Le marché de la construction individuelle traverse une période délicate enregistrant -50% d’autorisations de construire. De plus, le cumul de l’instabilité politico-économique, de l’explosion du prix des matériaux et des taux de crédit, n’arrangent rien… Conséquence, les primo-accédants n’ont plus les moyens de réaliser leur rêve.
Devenir propriétaire et vivre dans une maison c’est, selon un sondage d’opinions, le rêve de 70% à 80% des Français. Malheureusement, la réalité est très éloignée de cet idéal dans le contexte présent. Car, les chiffres parlent d’eux-mêmes et ils sont largement en baisse. Quelques 79 100 autorisations de construire ont été délivrées en 2023 contre 120 300 l’année précédente, et surtout, 135 000 en 2021 d’après le ministère de la Transition écologique. De plus, selon les prévisions de la Fédération des constructeurs de maisons individuelles (FFC), en 2024 le nombre ne devrait pas dépasser les 60 000, ce qui équivaudrait à une baisse de 50% en 2 ans. Tandis que le contexte politico-économique instable ne devrait pas favoriser la situation. Conclusion, la maison neuve, un rêve pour les primo-accédants qui s’évanouit encore un peu plus.
Pourquoi une situation aussi catastrophique ?
Damien Hereng* nous l’explique. « Il s’agit de la conjonction de deux effets majeurs : l’explosion des coûts de construction, de l’ordre de +25%, et des taux d’intérêts passés de 1% à 4,5% en 18 mois. Ainsi, vous avez là un effet ciseau qui a fait disparaitre les primo-accédants, les principaux acheteurs de maison neuve ».
Selon les chiffres du président, les primo-accédants représentent 55% du marché de la maison neuve. Donc, pour mieux comprendre les circonstances :
- 5 000€/m2 c’est le prix moyen pour un appartement,
- 2 500€/m2 prix moyen pour une maison neuve + terrain.
Mais pour l’expert, en 24 mois, les choses ont bien changé. Car surtout, les prix ont augmenté pour atteindre 3 000€/m2 pour une maison neuve, soit un budget de 300 000€ contre 250 000€ auparavant. La principale raison, en est la hausse du prix des matériaux de construction. Ce qui entraine une perte de capacité d’emprunt entre 50 000€ et 60 000€. Conclusion, un manque de pouvoir d’achat pour une maison neuve qui atteint 100 000€.
LES ÉVOLUTIONS DES AUTORISATIONS DE CONSTRUIRE UNE MAISON NEUVE EN FRANCE
© Anne-Marie HALBARDIER – Sources : Caron Marketing et Sit@del2 pour les autorisations et EPTB pour les prix sauf 2023.
La région parisienne très impactée par la chute du nombre de constructions de maisons neuves
Une forte chute des constructions de maisons neuves. Par exemple, « Quand on y regarde de près, on trouve les chiffres de production équivalente à… 1993. En d’autres termes, cela correspond à l’impact de la guerre du Golf ‒ Il s’écroule en moyenne 2 ans entre le projet et sa livraison ‒ », déclare Damien Hereng. Parce que, « Au-delà de ceux qui n’ont plus les moyens, beaucoup de clients repoussent leur projet d’une maison neuve devant l’incertitude du marché. »
L’Île-de-France est directement concernée par l’effondrement du nombre de projets de construction d’une maison neuve. Ainsi, en 1 an, soit entre mars 2023 et mars 2024, 41,8% d’entre eux ont été stoppés contre seulement 35,9% en France.
La région, plus qu’ailleurs, où le coût élevé du foncier pèse lourdement sur le montant final, étant donné qu’il constitue souvent près de la moitié du coût total d’une maison neuve. « Si le montant est resté relativement stable, le prix, sans les terrains, est passé de 175 000€ à 220 000€. », note le constructeur des Maisons Sésame. Résultat, « Alors que je faisais 700 maisons neuves en moyenne en Île-de-France chaque année, le nombre va tomber à 600 en 2024 et 350 en 2025. Et encore, en réduisant mes marges à 2%. »
À DomExpo (1), aux dires des spécialistes, les clients sont bien présents, mais ils ne font que rêver. « On ne manque pas de visiteurs, mais nous recherchons surtout ceuxqui signent en bas d’un contrat. Eux on les voit de moins en moins. », analyse Fabien Cuminal**.
© Drazen Zigic
Nouvelles cibles des constructeurs de maisons neuves : les seniors
Les primo-accédants n’ayant plus les moyens de réaliser leur rêve, faire construire leur maison, les professionnels se tournent donc vers les seniors. Une clientèle moins impactée par les secousses monétaires et qui en générale dispose des finances nécessaires. Donc, voici ce que nous déclare Sylvain Massonneau*** : « Aujourd’hui on s’adresse plutôt aux seniors moins sensibles à la hausse des coûts et surtout capables de s’autofinancer. Au début de la crise, l’âge moyen de nos acheteurs était de 48 ans, il est passé à 61 ans. »
De même, côté budget la différence est bien visible :
- 250 000€ avec terrain pour un projet primo-accédants,
- De 375 000€ à 450 000€ pour l’enveloppe des seniors.
Et le constructeur enchaine, « Certes, on vend plus cher, mais on vend moins aussi, donc ça ne compense pas tout. », constate-t-il. Cependant, « On a amorti avec cette nouvelle cible à -20% en chiffre d’affaires. »
Maison neuve : fin du prêt à taux zéro (PTZ) et mise en place du Zéro artificialisation nette (ZAN)
Le domaine du logement individuel va encore être plus en difficulté dans les mois à venir. Parce que la fin officielle du prêt PTZ au 1er avril risque d’aggraver le secteur de la construction de maisons neuves. Première raison, 55% de ces dossiers étaient déposés avec un prêt à taux zéro. Autre raison, l’impact de la ZAN, une mesure qui limite la construction sur des sols vierges.
DÉFINITION
Zéro Artificialisation nette
Cette notion apparaît en 2018 avec le plan biodiversité lancée par Nicolas Hulot alors ministre de la Transition écologique et solidaire. Elle a pour but de ralentir et de compenser l’artificialisation des sols en France. L’objectif a été défini dans la loi “Climat et résilience” du 22 août 2021.
En outre, cette mesure, mise en place par l’État, va diviser par 2 les surfaces d’urbanisation d’ici 2030, et même, la ramener à zéro en 2050. Conséquence à charge pour toutes les communes du pays d’inclure cette notion dans leur plan d’urbanisme local.
Résultat dans les années à venir : détruire l’existant pour reconstruire dessus
Lorsque les limites d’autorisation de construction seront atteintes, seules les zones déjà artificialisées pourront être constructibles. Tout d’abord, il faudra, sur un terrain, démolir l’existant pour ériger un autre bâtiment. Et Finalement, malheureusement quasiment à chaque fois, c’est un pavillon qui se trouve sur le terrain.
Le foncier étant rare et cher en Île-de-France, et notamment en petite couronne, les constructeurs appliquent déjà cette pratique. En d’autres termes, ils détruisent une maison pour bâtir un immeuble et à contrario, jamais l’inverse…
Aux dires du vice-président du pôle habitat, « Evidemment, nous ne sommes pas contre le fait de protéger l’environnement, mais pas de façon aussi radicale. Car, cette mesure arrive au moment où tous les signaux sont au rouge pour notre profession. Surtout, notre ressource première, c’est le foncier. Quand elle aura disparue, on ne pourra plus travailler. »
Maison neuve, un rêve qui s’éloigne !
* Damien Hereng : Président de la FFC.
** Fabien Cuminal : Président de Domexpo.
*** Sylvain Massonneau : Vice-président du pôle habitat de la Fédération Française du bâtiment et également constructeur à la tête de Tradimaisons.
(1) Domexpo : Village regroupant les principaux constructeurs de la région.
PAROLE D’EXPERT
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à Paris et vous avez besoin d’une expertise immobilière ? Et bien, faites appel à nos experts en immobilier
et contactez CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne.
Pour un achat réussi !
articles déjà publiés…
