De tous les arrondissements de la capitale, le XIIIe enregistre la plus forte baisse des prix de l’immobilier en 1 an. Cette chute des prix de 7,2% entraine donc une aggravation des délais de vente. De plus, la remontée des taux d’intérêt ne facilite pas les achats immobiliers.
Le XIIIe arrondissement de Paris offre une diversité importante de logements. En effet, on peut trouver aussi bien un studio d’étudiants que des appartements situés dans les grandes tours d’habitation, mais aussi des immeubles de style haussmannien et des logements de construction beaucoup plus récente. Malgré tout le XIIIe enregistre la plus forte chute des prix de l’immobilier avec -7,2%. Celui-ci est suivi de près par le XVe (-7%). Conclusion : une augmentation importante des délais de ventes.
PRIX MOYEN DU M2 DANS LA CAPITALE
PARIS (75)
9 857€/m2
Prix des appartements
-1,0%
Évolution à 1 mois
-4,8%
Évolution à 1 an
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents
Aujourd’hui, 8 arrondissements parisiens sur 20 ont vu leur prix au m2 franchir la barre symbolique des 10 000€/m2 comme la moyenne globale. Alors, afin de découvrir et se faire une idée précise du prix au m2 des appartements par arrondissements, consultez le tableau ci-dessous.
PARIS PAR ARRONDISSEMENTS – PRIX DU M2 DES APPARTEMENTS
AU 1er OCTOBRE 2023
|
Arr.
|
Prix €/m2
|
Évolution sur 1 mois
|
Évolution sur 1 an
|
|---|---|---|---|
|
I er
|
12 733
|
-0,1%
|
-2,0%
|
|
II e
|
11 397
|
-0,4%
|
-5,5%
|
|
III e
|
12 280
|
-0,5%
|
-4,1%
|
|
IV e
|
13 285
|
-0,4%
|
-2,4%
|
|
V e
|
12 586
|
-0,2%
|
-2,6%
|
|
VI e
|
15 745
|
-0,5%
|
+1,0%
|
|
VII e
|
13 949
|
-1,1%
|
-6,7%
|
|
VIII e
|
12 302
|
-1,0%
|
-0,7%
|
|
IX e
|
10 893
|
-0,3%
|
-4,4%
|
|
X e
|
9 515
|
0%
|
-5,7%
|
|
XI e
|
10 214
|
-0,1%
|
-3,7%
|
|
XII e
|
9 271
|
-0,7%
|
-6,3%
|
|
XIII e
|
8 765
|
-0,1%
|
-7,2%
|
|
XIV e
|
9 667
|
-2,0%
|
-6,0%
|
|
XV e
|
9 699
|
-1,0%
|
-7,0%
|
|
XVI e
|
11 656
|
-0,3%
|
-2,3%
|
|
XVII e
|
10 909
|
-0,2%
|
-2,3%
|
|
XVIII e
|
9 287
|
-0,4%
|
-5,8%
|
|
XIX e
|
8 518
|
0%
|
-4,0%
|
|
XX e
|
8 638
|
-0,5%
|
-5,7%
|
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents
Par conséquent, pour les appartements dans le XIIIe, il faut compter 3 fois plus de temps qu’il y a 1 an pour trouver un acquéreur. Aujourd’hui, les principales causes sont, la montée des taux d’intérêt et la réalité des prix du marché. En effet, de nombreux propriétaires-vendeurs ne sont pas encore prêts à baisser leurs prix. Afin de mieux visualiser la nouvelle hausse des taux au 11 octobre 2023, regardez le graphique ci-dessous.
LA NOUVELLE AUGMENTATION DES TAUX D’INTÉRÊT
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents
Tandis qu’un expert nous explique* : « Avec l’augmentation des taux d’intérêt, de l’assurance de l’emprunt, des charges, des taxes… Le budget pour devenir propriétaire atteint une somme astronomique. » Donc, la remontée des taux pose une question, que devez-vous choisir entre achat ou location.
Alors, un peu d’histoire…
LE XIIIE ARRONDISSEMENT DE PARIS
© Anne-Marie HALBARDIER
Situé dans le Sud-Est de la capitale, le XIIIe, avec une superficie de 7,15 km2, est un arrondissement multiculturel. On y croise plusieurs communautés. En outre, il accueille depuis les années 80 de nombreux réfugiés venus d’Asie du Sud-Est. C’est pourquoi, dans la partie sud de l’arrondissement, appelé “Quartier asiatique” cohabite Vietnamiens, Cambodgiens, Laotiens et Chinois.
Dans les années 90, de grands travaux transforment l’Est de l’arrondissement. En outre, émerge en 94 la Bibliothèque nationale de France (BnF), qui sera inaugurée en 1995 par François Mitterrand. Mais aussi, un immense nouveau quartier, Paris Rive Gauche. De plus, vous pouvez découvrir d’autres monuments emblématiques du XIIIe :
- Piscine de la Butte-aux-Cailles,
- Stade Charléty,
- Manufacture des Gobelins,
- Centre universitaire Tolbiac,
- Gare d’Austerlitz,
- Hôpital de la Pitié-Salpêtrière.
Finalement, au cœur de l’arrondissement, la Place d’Italie où se rejoignent plusieurs quartiers : la Buttes-aux-cailles, les Gobelins et le quartier asiatique.
Côté transport en commun. Le XIIIe est desservi par 5 lignes de métro : 5, 6, 7, 10 et la 14 (ligne automatique), mais aussi 2 lignes du tramway T3a et T9 et plus de 12 lignes de bus.
Un marché de l’immobilier en difficulté
Une perte de 20% de la capacité d’emprunt. Un critère de plus dont on doit tenir compte en plus de la chute des prix et de l’augmentation des taux. Résultat, en additionnant ces éléments, on ne peut échapper à un allongement des délais de vente… En conclusion, de nombreux Français ne peuvent plus actuellement devenir propriétaires. Que faire si votre banque refuse votre dossier de demande de prêt ?
Aux dires des agents de Capital immobilier : « À la même période l’année dernière, il fallait environ 35 jours pour vendre un bien et, c’était très court. Maintenant, c’est de l’ordre de 90 jours. » Ils remarquent aussi que : « Depuis l’augmentation des taux, les grandes superficies, dont les appartements familiaux, se vendent plus difficilement car plus chers. »
© PIERRE
Panorama de la Porte d’Italie – 13e arrondissement de Paris
C’est une analyse identique du côté de l’agence Foncia de la Butte-aux-Cailles. « On a de grandes surfaces de 100m2 à vendre depuis cet été alors qu’habituellement, on les vend en un mois. » Mais alors, qu’en est-il des petites surfaces ?
Tandis que les petits espaces continuent d’attirer les acheteurs
Les agents immobiliers de Foncia nous déclarent : « En revanche, on vend beaucoup de petites surfaces à de jeunes couples primo-accédants ou alors à des parents qui habitent en province et qui veulent acheter pour loger leurs enfants étudiants. » De plus, « Les acquéreurs actuels ont un vrai projet, ils sont bien préparés et bien informés. »
© PHOTOGRAPHEE.EU
Pour beaucoup d’experts du secteur, c’est vrai que les délais de vente s’allongent. Cependant, les biens les plus touchés sont principalement ceux qui présentent des désavantages. Ainsi, selon Sophie Charpentier : « Même si les prix baissent, il est plus compliqué de vendre des logements sombres ou situés au 1er étage lorsqu’il y a plus de stock de logements disponibles. »
Finalement, ne faudrait-il pas mieux investir dans un logement neuf ? Mais attention, vous devez savoir qu’en 20 ans avec un même budget, la superficie d’un bien acheté à baisser de 9m2.
Chute des prix de l’immobilier et augmentation des délais de vente
Une autre donnée très importante est aussi à prendre en compte dans cette hausse des délais de vente, ce sont les vendeurs. Car, par rapport aux prix du marché actuels, les prix demandés par ces derniers sont en décalage. En conclusion, avec un taux d’intérêt emprunteur autour des 4% avec le risque que cela continue de grimper, plus les mois passent et moins les acquéreurs pourront emprunter. Donc, les prix vont continuer de baisser.
© FRIMUFLIMS – AM HALBARDIER
Les propriétaires-vendeurs forcés de revoir la valeur du bien
Malheureusement, actuellement, les vendeurs restent encore sur les prix de vente de 2022. « Nous avons beaucoup de personnes qui ne nous ont pas écoutés il y a quelques mois et qui reviennent nous voir parce qu’ils n’ont pas réussi à vendre, mais entre-temps, la valeur de leur bien a encore baissé. », relèvent Sarah Messina et Philippe Zublena**.
Des agences immobilières refusent des mandats de vente. Depuis quelque temps, certaines agences font un tri. Pour finir, elles refusent de prendre les mandats des vendeurs si le prix demandé est trop supérieur au prix du marché. Donc, l’agence Capital immobilier nous précise : « En tant qu’experts, on voit tout de suite si un bien va se vendre ou non, donc on refuse des dossiers. On peut toujours faire de la pédagogie pour expliquer le marché, mais on ne peut pas obliger les gens à baisser leur prix. » Surtout, comme en 2022, l’agence a en stock environ 20 biens immobiliers.
© Edison McCullen – GFreihalter – Ordifana75
Même analyse pour la négociatrice de l’agence de la Buttes-aux-Cailles. Elle nous raconte : « À nous d’expliquer aux propriétaires que s’ils veulent vendre plus vite, au plus proche de la valeur qu’ils souhaitent, ils doivent revoir leur prix rapidement. »
Finalement, beaucoup d’agences ont aujourd’hui vu le nombre de leurs biens à vendre augmenter.
PAROLE D’EXPERT
Surtout, pour une acquisition réussie, faites appel à un expert en immobilier.
Alors, si vous êtes le propriétaire d’un logement à Paris et vous avez besoin d’une expertise immobilière, n’hésitez pas, contactez CEI PARIS, pour des expertises privées et indépendantes.
*L’expert : Un agent de l’agence Capital immobilier situé boulevard Masséna.
**Sarah Messina et Philippe Zublena : Manageuse et directeur dans l’agence Century 21 Olympiades.
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