
Le taux d’intérêt moyen est passé de 1,03% en octobre 2012 à 3,80% en août 2023. Cette forte progression pose de nouveau une question à de nombreux Français. Est-ce encore le bon moment pour acheter sa résidence principale ou bien rester en location ?
Il y a un peu plus d’1 an, soit en octobre 2022, afin de rentabiliser l’achat de votre résidence principale, vous deviez la conserver au moins 14 ans. Aujourd’hui, la moyenne est passée à 15 ans + 6 mois. La période de rentabilité n’a fait que fortement progresser par rapport à 2020 et 2021. Sur ces deux années, la moyenne était respectivement de 3 ans + 4 mois et 5 ans + 8 mois. Remontée des taux que choisir ? Achat ou location. Vous devez aussi savoir que dans bon nombre de villes françaises, les délais de vente s’allongent.
Moyenne de la rentabilité en 2023 : 15 ans + 6 mois soit 10 ans de plus qu’en 2021
Investir dans sa résidence principale permet de se construire un patrimoine. De plus, à la fin des remboursements de votre crédit, vous êtes vraiment chez vous. En revanche, en location, vous payez un loyer à fonds perdu. Un phénomène intéressant, depuis quelques mois en Île-de-France, le prix de l’immobilier est à la baisse. Donc, pour répondre à la question, devez-vous “Acheter ou louer”, Meilleurtaux a sélectionné certains critères.
Exemple pour un bien immobilier de 70m2 dans 32 villes de France.
À l’achat :
- Le prix au m2
- La taxe foncière
- Les charges
- Montant du taux d’emprunt
Pour une location :
- Le montant des loyers
- Le rendement de l’argent placé qui aurait permis de constituer un apport personnel
… Afin de connaitre le résultat, regardez la carte ci-dessous.
NOMBRE D’ANNÉES NÉCESSAIRE POUR RENTABILISER L’ACHAT D’UNE RÉSIDENCE PRINCIPALE
POUR UN 70M2 EN 2023 COMBIEN D’ANNÉES SONT ELLES NÉCESSAIRES POUR RENTABILISER LE COÛT DE SON ACHAT PAR RAPPORT À CELUI D’UNE LOCATION.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurtaux.com
Selon l’analyse de Maël Bernier* : « Aujourd’hui, acheter son logement demande un effort de budget, ça coûte chaque mois plus cher qu’un loyer. » En d’autres termes, « Les taux des crédits immobiliers remontent alors que les prix de l’immobilier ne baissent pas vraiment. Et surtout, il y a l’augmentation de la taxe foncière… » Toutefois, en cas de refus de votre demande de prêt bancaire, il existe d’autres options.
En 2019, acheter ou louer était équivalent
2019, fut une année en or pour les nouveaux propriétaires. « À cette époque, acheter coûtait le même prix que louer. », aux dires de l’analyste. Parce que, si l’on se remémore cette période, la flambée des prix de l’immobilier n’avait pas encore eu lieu et les taux d’emprunt moyen étaient bas à 1,13%. Par conséquent, dans ces conditions, un locataire perdait de l’argent après seulement 1 an + 9 mois dans son logement. À l’inverse, aujourd’hui en 2023, ce sont les propriétaires qui sont perdants. Cependant, il existe une forte disparité de rentabilité entre les 32 villes de France sélectionnées. Ainsi, dans 17 d’entre-elles, on observe une forte augmentation des délais, voir la carte ci-dessus.
En comparaison à 2022, voici 2 villes où la durée post rentabilité a explosé :
- Perpignan (66) : 10 ans aujourd’hui contre 2 ans,
- Aix-en-Provence (13) : 21 ans + 6 mois au lieu de 8 ans.
Pourquoi une telle hausse ? Premièrement, le prix de l’immobilier y était très bas, deuxièmement, avec la crise sanitaire du Covid-19, les villes ont profité d’une attractivité nouvelle, conséquence, une hausse des prix. Si l’on ajoute à cela, la forte remontée des taux d’intérêt ainsi que celle de la taxe foncière, et la réduction de l’écart avec le taux d’usure… les locataires sont actuellement gagnants par rapport aux propriétaires.

© Drazen Zigic
Un couple signe son acte d’achat chez le notaire.
Malgré la remontée des taux, l’achat redevient rentable dans certaines villes
En octobre 2021, le taux moyen de crédit immobilier était au plus bas à 1,03%. Depuis, les Français ont vu celui-ci bondir pour atteindre de nos jours 3,80%. Cependant, quelques villes comme Marseille (13), Lyon (69), Rouen (76) ou Orléans (45) tirent leur épingle du jeu et offrent aujourd’hui une meilleure rentabilité. Par exemple, un bien acheté à Marseille est de nouveau rentable en 13 ans au lieu de 20 ans en 2022. Idem pour la ville de Lyon où la rentabilité d’achat d’un bien immobilier baisse de 28 ans en 2022 contre 22 ans actuellement.
FORTE REMONTÉE DES TAUX D’INTÉRÊT EN 2023
– POUR LES PARTICULIERS –
L’ÉVOLUTION DES TAUX DE CRÉDIT SUR L’ENSEMBLE DU MARCHÉ IMMOBILIER NEUF ET ANCIEN
© Anne-Marie HALBARDIER –
Source : Banque de France – Observatoire Crédit/Logement/CSA
Acheter ou louer, la question reste posée
Alors, avec la remontée des taux que choisir, acheter ou louer ? La réponse est compliquée, car en 2025 les logements classés G ne pourront plus être mis en location. De même, pour les biens en classe F la date butoir sera 2028. Par conséquent, sur le marché des biens locatifs, raréfaction à prévoir. Selon le porte-parole de Meilleurtaux : « À un moment donné, si vous êtes propriétaire, vous aurez fini de rembourser votre prêt. Un locataire au contraire, dans 25 ans, devra toujours s’acquitter de son loyer chaque mois et sera à la merci d’une décision du propriétaire. » Avec la rentrée étudiante, parents devez-vous acheter ou louer un studio pour votre enfant en Île-de-France ? De même, la problématique se pose dans les autres régions françaises.
Finalement, en septembre, un acheteur va emprunter à un taux entre 4,13% et 4,35% selon la durée de son prêt. Cependant, si dans les mois à venir, les taux repartent à la baisse, celui-ci pourra toujours renégocier son emprunt auprès de sa banque. Ainsi, pour Maël Bernier : « L’acquisition de la résidence principale coûte plus cher aujourd’hui. Mais, c’est de l’épargne forcée couverte par une assurance emprunteur qui est en quelque sorte une assurance-vie. »
PAROLE D’EXPERT
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* Maël Bernier : Porte-parole de Meilleurtaux.