ménages, ayant des revenus modestes, la possibilité d’acheter leur logement. Ainsi, en fonction des conditions de ressources, vous pouvez réaliser sur la valeur réelle du bien, une économie de 30 à 40%.
Quel est le montant des ressources maximales pour y avoir droit ?
Par exemple, pour un foyer de 4 personnes, le revenu mensuel ne doit pas dépasser :
- 3 800€ pour Annecy (74), Bordeaux (33) ou Nantes (44) en zone B,
- 5 400€ à Paris (75), Lille (59), Lyon (69) en zone A.
En échange, pour l’occupation du terrain, vous devrez payer une redevance mensuelle de 0,50 à 2€/m2. En outre, pour la protection du propriétaire, le bail contracté avec l’OFS a une durée de 18 à 99 ans, renouvelables. Par conséquent, le propriétaire peut vendre ou transmettre le bien à sa descendance.
Conditions à respecter en cas de vente
- Le nouvel acquéreur doit observer les mêmes conditions de ressources.
- Le propriétaire ne peut pas bénéficier d’une plus-value, mais peut profiter d’une légère hausse du prix.
Attention, la valeur du bien est adossée à l’indice du coût de la construction.
RÉSULTATS
Surtout, dans les zones tendues et afin de contrer la flambée des prix de l’immobilier, depuis 5 ans, les baux réels solidaires ont augmenté. Ainsi selon Céline Colleto* : « De plus en plus de promoteurs incluent un pourcentage de BRS dans leur programme à la demande des collectivités. On compte environ 10 000 logements livrés par an en France. Tout d’abord, situés dans les grandes métropoles comme Lille et Rennes (35), les pionnières, mais aussi à Lyon, Annecy, sur la Côte d’Azur ou au Pays basque. »
De plus, « C’est devenu une nouvelle manière de produire du logement abordable pour les promoteurs et un plus grand accompagnement de ces ménages. Souvent, les primo-accédants étaient jusque-là exclus de l’accession à la propriété. »
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La location-accession
De quoi s’agit-il ? La location-accession est une location avec option d’achat sous 3 ans. Elle est principalement destinée aux personnes ayant un apport personnel minime, c’est-à-dire, aux jeunes actifs, aux foyers à faible revenu, mais aussi aux salariés qui n’ont pas un CDI.
Parmi d’autres, la société Hestia vous propose ce dispositif de leasing immobilier. Alors, comment procède-t-elle ? Après étude de votre dossier, la société achète le bien à votre place et ensuite, vous le loue. Surtout, afin d’augmenter votre apport personnel, 20% du loyer versé est converti en épargne.
Finalement, petit à petit avec cet apport, vous deviendrez éligible à un prêt immobilier. Par conséquent, dès que vous le pourrez et pendant une durée de 3 ans, vous aurez la possibilité de racheter le logement au prix fixe garanti au départ, mais surtout, devenir propriétaire de votre bien.
Néanmoins, afin de pouvoir bénéficier de la location-accession, il existe quelques contraintes :
- 3% d’apport minimum,
- 2 000€/mois de revenu mensuel pour le foyer,
- 150 000€ de valeur minimum de l’appartement acheté
Voici un exemple de la location-accession
« Pour un foyer dans l’Essonne qui n’a pas pu obtenir son prêt immobilier en raison d’un crédit à la consommation de 7 000€, la start-up s’est portée acquéreuse du bien pour 205 000€. De fait, le couple aura 3 ans pour le racheter ». À l’issue de ce délai, s’il n’est pas parvenu à l’acquérir, Hestia le revendra.
« L’autre avantage de cette formule, c’est que les locataires propriétaires ont les mêmes droits que les propriétaires, ils peuvent participer aux assemblées générales, effectuer des travaux… », déclare le cofondateur. Ainsi, « Depuis juillet 2022, la société a acheté une dizaine de logements. »
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Un prêt subventionné par l’entreprise
Est-ce possible ? Oui, avec le prêt Sofiap, votre entreprise peut prendre en charge une partie des intérêts de votre crédit. Le prêt subventionné par l’entreprise permet via sa filiale de la Banque postale facilitée ainsi l’obtention d’un prêt.
Par conséquent, le dispositif offre aux salariés l’occasion de bénéficier d’un montant plus important pour l’achat de leur logement. Selon Mickaël Le Nezet*** : « Ils peuvent obtenir jusqu’à 10% de crédit supplémentaire. »
Jusqu’au 17 mars, la banque postale avait lancé un appel à projets auprès des entreprises. « Fin février, nous avons reçu 30 demandes, dont 16 seront conservées. », assure-t-il. « Celles non sélectionnées nous paraissaient trop fragiles ou trop petites. »
Parmi les entreprises conservées :
- 70% veulent fidéliser leurs collaborateurs,
- 20% souhaitent jouer un rôle social,
- 10% désirent attirer de nouveaux collaborateurs.
Contrepartie du prêt subventionné par l’entreprise
Celui-ci est plafonné à 40 000€ par la Sofiap. Cependant, chaque entreprise est libre d’augmenter ce prêt subventionné. Surtout, la banque postale demande à l’État de défiscaliser ce prêt. Car, aux dires de Mickaël Le Nezet : « Il s’agit d’un avantage en nature et, comme tel, il est soumis à l’impôt. »
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La vente à terme libre
L’octroi d’un prêt immobilier auprès d’une banque devient de plus en plus difficile. Alors, la vente à terme libre peut être la solution. Tout d’abord, le principe : vendre un bien immobilier en échange d’un paiement à terme…
C’est-à-dire, qu’à la signature de l’acte de vente, le vendeur perçoit une partie du montant de la vente, appelée “bouquet”. Ensuite, le reste de la somme est versé par l’acquéreur sous forme de versements mensuels, appelés “rente“ pendant une durée définie à l’avance, entre 10 et 20 ans.
POUR INFORMATION
IMPORTANT : Les versements mensuels ne sont pas soumis à l’inflation.
Après la signature, le vendeur n’est plus propriétaire et surtout n’occupe plus le logement. Donc, la méthode est très attrayante, car, dès l’acte de vente signé, vous pouvez emménager ou mettre en location.
Cependant, vous devez savoir :
- Qu’il faut avoir des liquidités,
- Que les offres sont peu nombreuses sur le marché.
D’après Stanley Nahon**** : « Tout est modulable, mais, généralement, il faut apporter un capital minimum de l’ordre de 30%. Après, on échelonne sur une période de 10 à 20 ans. »
Cette alternative permet à l’acquéreur d’investir dans l’immobilier sans passer par un prêt immobilier via une banque. Donc plus d’angoisse vis-à-vis d’un refus bancaire.
Par comparaison à une vente en viager, la vente à terme à une fin déterminée.
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Le viager libre
Le principe de l’achat en viager libre vous permet d’acquérir un bien immobilier non occupé et d’en disposer le jour même dès la signature de vente. Ainsi, vous en aurez la jouissance, contrairement au viager occupé, et pourrez tout de suite, selon votre choix y habiter ou le louer.
« Ce marché ne représente que 10 à 20% des 3 000 à 4 000 ventes de viager en France. En outre, elles sont elles-mêmes infimes par rapport au 1,1 million de transactions annuelles. », nuance Thierry Delesalle*****. De plus, pour l’agence Renée Costes, en Île-de-France, une moyenne de 200 transactions par an.
Avec l’achat en viager libre, vous bénéficiez d’une décote sur le prix du bien. Comme pour la vente à terme libre, lors de la signature du contrat de vente, la première partie du montant vous est versée, soit le “bouquet”. La deuxième et dernière partie, une rente financière dont la somme est définie en amont. Ce versement mensuel, trimestriel ou annuel, est réglé au crédirentier jusqu’à sa mort, soit la “rente”.
À SAVOIR
IMPORTANT : La rente est soumise à l’inflation.
Impératif. Afin de bénéficier de cette solution, vous devez avoir des liquidités, mais aussi, être solvable avant de vous lancer.
RÉSULTATS
« Le bouquet est plus important pour un viager libre que pour un viager occupé ». La raison : l’acheteur peut habiter le bien tout de suite ou le louer. De plus, « Vous devez traditionnellement verser 30% de bouquet et 70% de rente. Par conséquent, cela revient à avoir un crédit sans taux d’intérêt et un coût moins cher. », déclare Staley Nahon, directeur général de Renée Costes.
Les inconvénients et les avantages de l’achat en viager libre
Tout d’abord, les inconvénients : vous devez savoir que, comme la rente est indexée sur le coût de la vie, la somme peut vite flamber. De même, il vous est interdit de souscrire un emprunt si vous choisissez cette option.
Les avantages : si vous choisissez de louer le logement, le loyer encaissé peut contrebalancer la rente versée. Et pour finir, vous profitez d’une décote sur le prix d’achat.
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Financement de l’apport personnel
Cette solution peut vous aider à constituer votre apport personnel afin de concrétiser un achat immobilier. Parce que sans économie ou aide familiale vous ne pourriez apporter les 20% d’apport personnel demandés par les banques.
Pour cela, une jeune entreprise innovante, Virgil vous propose de co-investir 20% du prix du bien immobilier ou jusqu’à 100 000€.
Ainsi, selon Saskia Fiszel, cofondatrice : « Nous nous substituons au soutien familial pour permettre aux actifs d’obtenir un crédit ou de s’offrir une pièce de plus. »
Les personnes recherchées sont des travailleurs(ses) entre 25 et 45 ans, citadins, qui désirent devenir propriétaires de leur résidence principale. Ils sont éligibles à un crédit, mais n’ont pas assez d’économies.
Notre rôle : « Jouer les investisseurs dormants à leurs côtés. Ainsi, nous finançons environ 10% du prix d’acquisition soit, le plus souvent 50 000€, contre 15% du prix de cession du bien qui nous sont remboursés au moment de sa vente ou d’un rachat de parts sous 10 ans maximum. »
En exemple, l’achat de Victor pour un 2 pièces de 50m2
« L’apport de 71 000€ de Virgil en complément de notre épargne nous a permis de réunir 103 000€ et ainsi, emprunter 400 000€ à deux. On y gagne, car nous ne sommes plus locataires, tout en restant dans le quartier des Batignolles, XVIIe arrondissement de la capitale, que l’on aime. »
Finalement, pour réaliser la transaction : « Virgil a financé à hauteur de 15% l’achat de notre appartement et en détient 22%, que nous devons rembourser sous 10 ans. Pour nous, ce n’est pas un problème, car on a un projet de famille avec un T3 et nous vendrons d’ici là. », déclare Victor.
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L’échange-troc immobilier
Une solution réservée uniquement aux propriétaires d’un logement déjà remboursé et sans hypothèque. Donc, voici un exemple de petite annonce que l’on peut lire : « Échange, joli appartement de 77m2, Paris XIVe, en étage élevé contre appartement ou maison à Paris, Essonne, Hauts-de-Seine ou Val-de-Marne. »
Cette offre, sur un site spécialisé, n’est pas une proposition d’échange pour des vacances, mais bien un échange immobilier irrévocable.
L’échange est validé par un acte signé chez le notaire. Une solution, à faible frais, pour changer de logement sans passer par un prêt immobilier. « Ça évite de faire 2 transactions, et ainsi, on économise sur les droits de mutation. », déclare Nathalie Giraud, juriste chez Pap.fr.
POUR INFORMATION
À chaque changement de propriétaire d’un bien immobilier, vous versez une taxe à l’admiration fiscale appelée “droits de mutation”. Par conséquent, celle-ci est réglée lors de l’acte de vente chez le notaire.
Vous pouvez toujours échanger des biens n’ayant pas la même valeur. Cependant, la personne qui achète le bien le plus cher devra verser en contrepartie la différence entre les deux prix. Tandis que cette tractation reste très peu connue en France, Thierry Delesalle nous informe en avoir réalisé une seule. Ainsi, « Les gens se connaissaient. Ça concerne de petits terrains à la campagne, mais sinon, il est très rare que les recherches correspondent parfaitement. ». En outre, si cette alternative vous intéresse, vous pouvez découvrir des offres, par exemple, sur echange-immo.fr.
En conclusion
Faute d’apport suffisant, la banque vient de vous refuser un prêt immobilier, pas de panique, il existe quand même de nombreuses alternatives. Nous venons de vous en présenter plus de 3. Alors, à vous de choisir, parmi celles-ci, la solution qui vous conviendra le mieux. Après cela, vous serez définitivement propriétaire de votre résidence principale.
Parce que, investir dans la pierre demeure un achat rassurant, pour toute opération immobilière réussie, faites appel à notre expert en immobilier. Contactez-nous et CEI PARIS sera à vos côtés tout au long de votre projet.
* Céline Colleto : Porte-parole du site “Trouver-un-logement-neuf.com”.
**Adrien Peligry : Cofondateur de la société Hestia.
*** Mickaël Le Nezet : Directeur général de la Sofiap.
**** Stanley Nahon : De chez Renée Costes.
***** Thierry Delesaalle : Porte-parole des Notaires de France.
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