Les prix du marché de l’immobilier traversent depuis 2018 des fluctuations spectaculaires. À cela diverses raisons : une crise sanitaire, des changements de modes de vie, mais aussi, des taux de crédit ainsi que des prix très bas et très hauts. Et enfin, une forte demande de biens suivie d’une accalmie.
Après une année 2021 record, selon Meilleurs agents l’année 2022 a tout de même enregistré une hausse des prix moyenne de +0,2%… En revanche, depuis le début de l’année 2023, les spécialistes notent une chute générale des prix. Avec le nombre croissant de dossiers d’emprunt refusés par les banques à cause de la remontée des taux, alors quelles options après un refus ? En effet, lors du 1er semestre 2023 et selon les normes en vigueur depuis 2 ans, 50% des demandes de prêt immobilier n’étaient plus finançables. Pourquoi ? Parce que, d’après Meilleurtaux, l’endettement serait excessif. Donc, les acquéreurs n’ont plus les moyens d’acheter. Ainsi, pour l’immobilier en France, la chute des prix continue.
Par conséquent, le nombre de ventes baisse, les biens à la vente s’accumulent et donc, les délais s’allongent. Si vous souhaitez découvrir le prix actuel du m2 pour un appartement dans les 32 grandes villes sélectionnées, regardez la carte de France ci-dessous.
PRIX DU M2 DANS 32 GRANDES VILLES DE France
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents
Immobilier en France : pour le moment, aucune amélioration du marché en vue
Pour les spécialistes, il va falloir du temps pour que le marché redevienne “normal”. Les biens à la vente sont dorénavant très nombreux. Cependant, l’ensemble des vendeurs n’a pas encore acté qu’ils devaient baisser leurs prix pour conclure la vente.
C’est pourquoi, dans l’année à venir, les experts de Meilleurs agents envisagent même une baisse de 4% des prix de vente. Aux dires de Thomas Lefebvre* : « Il n’y a aucune amélioration en vue du marché. Certes, les taux de crédit vont se stabiliser et leurs octrois devraient être facilités, mais, même si les prix vont un peu baisser, il faudra un peu de temps avant que le marché reparte à la hausse. En 18 mois, les Français ont perdu 20% de capacité d’emprunt, ce qui correspond grosso modo à une pièce en moins. »
Comme toujours, les prix du marché ne sont pas affectés de la même façon sur l’ensemble du territoire. A contrario même, depuis le début de l’année, les spécialistes enregistrent un fléchissement des prix dans plusieurs grandes villes. La raison, une flambée des prix dans certaines les villes moyennes et des prix déjà très élevés dans beaucoup de régions (2021), le tout, associé à une remontée rapide des taux d’emprunt. Mais surtout, les emprunteurs ont dû tenir compte de la réduction de l’écart entre le taux d’intérêt et le taux d’usure.
Chute des prix de l’immobilier : 2 villes impactées par une baisse supérieure à -8%
Baisse des prix immobiliers + hausse des taux. « Ce phénomène sans précédent s’explique par la conjonction de la rapide hausse des taux d’emprunt depuis septembre 2022 et du niveau des tarifs de l’immobilier atteint dans ces deux communes. », nous déclare l’expert. De même, « La dépendance plus forte au crédit et la réduction drastique de la capacité d’emprunt y ont plus fortement touché les ménages que dans les autres agglomérations du top 10. »
© Thai-son RICHARDIER
VUE SUR LA TOUR DE LA PART DIEU (HAUTEUR 165M) ET DE LA TOUR INCITY (HAUTEUR 202 M) – LYON – FRANCE
Voici les 2 grandes villes les plus impactées au 1er octobre 2023 :
- -8,4% à Lyon,
- -8,3% pour Bordeaux.
De plus, dans ces 2 villes, cette situation a entrainé en 1 an une forte augmentation des offres de biens immobiliers :
- +44% sur Lyon,
- +38% à Bordeaux.
© Valentin WECHSLER
PLACE DE LA VICTOIRE – BORDEAUX – FRANCE
Évolution de l’offre. « Ce qui est assez fou, c’est qu’il y a 1 an à peine, le marché national était frappé par une pénurie de biens, jamais les stocks n’avaient été aussi bas. », réitère Thomas Lefebvre. Contrairement à 2018, « Aujourd’hui, l’heure est plutôt à la suroffre. Les villes comme Lyon, Paris, Bordeaux, mais aussi Nantes et Rennes ont même d’ores et déjà dépassé leur stock. » Alors, futurs acquéreurs à vous de négocier !
Dans la conjoncture immobilière, les acheteurs temporisent
Aujourd’hui, beaucoup d’acquéreurs suspendent leurs achats en pensant que la baisse des prix va se poursuivre. D’ailleurs, en 1 an les délais de vente ont augmenté :
|
VILLES
|
CHUTES DES PRIX
|
JOURS SUPPLÉMENTAIRES
|
DÉLAIS DE VENTE
|
|---|---|---|---|
|
LYON
|
-8,4%
|
+14
|
70 jours
|
|
NANTES
|
-5,1%
|
+12
|
71 jours
|
|
PARIS
|
-4,8%
|
+4
|
68 jours
|
|
BORDEAUX
|
-8,3%
|
+2
|
67 jours
|
Source : Meilleurs Agents
Les acheteurs accusent une perte de 20% de leur pouvoir d’achat
L’analyse de la situation s’avère la même du côté de Corinne Bérec*** : « Le calcul est assez simple. », explique-t-elle.
En exemple :
- 4 200€, les revenus du couple
- 300 000€, la somme qu’il pouvait emprunter, il y a 12 mois,
- 218 000€, le montant qu’il peut emprunter aujourd’hui.
Une perte de pouvoir d’achat considérable de 82 000€.
En bref, pour elle : « Il faudrait au moins une baisse des prix de 10%. Et voire plus dans les grandes agglomérations dont les prix ont flambé sur les 5 dernières années. Ce qui n’est pas encore le cas actuellement. »
Afin d’aider ses clients vendeurs, Corinne Bérec a une technique bien à elle. Voici sa méthode : « Surtout, avec les stocks qui ont gonflé, il suffit de montrer au vendeur que des 3 pièces comme le sien, avec quasiment les mêmes caractéristiques, il y en a une centaine dans la ville. » Après réflexion : « En générale, il finit par comprendre ».
© EDEDCHECHINE – IOMING – AM HALABARDIER
Le marché semble grippé, mais les professionnels relativisent
Le marché est grippé, mais la plupart des professionnels souhaitent relativiser. C’est pourquoi, selon Mr Jéhanno : « La demande est certes moindre, mais elle est sans doute plus qualitative. De même, les acheteurs qui sont sur le marché, au vu de son état, sont tous motivés. »
PETIT RAPPEL
Nombre de transactions immobilières en France :
2018 >>> 956 000
2019 >>> 1 068 000
2020 >>> 980 000
2021 >>> 1 200 000
2022 >>> 133 000
« Donc là, on va retrouver à peu près les niveaux de 2018, soit 900 000 transactions, ce qui est loin d’être dramatique. », nous explique-t-il.
Pour consulter sur Service-Public.fr le nombre de transactions immobilières lors des 5 dernières années, par régions, villes, départements… ACCÉDER AU SIMULATION.
Beaucoup de spécialistes du secteur estiment que le marché de l’immobilier semble en rééquilibrage après 24 mois de folie. « Il y a 1 an, les gens achetaient n’importe quoi à n’importe quel prix. Simplement, de peur de ne plus avoir de biens dans lesquels investir. », observe Corinne Bérec. En revanche, aujourd’hui : « Les acheteurs prennent plus leur temps. Mais, il faut l’affirmer haut et fort, un bien qui est au bon prix sera vendu. »
À SAVOIR
Vous êtes propriétaire ou futur acquéreur d’un bien immobilier à Paris et vous avez besoin d’une expertise immobilière…
Un expert, CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne.
* Thomas Lefebvre : Directeur scientifique de Meilleurs Agents/SeLoger.
** Yann Jéhanno : Patron du groupe Laforêt.
*** Corinne Bérec : Vice-présidente de la coopérative Orpi.
Articles déjà publiés…
