Généralement jeunes, la trentaine, les primo-accédants voulant devenir propriétaire vont devoir modifier leurs projets immobiliers. Parce qu’avec un taux de crédit atteignant 4% en septembre, sans apport personnel conséquent, les banques refusent leurs dossiers pour cause de surendettement.
La plupart des primo-accédants, en début de carrière professionnelle, ont généralement un salaire moyen et peu de trésorerie d’avance. Cependant, ils souhaitent devenir propriétaires de leurs résidences principales. Avec l’explosion des taux depuis plusieurs mois, leurs rêves deviennent plus que compliqués. Conséquence, avec la hausse subite des taux et les contraintes du niveau d’endettement à 35% maximum, les primo-accédants pourront-ils encore emprunter pour acheter ?
Parce qu’en 1 an ½, comme pour l’ensemble des emprunteurs, ils ont vu les taux de crédits immobiliers fortement grimper et leur capacité d’emprunt diminuer de -20%. C’est pourquoi, aujourd’hui, les primo-accédants sont les premiers touchés. Pourtant, s’ils ont un bon profil, ils peuvent obtenir un taux de :
- 3,3% sur 20 ans,
- Ou 3,4% sur 25 ans
Mais, mauvaise nouvelle, le taux pourrait atteindre 4% en septembre selon les spécialistes. Ainsi, pour Olivier Lendrevie* : « En 18 mois, ils sont passés de 1% à 3,5%, donc si on veut emprunter la même somme, les mensualités augmentent de 25%. »
TAUX – ÉVOLUTION SUR 20 ANS ET PRÉVISION POUR SEPT 2023
TAUX MOYEN, TOUTES DURÉES HORS FRAIS ET ASSURANCES
© Anne-Marie HALBARDIER – Sources : Observatoire Crédit Logement – MeilleurTaux
Même avec des taux qui grimpent, c’est encore le bon moment pour acheter. Alors futurs acquéreurs, à vous de négocier ! De plus, avant votre première visite, pensez à préparer votre liste de questions pour le vendeur ou l’agent immobilier.
Actuellement, les banques exigent généralement 20% d’apport personnel
En ce moment, le taux d’emprunt avoisine les 3,5% et les banques exigent le plus souvent 20% d’apport personnel.
© jcomp – Montage AM HALBARDIER
AUJOURD’HUI avec un taux à 3,5% LES BANQUES EXIGENT 20% D’APPORT PERSONNEL
Voici un exemple chiffré pour un primo-accédant, un trentenaire, qui veut être propriétaire de son bien et sans prendre en compte les frais de notaire :
- 2 000€ : salaire net mensuel,
- 170 000€ : prix de l’appartement,
- 34 000€ (20%) : apport exigé
- 136 000€ : montant à emprunter.
CRÉDIT SUR 25 ANS POUR UN PRIMO-ACCÉDANT
|
DATE
|
TAUX
|
MENSUALITÉ
|
ENDETTEMENT (1)
|
|---|---|---|---|
|
Déc. 2021
|
1%
|
513€
|
25,7%
|
|
Juin 2023
|
3,5%
|
680€
|
34%
|
|
Sept 2023
|
4%
|
718€
|
35,9%
|
(1) Pour un prêt immobilier en 2023 et selon les recommandations de l’HCSF**, le taux d’endettement ou taux d’effort est plafonné à 35% pour les ménages.
Taux confirmé lors d’une annonce de Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, le 19/06/2023.
En raison de cette situation, de nombreux primo-accédants se retrouvent déjà dans l’impossibilité d’emprunter. Néanmoins, ils peuvent bénéficier de la poche de dérogation réservée à leur profil.
Cependant, en cas de refus de votre prêt, il existe des options possibles.
Aux dires de la Banque de France : « Les primo-accédants n’ont pas été évincés. Leur part dans la production de crédit est en hausse, au détriment des acquéreurs déjà propriétaires, la part des prêts investissement locatif étant stable. »
En conclusion, dans un marché où en 1 an la production de crédit a chuté de 40%, les primo-accédants sont de moins en moins nombreux à pouvoir emprunter et donc devenir propriétaires. Conséquence, dans le secteur de l’immobilier, les délais de vente s’allongent.
© Pressfoto
DES PRIMO-ACCÉDANTS REVOIENT LEURS AMBITIONS À LA BAISSE SUR LEUR PROJET IMMOBILIER.
Les primo-accédants contraints de revoir leurs ambitions à la baisse
Tout d’abord, dans le contexte actuel, les primo-accédants vont devoir faire des choix. Avec leur capacité d’emprunt diminuée, ils ne vont pas avoir beaucoup de solutions. Les primo-accédants vont donc être contraints de :
- Réduire la surface d’acquisition,
- S’éloigner dans des villes où le m2 est moins cher.
« Certains compensent aussi par davantage d’apport personnel en ayant recours à des solutions de solidarité intergénérationnelle. En outre, il existe un cadre fiscal intéressant pour les donations parents-enfants, mais ce n’est pas la panacée car c’est facteur d’inégalités », explique le Président de Cafpi.
Pour rester en dessous des 35% d’endettement, les primo-accédants vont devoir attester d’une bonne gestion de leur budget
Si vous vous référez à l’exemple ci-dessus, avec un taux à 4%, le primo-accédant sera dans l’obligation d’augmenter de 6 000€ son apport personnel. Par conséquent, celui-ci passera à 40 000€. Ainsi, le taux d’endettement atteindra les 34,3% et demeurera donc sous les 35%. Dans ce cas, sa nouvelle mensualité sera de 686€.
© 2m images
LES PRIMO-ACCÉDANTS DOIVENT DÉMONTRER UN BONNE GESTION DE LEUR BUDGET
Les primo-accédants, pour convaincre les banques de leur octroyer un prêt, ont l’obligation de justifier d’une bonne gestion de leur budget. Pour cela, la banque demandera de fournir les 3 derniers relevés de comptes sans :
- Découverts,
- Incidents de paiement,
- Dépenses de jeu, comme le casino, les paris en ligne…
Finalement, aux yeux des banques, cela peut ne pas être maintenant suffisant pour obtenir un prêt.
« Certaines banques craignent que les emprunteurs, notamment les plus jeunes, n’aient pas assez anticipé les effets de l’inflation sur leur budget. Par conséquent, elles demandent une épargne résiduelle représentant jusqu’à 1 an de mensualité de crédit. », précise Olivier Lendrevie.
PAROLE D’EXPERT
Même avec des taux de prêts bancaires en forte hausse, investir dans la pierre demeure un bon placement. Alors, à vous de créer votre patrimoine…
Le nombre de passoires thermiques est de plus en plus important à la vente, alors qui achète ?
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* Olivier Lendrevie : Président de Cafpi.
** HCSF : Haut Conseil de Stabilité Financière
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