Avec la crise sanitaire et l’instauration du télétravail les entreprises ont besoin de moins d’espace de travail. Par conséquent, elles envisagent de réduire fortement leur surface de bureaux. Dès lors, peut-on convertir ces locaux du tertiaire non occupés en logements ? Est-ce financièrement rentable ?
La pénurie de logements (neufs ou anciens) et la crise sanitaire ont relancé l’idée de la transformation de bureaux en habitation. Parce que, dans les zones dites « tendues » se loger devient un vrai casse-tête. Donc, la solution de transformer les bureaux vacants en appartement semble une évidence. De plus, le foncier devient très cher et le manque de terrain constructible ne simplifie pas la situation.
Cependant, le projet n’est pas si simple à mettre en œuvre. Il se confronte à plusieurs contraintes : administratives, financières, géographiques et politiques. Parce que, pour les spécialistes du secteur : « Toutes les surfaces de bureaux ne sont pas adaptables à cet aménagement d’espaces. En d’autres termes, nous estimons qu’approximativement seul 20% sont réellement convertibles ».
Ces 20% de conversion possible ont l’avantage de pouvoir transformer la ville sans devoir créer un supplément de surfaces au sol. En d’autres termes, pas d’étalement urbain, donc c’est plus écologique.
Afin de s’inscrire dans la politique de réduction du poids carbone des bâtiments, le choix de reconversion de l’existant (bureaux) en logement permettrait de réduire de 50% les gaz à effets de serre.
Et dans les quartiers de bureaux ?
Les quartiers de bureaux sont généralement situés dans des zones industrielles. Par conséquent, ils sont rarement propices à l’accueil d’immeubles de logements. Souvent malheureusement, ils sont installés près de grandes voies d’accès avec des nuisances de bruits et de pollution.
Les contraintes de transformation
Après l’accord des élus et la modification du plan local d’urbanisme, les opérations peuvent commencer. De plus, ce réaménagement comprend la mise aux normes environnementales du bâtiment.
L’immobilier de bureaux. Afin de transformer des bureaux en logement, il est impératif de réaménager les espaces. Mais pour un spécialiste : « Nous devons veiller à l’autonomie de chaque logement. C’est-à-dire en d’autres termes, revoir les réseaux d’eau potable et eau usée ainsi que l’électricité, l’isolation l’acoustique et le mode de chauffage ».
Selon un promoteur : « Toutes ces contraintes font perdre des m2 de location par rapport aux espaces de bureaux. Par exemple, les espaces communs comme les couloirs, les halls… ne rentrent pas dans le prix d’un logement. Mais surtout, nous devons faire face au désamiantage des immeubles des années 70. Donc, cela représente des millions d’euros ».
Pour un architecte : « Nous rencontrons des soucis de luminosité. La largeur des murs est plus importante dans les immeubles de bureaux que pour les bâtiments de logement. De plus, depuis la crise sanitaire, les Français recherchent de grandes ouvertures et des balcons. Par conséquent, les opérations sont très compliquées et très couteuses surtout sur des façades haussmanniennes ».
Coup d’accélérateur
Avec les conséquences du Covid-19, le télétravail devient un nouveau mode de travail et les bureaux se vident. Après cela, les entreprises ont fait le choix de s’éloigner de la capitale. Par exemple, certains salariés déménagent en grande couronne ou en province. Mais surtout, les chantiers de constructions sont à l’arrêt. Les permis de construire sont en baisse et le manque de logements en « zone tendue » est de plus en plus critique.
Afin d’éviter l’étalement des zones urbaines, la ministre du logement, Emmanuelle Wagon*, veut accélérer la transformation des bureaux vacants en logement. Donc, c’est une des solutions pour répondre à la pénurie de logements dans les zones tendues.
Un peu d’histoire
Après la seconde guerre mondiale, principalement dans la capitale, la pénurie des surfaces dédiée au tertiaire est significative. Par conséquent, des milliers d’appartements sont transformés en bureaux. En d’autres termes, cela a permis de soutenir le développement de l’économie en Île-de-France. Pour exemple, à Paris, 420 000 m2 appartements sont modifiés entre 1962 et 1967.
Mais après, la création de bureaux ne fera que s’accélérer. Par exemple, elle atteindra les 20 millions de m2 au début d’année 70 puis 30 millions à la fin des années 80.
Le marché des bureaux connait une première crise entre 1991 et 1993. Par conséquent, le Marché des locaux commerciaux subit une très forte baisse et s’écroule. Par exemple, en 1993, 4,3 millions de m2 sont vacants soit 11% du marché.
Quelques dates importantes
- 1990, la crise du logement coïncide avec la hausse du nombre de bureaux vacants. À cette période, on voit apparaitre l’Association Droit au Logement, la Fondation Abbé Pierre (1992) et la loi Habitat (1994).
- Depuis 2007, avec le projet du Grand Paris en vue de créer la grande métropole du XXIe Siècle, les projets se multiplient.
- 2013, l’ordonnance du 3 octobre pour encourager la transformation de bureaux en logements.
- 2016, loi du 7 juillet relative à la Liberté de la création.
- 2017, appel pour expérimentation du permis d’innover.
- 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique). Puis l’Ordonnance n° 2018-937 du 30 octobre 2018, qui élargit l’horizon du « permis de faire ». Après cela, la création du « permis à double état » dans le cadre de la loi sur les JO de 2024.
- Entre 2020 et 2026, les travaux du Grand Paris Express, pour les jeux olympiques de 2024. Le projet a pour but de développer les infrastructures des transports et d’attirer les investisseurs étrangers.
Point sur la situation en Île-de-France
L’idée de transformation n’est pas nouvelle, donc à chaque crise du marché du tertiaire, elle revient en première ligne. Dans la capitale et depuis la fin des années 90, les pouvoirs publics en parlent. Par conséquent, le projet a déjà timidement commencé.
Par exemple depuis 2001, 600 000 m2 de bureaux ont été transformés. En d’autres termes, cela a permis de créer chaque année 400 à 500 logements. Mais cela ne représente encore qu’une infime quantité en comparaison des 1,4 million de logements à Paris alors que le secteur tertiaire représente 16,9 millions de m2.
PARIS
ÉVOLUTION DES TRANSFORMATIONS DE BUREAUX EN LOGEMENTS
En volume (m2)
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Apur, Sitadel.
La crise du Covid-19 n’a fait qu’accélérer les changements dans notre façon de vivre et de travailler. Donc, le monde du travail doit se réinventer. Le télétravail a modifié considérablement l’obligation d’une présence physique sur le lieu de travail. Par conséquent, avec deux à trois jours par semaine en entreprise, les espaces de travail se vident. Et en 2020, environ 900 000 m2 rejoignent le nombre de surfaces de bureaux disponibles.
Explosion du nombre de bureaux vacants
Actuellement, l’Île-de-France regroupe 55 millions de m2 de bureaux dont 3 millions de bureaux vides. Mais avec la crise sanitaire associée au télétravail, on peut ajouter de 3 à 6 millions de m2 en plus.
Parce que, sur ces communes plus de 150 000 m2 de bureaux seraient potentiellement transformables. Mais depuis 2018, seulement 110 000 m2 de bureaux ont fait l’objet d’une demande de permis de construire. C’est le résultat d‘une étude du cabinet de conseil Knight Frank de juin 2021, voir tableau ci-dessous.
TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS :
AVIS FAVORABLE OU DÉFAVORABLE
| AVIS FAVORABLE |
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Arcueil |
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Argenteuil |
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Asnières-sur-Seine |
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Aubervilliers |
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Bagnolet |
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Bobigny |
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Bois-Colombes |
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Cergy |
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Châtillon |
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Clamart |
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Clichy |
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Colombes |
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Fontenay-sous-Bois |
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Gennevilliers |
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Gentilly |
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Guyancourt |
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Ivry-sur-Seine |
| AVIS FAVORABLE |
|---|
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Le Plessis-Robinson |
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Levallois-Perret |
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Massy |
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Meudon |
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Montigny-le-Bretonneux |
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Montreuil |
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Noisy-Le-Grand |
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Pantin |
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Saint-Cloud |
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Saint-Denis |
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Saint-Germain-en Laye |
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Saint-Ouen |
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Suresnes |
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Tremblay-en-France |
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Vélizy-Villacoublay |
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Vitry-sur-Seine |
| AVIS DÉFAVORABLE |
|---|
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Bagneux |
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Boulogne-Billancourt |
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Champs-sur-Marne |
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Courbevoie (Hors la défense) |
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La Défense |
| AVIS DÉFAVORABLE |
|---|
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Paris |
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Puteaux (Hors la défense) |
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Roissy-en-France |
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Rueil-Malmaison |
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Rungis |
Réglementations et politique favorables aux changements d’usage
Les pouvoirs publics via sa ministre Emmanuelle Wagon*, veulent accélérer la tendance de la transformation des bureaux vacants en logements. Donc, en échangeant avec les acteurs du secteur de l’immobilier, le gouvernement a pris conscience que les contraintes réglementaires actuelles étaient un frein à la construction et à la transformation.
Les freins à la transformation sont :
- Techniques / Réalisation complexe
- Économiques / Énormes budgets
- Juridiques / Normes et permis différents
- Politiques / Soutien des élus et modification des plans locaux d’urbanisme
Par conséquent, parallèlement à la loi ELAN de 2018 un décret « permis d’expérimenter** » est instauré. Donc, le cadre réglementaire est simplifié et permet de prendre en compte les changements d’usage dans les projets urbains.
Le soutien indispensable des maires
Grace aux soutiens des maires et à la modification du Plan local d’urbanisme dans les communes concernées, des projets émergent. Parce que, pour ces maires : « Il vaut mieux avoir les logements occupés que des surfaces de bureaux vides » .
D’ailleurs, pour le directeur d’une société de construction : « La transformation coûte cher et dans 80% des cas, on préfère détruire et reconstruire. En d’autres termes, par rapport à une construction classique les coûts financiers sont supérieurs de 20 à 30% ».
Pour d’autres maires, la rentabilité financière prédomine. Parce qu’à Paris et dans quelques communes alentours, le montant de la location de bureaux aux m2 s’élève entre 20 et 200 euros de plus que pour un logement. Par conséquent, ils souhaitent garder les retombées fiscales d’une activité tertiaire sur leur territoire.
PARIS & ÎLE-DE-FRANCE
ÉVOLUTION DES VALEURS VÉNALES MOYENNES (En €/m2)
© Anne-Marie HALBARDIER – Sources : Knight Franck et Notaires du Grand Paris
Par exemple, le pourcentage de bureaux vacants en petite couronne a atteint en 2021, 39% et grimpe jusqu’à 48% en grande couronne.
Donc, la transformation de bureaux en logements pourra aussi permettre un rapprochement entre lieux de vie et lieux de travail.
Quelques exemples de transformation en Île-de-France
Alors, même si ces nouveaux projets de transformation prennent du temps, certains ont déjà vu le jour :
- Paris, la tour Palatino (160 000 m2) dans le XVIIIe arrondissement transformée en logements.
- Paris, une résidence de 138 logements d’étudiants dans le XVe arrondissement à la place d’anciens bureaux.
- Cormeilles-en-Parisis (Val-d’Oise) une ancienne clinique transformée en immeuble de 39 logements modernes.
- Levallois (Hauts-de-Seine) un ensemble de vieux bureaux repensé en logements modernes.
… Et à Paris intra-muros
Dans la ville lumière, quelques exemples de projets de transformation de locaux vacants en logements lancés en février 2021 avec l’APUI*** « Réinventer Paris 3 ».
- SIÈGE DE L’APHP (Paris 4e)
25 000 m2
Programme : Maximin 50% dédiés à des bureaux / 30% de logements sociaux - GARAGE CITROËN – PSA (Paris 11e)
6 500 m2
Programme : 20% de logements libres / 60% de logements sociaux - GARAGE RENAULT (Paris 15e)
10 500 m2
Programme : 2/3 des surfaces pour des logements dont une part de logement social familial et spécifique - TATI BARBÈS (Paris 18e)
6 500 m2
Programme : en partie logement, notamment social - CENTRE ABOUKIR (Paris 2e)
5 000 m2
Programme : part importante de logements, notamment sociaux - SITE UNIVERSITAIRE (Paris 5e)
900 m2
Programme : part importante de logements sociaux
En conclusion
Construire pour demain, c’est penser et concevoir différemment. Avec le permis d’innover, c’est prévoir en amont que les bâtiments auront plusieurs vies.
Par conséquent, les architectes auront en tête pour les nouveaux programmes de supprimer l’option de tout casser pour reconstruire. Donc à la place, ils choisiront plutôt de réparer et d’adapter.
En d’autres termes, les nouvelles constructions devront avoir une mixité d’usage : commerce, activité, bureau, logement, … dans les 5, 10 ou 15 ans.
*La ministre déléguée auprès de ministre de la Transition écologique, chargée du Logement.
** Le décret n° 2019-184 du 11 mars 2019
***APUI : Appels à Projets Urbains Innovants.
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