Post-confinement Covid-19, le marché de l’immobilier a enregistré une flambée des prix spectaculaire. Cependant, depuis quelques mois, l’inflation et la hausse des taux d’intérêt renivellent fortement les prix sur le territoire. Conséquence, le prix moyen à Paris repasse sous le seuil mythique des 10 000€.
Paris fut pendant longtemps le moteur du marché immobilier en Île-de-France, mais actuellement, ce n’est plus le cas. Car depuis 1 an ½, Paris enregistre une baisse des prix de l’immobilier. Et surtout -7,6% en 1 an, du jamais vu depuis la crise immobilière de 2008. Jusqu’à aujourd’hui, le XVe arrondissement de la capitale n’était pas concerné par cette baisse des prix. Mais comme de nombreux arrondissements avant lui, le XVe voit son prix moyen chuté sous la barre symbolique des 10 000€/m2 au 1er septembre 2023. Conséquence, le XVe fait basculer la moyenne parisienne sous le fameux seuil mythique. Pour rappel, en juillet 2020 les prix étaient plutôt proches des 11 000€.
Aujourd’hui, avec la remontée des taux d’intérêt les Français ont perdu 20% de leur capacité d’emprunt.
Zoom sur le XVe arrondissement de la capitale
Situé, Seine rive gauche, le XVe arrondissement de Paris est le plus grand en superficie avec 8,48 km2. « Il a un marché immobilier très dense, ce qui explique que ça ait pris plus de temps qu’ailleurs pour que la moyenne des prix baisse. », explique Jonathan Delahaye*.
PARIS (75)
9 944€/m2
Prix des appartements
-0,6%
Évolution à 3 mois
-4,5%
Évolution à 1 an
Pour exemple, actuellement une agence immobilière (XVe) propose à la vente un studio de 10,83m2 (Loi carrez) à 9 141€/m2. Cet appartement possède un coin cuisine équipée ainsi qu’une salle de bain. De plus, situé au 8e et dernier étage dans un bel immeuble ancien, le bâtiment est doté d’un ascenseur, un atout majeur.
Afin de connaitre l’évolution des prix au m2 dans la capitale, regardez le tableau ci-dessous.
PAR ARRONDISSEMENTS ÉVOLUTION DU PRIX DES APPARTEMENTS À PARIS
– AU 1er JUIN 2023 –
|
ARR.
|
PRIX €/M2
|
ÉVOLUTION À 3 MOIS
|
ÉVOLUTION À 1 AN
|
|---|---|---|---|
|
I er
|
12 831
|
-2,6%
|
-1,7%
|
|
II e
|
11 489
|
-0,7%
|
-5,2%
|
|
III e
|
12 509
|
+0,3%
|
-2,5%
|
|
IV e
|
13 776
|
+0,5%
|
+1,1%
|
|
V e
|
12 693
|
-0,6%
|
-2,3%
|
|
VI e
|
15 964
|
-0,5%
|
+2,3%
|
|
VII e
|
14 418
|
-2,3%
|
-4,6%
|
|
VIII e
|
12 488
|
-1,4%
|
+1,0%
|
|
IX e
|
11 043
|
0,0%
|
-3,5%
|
|
X e
|
9 471
|
-1,7%
|
-6,8%
|
|
XI e
|
10 239
|
+0,5%
|
-4,1%
|
|
XII e
|
9 461
|
-0,8%
|
-5,0%
|
|
XIII e
|
8 829
|
-0,4%
|
-7,1%
|
|
XIV e
|
9 702
|
-2,0%
|
-6,2%
|
|
XV e
|
9 795
|
-1,8%
|
-6,4%
|
|
XVI e
|
11 740
|
-1,4%
|
-1,9%
|
|
XVII e
|
10 983
|
+0,6%
|
-2,1%
|
|
XVIII e
|
9 445
|
+0,7%
|
-4,9%
|
|
XIX e
|
8 463
|
+0,3%
|
-5,5%
|
|
XX e
|
8 682
|
-1,6%
|
-5,9%
|
L’immobilier dans le XVe : des disparités entre les 2 secteurs Nord et Sud
Contrairement à la partie Nord du XVe, soit Dupleix et la Motte-Piquet-Grenelle, le secteur Sud du XVe est moins demandé. Cet écart est notamment dû à la faiblesse des services de transport public dans le secteur Sud. « Les localisations comme le parc Georges-Brassens et la place Balard vont perdre en valeur. Parce que, les gens ne veulent plus marcher un quart d’heure pour prendre le métro. », déclare Gilles Chalumel**. Un constat réalisé par plusieurs agences immobilières de l’arrondissement. Conclusion, dans le sud de l’arrondissement, les prix vont continuer de baisser.
Un bon DPE : un atout de vente
Autre critère pour un bien immobilier qui peut poser un problème en dehors de la géolocalisation, c’est son classement en logement énergivore.
PETIT RAPPEL
Avec l’application de la loi Climat et résilience, publié au Journal officiel du 24 août 2021, l’État fait la chasse aux passoires thermiques. Par conséquent, un mauvais Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pénalise les biens immobiliers classés E, F ou G. Sans travaux de rénovation énergétique, les passoires thermiques seront interdites à la location dès :
- 2025, pour les maisons et appartements en classe G,
- 2028 pour les classés F,
- 2034, ceux classés E.
Finalement, le DPE est devenu un critère important lors d’une vente. Car, s’il est mauvais, il offre aux futurs acquéreurs une base de négociation supplémentaire et surtout, augmente les délais de vente. Dans quelles villes les logements énergivores sont-ils les plus nombreux ?
CALCUL DPE DES ÉTIQUETTES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE
Surtout, c’est le constat sur le terrain d’Alexandra Roussel*** : « Il s’agissait d’un appartement rue de Vaugirard classé F au DPE. Néanmoins, il était très bien en termes de surface et en bon état. Cependant, on a mis 4 mois à le vendre avec en plus une baisse de prix de 10%. En revanche, 3 ans en arrière, ce genre de produit partait immédiatement. »
Concernant les logements neufs, en 20 ans les biens immobiliers ont perdu en moyenne 9m2.
Emprunt immobilier : la hausse des taux d’intérêt ralentit fortement l’accès à la propriété
Aujourd’hui un emprunteur a vu quadrupler le pourcentage de son taux d’intérêt. Donc, avec une remontée des taux à +4%, de nombreux acheteurs ont dû renoncer à leur achat faute d’obtention de leur prêt bancaire. Du coup, les délais de vente s’allongent et ils ont même doublé en 1 an.
Les banques vous refusent votre demande de prêt immobilier… Alors que faire ? Pas de panique, il existe d’autres options.
FORTE PROGRESSION DES TAUX D’INTÉRÊT
Les agences font actuellement face à plusieurs scénarios :
- Vente annulée, car demande de prêt refusée. Une responsable d’agence nous raconte l’annulation d’une de ses ventes : « J’ai un appartement rue Blomet (XVe) qui a mis 7 mois à se vendre. On avait bien signé un compromis avec un acheteur, mais il n’avait finalement pas obtenu son prêt. »
- Acquisition avec apport personnel plus conséquent. Sinon, pour le directeur de l’agence Orpi Convention Vaugirard : « On voit de plus en plus d’acquéreurs qui paient comptant. Car je pense qu’il y a aussi plus de dons familiaux au vu des difficultés pour avoir un emprunt. »
Les ventes et les prix des maisons ou des appartements en France vont continuer d’évoluer. C’est pourquoi, pour de nombreux experts cette période de baisse des prix va s’arrêter dans un futur proche. C’est pourquoi, aux dires d’Émeric Lelong**** « Le secteur fonctionne par cycles. Là on est dans le creux de la vague. Mais surtout, avec la perspective des Jeux olympiques, les prix pourraient repartir à la hausse… Mais cela est difficile à prévoir. »
© iMAGINE – AM HALBARDIER
L’avant et l’après Covid-19 : un petit point sur la situation
Avant la période Covid, les taux d’intérêt étaient entre +4% et +4,5%, c’était la norme. « Ça n’empêchait pas les transactions. Les Français restent très attachés à l’immobilier. Et un nouvel équilibre va apparaître. », d’après Yann Jéhanno*****.
Autre analyse d’Alexandra Roussel : « Petit à petit, les vendeurs se rendent compte que la période faste est passée et que la baisse des prix est inéluctable. Aujourd’hui, il n’y a plus de spéculation comme à l’époque de l’argent gratuit avec des taux très bas. Actuellement, on achète pour se loger. » Les primo-accédants ont-ils encore la possibilité d‘emprunter et de devenir propriétaire ?
Les spécialistes pensent que les taux vont, d’ici décembre, s’équilibrer autour des 4,5%. Mais surtout, les vendeurs ont compris qu’ils devaient baisser leurs prix. Finalement, c’est quand même le bon moment pour acheter s’il y a un projet de vie. En juillet, des villes d’IDF connaissaient déjà une baisse des prix mais certaines étaient plus touchées que d’autres.
BAROMÈTRE IMMOBILIER
En Île-de-France…
Prix au 1er septembre 2023
Pour l’ensemble des départements de la petite et grande couronne, les voyants du secteur immobilier sont au rouge en cette rentrée 2023… À cela, diverses raisons :
- Inflation,
- Remontée des taux d’intérêt,
- Difficulté dans l’obtention d’un prêt…
… par conséquent, le nombre de biens sur le marché s’envole et les délais de vente s’allongent. En effet, actuellement en région parisienne vous devez compter entre 90 et 100 jours pour vendre un bien. Ce délai a été multiplié par 2 par rapport à l’année dernière.
En bref, comme pour Paris, les départements qui ont connu hier les plus fortes augmentations subissent aujourd’hui les baisses les plus significatives.
Avec l’effet post-Covid, les maisons ont connu une flambée des prix. Car tout le monde recherchait un extérieur pour une meilleure qualité de vie. Avec la mise en place du télétravail, ce nouveau mode de vie, les Français aspiraient à plus d’espace. Ils souhaitaient trouver un nouvel équilibre entre vie professionnelle et vie privée.
Afin d’avoir une petite plus précise de la situation en Île-de-France, voici par départements, le prix des appartements ainsi qu’une indication de l’évolution des prix à 3 mois et à 1 an.
DÉPARTEMENTS DE LA PETITE COURONNE
HAUTS-DE- SEINE (92)
6 957€/m2
Prix des appartements
-0,3%
Évolution à 3 mois
-4,6%
Évolution à 1 an
SEINE-SAINT-DENIS (93)
4 380€/m2
Prix des appartements
-0,3%
Évolution à 3 mois
-1,5%
Évolution à 1 an
VAL-DE-MARNE (94)
5 419€/m2
Prix des appartements
-1,1%
Évolution à 3 mois
-3,0%
Évolution à 1 an
DÉPARTEMENTS DE LA GRANDE COURONNE
SEINE-ET-MARNE (77)
3 373€/m2
Prix des appartements
+1,3%
Évolution à 3 mois
+1,0%
Évolution à 1 an
YVELINES (78)
4 814€/m2
Prix des appartements
-0,2%
Évolution à 3 mois
-2,0%
Évolution à 1 an
ESSONNE (91)
3 189€/m2
Prix des appartements
-0,7%
Évolution à 3 mois
-3,6%
Évolution à 1 an
VAL-D’OISE (95)
3 405€/m2
Prix des appartements
-2,1%
Évolution à 3 mois
-2,7%
Évolution à 1 an
« À Paris comme dans les Hauts-de-Seine, les augmentations sur les 2 années précédentes n’avaient pas de sens. Elles étaient décorrélées du pouvoir d’achat des Français. La correction des prix du marché est salutaire, quelque part. », nous dit Olivier Bugette, qui est à la tête d’un observatoire regroupant 8 000 agents immobiliers indépendants.
Les Hauts-de-Seine (92). Depuis quelques années maintenant, en petite couronne, le département était le report du marché parisien. Avec une chute de -4,6% pour les appartements et -5,3% pour les maisons, le département du 92 enregistre la plus forte baisse après la capitale.
Dorénavant, ce sont les Yvelines qui endossent aujourd’hui le rôle de marché report pour les Hauts-de-Seine. Les Yvelines, département de la grande couronne, affichent la plus faible baisse avec -0,2%.
La Seine-et-Marne (77). Département le moins cher d’IDF, est le seul à voir ses prix se maintenir avec même une légère hausse. Avec des prix bas, il reste attractif. Vous devez compter 3 373€/m2 pour les appartements et 2 646€/m2 pour les maisons.
POUR INFO
À Paris, pour des expertises privées et indépendantes, qu’elles soient en vénales ou en avis de valeur, contacter CEI PARIS l’expert en immobilier parisien.
* Jonathan Delahaye : Responsable de l’agence Century 21 Farré – la Motte-Piquet.
** Gilles Chalumel : Directeur de l’agence Orpi Convention Vaugirard.
*** Alexandra Roussel : Gérante d’agences immobilières Guy Hoquet à Paris Ve et XVe.
**** Émeric Lelong : Directeur de l’agence Laforêt Paris 15 Lourmel.
***** Yann Jéhanno : Président du réseau Laforêt.
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