Durant le bail d’une location… s’il y a des travaux à réaliser dans le logement, qui doit payer ? Alors, comment savoir quels sont les frais de réparation à la charge du propriétaire ou du locataire ? Donc, afin d’être dans votre droit, voici les informations à connaitre.
Alors, que vous soyez propriétaire ou locataire d’un logement, vous avez, selon la loi, des droits et des obligations. Donc, lors d’un bail en cours, pour les petits ou les gros travaux… qui doit prendre en charge les frais ?
1 / VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE (BAILLEUR)
A
À LA MISE EN LOCATION
En tant que propriétaire, vous impérativement devez proposer à la location un logement “en bon état”. En conséquence, les équipements doivent être en état de fonctionnement.
Qu’est-ce qu’un logement en bon état ?
Un logement dit “en bon état” doit respecter, selon la loi, l’ensemble des critères ci-dessous :
- Avoir une surface minimum,
- En location simple. Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant :
- Soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.
- Soit un volume habitable d’au moins 20 m³
- Disposer au moins de certains équipements et conforts comme :
- Installation électrique
- Évacuation des eaux usées…
- Être conforme aux critères de performance énergétique (DPE),
- Ne pas mettre en danger la santé ou la sécurité du locataire,
- Pas d’infestation par des nuisibles ou des parasites comme respectivement, les rats, les cafards, les puces de lit…
Remise en état du logement par le locataire
Cependant, si à l’entrée du locataire le logement n’est pas en état d’usage, il est possible de convenir d’une “clause travaux” dans le contrat du bail. Par conséquent, ensemble, ils décident que le locataire se charge des réparations ou des travaux nécessaires de remise en état aux frais du propriétaire.
Donc, cette “clause travaux” doit impérativement contenir les informations ci-après :
- Nature des travaux qu’effectuera ou fera effectuer le locataire,
- Comment la déduction du montant des travaux sera-t-elle appliquée sur le loyer,
- Durée de ce dégrèvement temporaire sur le loyer,
- Lors d’un départ anticipé du locataire:
- La manière dont le dédommagement des dépenses travaux, qu’il a engagés, sera réalisée. Pour ce faire, le locataire doit fournir, au propriétaire, les factures correspondantes.
À SAVOIR
Les travaux ou réparations engagés par le locataire lors d’une “clause travaux” ne doivent aucunement être liés à la décence du logement.
B
DURANT LE BAIL
Les travaux à la charge du propriétaire
Tout d’abord, celui-ci doit, lors de toute la durée du bail, réaliser tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, c’est-à-dire hors réparations locatives.
Le propriétaire doit impérativement réaliser les travaux :
- D’amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble,
exemple, installation d’un digicode…, - Nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement comme des volets défectueux…,
- D’optimisation de la performance énergétique (DPE) du logement, exemple, travaux d’isolation…,
- Pour respect les critères d’un logement décent… (Voir point 1 “À la mise en location”),
- Afin d’entretenir les toitures et les façades végétalisées.
POUR INFO
L’obligation ne s’applique pas si les travaux sont :
- Rendus nécessaires par la faute du locataire,
- Occasionnées par la vétusté soit :
- Un état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et des éléments d’équipement dont est constitué le logement. Pour exemples : couleurs des peintures passées ou revêtement des sols usés…
- En cas de force majeure : événement exceptionnel, imprévisible, comme une catastrophe naturelle. Par conséquent, les réparations locatives sont à la charge du propriétaire, même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives.
- Néanmoins, le locataire peut effectuer des travaux de rénovation énergétique du logement, à ses frais, mais à condition d’en avoir informé préalablement le propriétaire.
Avant d’engager des travaux que doit faire le propriétaire ?
Obligation d’informer le locataire. Avant tous travaux, le propriétaire à l’obligation de prévenir le locataire. Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien remise en mains propres. Elle devra signifier la nature des travaux :
- Amélioration recherchée,
- Caractère d’urgence,
- Performance énergétique prévue…
Mais aussi :
- Date de début,
- Durée,
- Nécessité d’accès…
À SAVOIR
En raison de l’urgence des travaux, exemple, le changement du chauffe-eau en hiver, pour la préparation et la réalisation des travaux, le locataire doit permettre l’accès à son logement. Cependant, le locataire n’est pas obligé d’en donner accès le samedi, le dimanche ou les jours fériés.
Les cas de dédommagement au locataire
Tout d’abord, concernant les frais à la charge du propriétaire. Si la durée (préparation + réalisation des travaux) excède plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder au locataire une baisse du loyer proportionnelle à celle-ci.
De plus, le locataire peut faire appel au juge des contentieux de la protection au tribunal dont dépend le logement.
Aux cas où les travaux :
- Présentent un caractère abusif,
- Ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification,
- Rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse.
Travaux non réalisés : recours possible du locataire auprès des tribunaux
En outre, au juge, le locataire peut demander :
- D’interdire les travaux entrepris,
- La suspension des travaux en cours,
- La résiliation du bail (Rupture du bail ou du contrat de location) lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.
POUR INFO
Le locataire doit immédiatement informer le propriétaire lorsqu‘un dommage apparaît, si le propriétaire ne fait pas les travaux dont il a la charge.
Si malgré tout, le propriétaire n’effectue toujours pas les travaux nécessaires, le locataire doit le mettre en demeure afin qu’il exécute ses obligations.
Cette démarche doit être entreprise par une lettre recommandée avec accusé de réception.
Les sanctions possibles à l’encontre du propriétaire
Si dans un délai de 2 mois après l’envoi de la lettre recommandée, le propriétaire n’a pas donné de réponse ou qu’il n’y a pas eu d’accord entre les 2 parties… Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le greffe du tribunal.
ATTENTION – Même si le propriétaire n’effectue pas les travaux, le locataire doit impérativement continuer à payer son loyer.
Après étude de la demande, le juge peut estimer que les travaux font partie des obligations du propriétaire. Donc, il peut ordonner au propriétaire d’engager les travaux. En outre, le juge peut autoriser le locataire à effectuer les travaux et au propriétaire de le rembourser.
De plus, le juge peut accorder au locataire des dommages et intérêts. Une somme d’argent qui réparera le préjudice subi pour “trouble de jouissance”.
– PLUS D’INFOS –
Propriétaires bailleurs, depuis le 1er octobre 2020 vous pouvez également bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’.
De plus, vous pouvez en fonction des travaux envisagés et sous certaines conditions et en contrepartie de divers engagements, bénéficier des aides de l’Anah (Agence d’amélioration de l’habitat).
2 / VOUS ÊTES LOCATAIRE
Le logement loué est le domicile du locataire. Donc, pendant toute la période de location, celui-ci utilise librement son logement. De plus, le locataire a la jouissance exclusive, mais doit quand même se conformer à certaines conditions comme :
- Le contrat de location,
- Les règles de la copropriété pour un logement en copropriété.
Alors, en tant que locataire, vous souhaitez connaitre quelles sont les “réparations locatives”. Car, durant toute la durée du bail, les réparations locatives sont à sa charge. Celles-ci correspondent notamment à l’entretien courant du logement ainsi qu’aux petites réparations.
Donc, le locataire doit impérativement en informer le propriétaire et avoir son accord avant de commencer les travaux.
Par conséquent, après accord, le locataire peut les faire lui-même ou les faire réaliser par un professionnel.
Pour rappel, concernant les travaux à la charge du propriétaire (Préparation + réalisation), le locataire doit permettre l’accès au logement.
Voici donc la liste des réparations locatives les plus fréquentes.
Les cas de dédommagement au locataire
En outre, au juge, le locataire peut demander :
- D’interdire les travaux entrepris,
- La suspension des travaux en cours,
- La résiliation du bail (Rupture du bail ou du contrat de location) lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.
POUR INFO
Le locataire doit immédiatement informer le propriétaire lorsqu‘un dommage apparaît, si le propriétaire ne fait pas les travaux dont il a la charge.
Si malgré tout, le propriétaire n’effectue toujours pas les travaux nécessaires, le locataire doit le mettre en demeure afin qu’il exécute ses obligations.
Cette démarche doit être entreprise par une lettre recommandée avec accusé de réception.
Voici un Modèle de Lettre recommandée avec avis de réception.
Les sanctions possibles à l’encontre du propriétaire
Si dans un délai de 2 mois après l’envoi de la lettre recommandée, le propriétaire n’a pas donné de réponse ou qu’il n’y a pas eu d’accord entre les 2 parties… Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le greffe du tribunal.
ATTENTION – Même si le propriétaire n’effectue pas les travaux, le locataire doit impérativement continuer à payer son loyer.
Après étude de la demande, le juge peut estimer que les travaux font partie des obligations du propriétaire. Donc, il peut ordonner au propriétaire d’engager les travaux. En outre, le juge peut autoriser le locataire à effectuer les travaux et au propriétaire de le rembourser.
De plus, le juge peut accorder au locataire des dommages et intérêts. Une somme d’argent qui réparera le préjudice subi pour “trouble de jouissance”.
– PLUS D’INFOS –
Propriétaires bailleurs, depuis le 1er octobre 2020 vous pouvez également bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’.
De plus, vous pouvez en fonction des travaux envisagés et sous certaines conditions et en contrepartie de divers engagements, bénéficier des aides de l’Anah (Agence d’amélioration de l’habitat).
►À l’EXTÉRIEUR DU LOGEMENT
Jardin privatif
Les obligations à la charge du locataire :
- Jardin – Entretien courant des :
- Allées: désherbage et nettoyage…
- Pelouse: tonte,
- Massifs: arrosage et taille,
- Arbres et arbustes: taille, élagage, échenillage…
- Installation arrosage: remplacement, réparation…
- Bassin et piscine : nettoyage.
ATTENTION – Branches des arbres. C’est au propriétaire de veiller à ce que les branches ne dépassent pas chez le jardin des voisins. Si cela n’est pas fait, le ou les voisins peuvent s’adresser au juge afin de le contraindre à réaliser la taille des arbres empiétant sur son terrain.
Marquise / Auvent / Terrasse
À la charge du locataire. Celui-ci doit nettoyer régulièrement les marquises, auvents, terrasses. C’est-à-dire enlever la mousse et l’ensemble des végétaux qui s’accumulent.
Mais, l’entretien des façades et des toitures végétalisées reste à la charge du propriétaire.
Gouttières
C’est au locataire de dégorger les conduits des descentes d’eaux pluviales, les chéneaux ainsi que les gouttières.
►LES OUVERTURES VERS L’EXTÉRIEUR ET DANS LE LOGEMENT
Fenêtres / Portes
Le locataire doit préserver le bon fonctionnement des portes et des fenêtres du logement. Pour cela il doit prendre en charge les petites parties mécaniques soit :
- Graisser : les gonds, les charnières ainsi que les petites pièces des serrures et des verrous,
- Faire les petites réparations : boutons et poignées de porte, mais aussi gonds et mécanismes de fermeture,
- Remplacer les petites pièces des serrures : boulons, verrous,
- Remplacer les clés égarées ou abîmées
Vitrages / Stores / Volets
Entretien courant des vitres. Le locataire doit réaliser la réfection des mastics et le remplacement des vitres qui ont été détériorées.
Comme pour les vitrages, les stores et volets doivent être entretenus par le locataire. Cela comporte de graisser le mécanisme et de remplacer les poulies ainsi que quelques lames.
À SAVOIR
Pour les volets. Si le locataire est responsable de leur dégradation, il doit les réparer. Cependant, si cela n’est pas, alors c’est au propriétaire qu’incombe le changement.
Serrures et verrous de sécurité / Grille de portail
Idem que les autres points ci-dessus, concernant les serrures et les verrous, le locataire a la responsabilité de graisser et de remplacer les petites pièces, mais aussi, de faire refaire une clé perdue ou abîmée.
La grille de portail. Elle doit être nettoyée et graissée et le locataire doit remplacer boulons et verrou.
►DANS LE LOGEMENT
Murs / Cloisons / Plafonds
Obligation au locataire de maintenir propres les murs, cloisons et plafonds du logement.
De plus, il doit également s’occuper les petites réparations comme :
- Réaliser les petits raccords de peintures et de tapisseries,
- Remettre en place ou remplacer des matériaux de revêtement, par exemple, faïence, mosaïque, matière plastique…
- Reboucher les trous éventuellement faits à la suite de la pose de tableaux, de miroirs…
Revêtement de sol
Autres engagements à la charge du locataire. Dans le logement, le locataire est responsable de la propreté des murs, des cloisons et des plafonds.
Voici les petites réparations à entreprendre :
- Cirer et entretenir la vitrification du parquet ainsi que remplacer quelques lames du parquet,
- En cas de taches ou de trous, poser des raccords de moquette ou bien de tout autre revêtement.
Placards et menuiseries
L’entretien des menuiseries, soit plinthes, baguettes et moulures sont à la charge du locataire. Celui-ci doit donc fixer des raccords et remplacer les pointes de menuiseries.
Tablettes, tasseaux de placard doivent être remplacé par le locataire. Il doit aussi réparer les dispositifs de fermeture.
►PLOMBERIE
Canalisations eau et gaz
Eau. Il revient au locataire de dégorger et de procéder au remplacement des joints et des colliers des canalisations d’eau.
Gaz. Idem que pour les canalisations d’eau, le locataire a pour mission d’entretenir les canalisations de gaz. Donc, il doit faire les petites réparations suivantes comme :
- Entretenir fréquemment les ouvertures d’aération, les robinets et les siphons,
- Remplacer régulièrement les raccordements et les tuyaux souples.
Fosse septique
C’est le locataire qui doit vidanger les fosses septiques, les puisards et les fosses d’aisances. En revanche, c’est le propriétaire qui à la charge de curer la fosse septique.
Chauffage / Eau chaude / Robinetterie
Tout d’abord, les installations de chauffage, d’eau chaude ainsi que la robinetterie doivent être entretenues par le locataire. Pour cela, il lui appartient de :
- Remplacer les bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz
- Rincer et nettoyer les corps de chauffe et les tuyauteries
- Changer les joints, les clapets et la presse-étoupe des robinets
- Renouveler les joints, les flotteurs et les joints cloche de la chasse d’eau
De plus, il doit aussi s’occuper l’entretien annuel de la chaudière, sauf s’il est indiqué le contraire dans le bail.
Concernant les conduits de ventilation et d’évacuation des fumées et des gaz comme la chaudière, la cheminée, la VMC… l’entretien annuel doit être fait par le du locataire et les frais sont à sa charge.
Pour le détecteur de fumée initial, c’est au propriétaire d’acheter et de procéder à son installation. Mais, c’est au locataire de l’entretenir et de le remplacer.
Évier / Appareil sanitaire
Dans les obligations du locataire, il y a l’entretien de l’évier, mais aussi des appareils sanitaires du logement. Cela implique de :
- Nettoyer les dépôts de calcaire,
- Remplacer les tuyaux flexibles de douche.
►ÉLECTRICITÉ
À la charge du locataire, il y a aussi la réparation et l’entretien des équipements électriques, c’est-à-dire :
- Tube lumineux et ampoule
- Baguette ou gaine de protection
- Fusible et coupe-circuit
- Interrupteur
- Prise de courant
►LES AUTRES ÉQUIPEMENTS
Pour les autres équipements du logement énoncés dans le bail, l’entretien et les petites réparations sont à faire par le locataire. En voici quelques exemples :
- Réfrigérateur, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle
- Hotte aspirante
- Adoucisseur
- Meuble scellé
- Cheminée, capteur solaire, pompe à chaleur
- Glace et miroir
- Antenne
…QUELQUES TEXTES DE LOI ET RÉFÉRENCES
- Obligation d’entretien du locataire (article 7d)
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7 - Liste des réparations locatives (non exhaustive)
Décret n°87-712 du 26 août 1987 favorisant la location, l’accession à la propriété de logements sociaux et relatif aux réparations locatives - Prise en compte de la vétusté
Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 sur l’établissement de l’état des lieux et la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale - Fosse septique
Code civil : article 1756 - Entretien d’une chaudière individuelle
Code de l’environnement : articles R224-41-4 à R224-41-9 - Entretien des toitures et des façades végétalisées
Réponse ministérielle du 9 novembre 2018 sur l’entretien des toitures et des façades végétalisées
POUR INFO
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