Après 2 années prospères post-Covid, La Défense a enregistré entre janvier et juin 2023 un ralentissement de ses transactions. Mais, les spécialistes notent aussi une baisse de plus de 50%
de la mise en chantier du nombre des surfaces bureaux. Par conséquent, La Défense va devoir mixer l’usage de ses tours.
La Défense, premier quartier d’affaires d’Europe, a connu au cours des 2 dernières années post-Covid une prospérité incroyable dans le secteur de l’immobilier de bureau. Mais aujourd’hui, ce n’est plus le cas… C’est ce que révèle un rapport réalisé et publié par le site BureauxLocaux et le Cabinet d’études Grecam*. Cette étude commune met l’accent sur la réduction de surface de bureaux mise en chantiers à La Défense. D’ailleurs, elle passe à 312 000 m2 (janvier/mars 2023) contre 800 000 m2 en 2019, soit -61%. Par conséquent, le constat est très clair. Pour l’immobilier de bureaux à La Défense, c’est la fin de 2 années prospères.
D’ailleurs, concernant cette localisation d’après Clément Quatrain** : « Il y a une inévitable réduction des chantiers du fait de la frilosité des investisseurs à lancer des opérations à blanc, c’est-à-dire de construire sans avoir trouvé de futurs occupants. Premièrement, le coût de la construction reste élevé et deuxièmement, les loyers rapportent moins. Donc, l’équation financière est moins intéressante. » De plus, il avance d’autres points importants : « Le premier, la montée importante du taux de vacance qui atteint presque les 20%. Par exemple, avant le Covid, il était inférieur à 10%.
Et enfin, le deuxième, les propriétaires ont en effet acté progressivement une baisse des loyers. »
Cependant, des projets immobiliers peuvent voir le jour avec un financement participatif comme le crowdfunding.
© Pierre BLACHÉ
LE QUARTIER DE LA DÉFENSE EST SITUÉ À 3 KILOMÈTRES À L’OUEST
DES LIMITES DE LA VILLE DE PARIS. C’EST LE PLUS GRAND QUARTIER D’AFFAIRES D’EUROPE, IL S’ÉTEND SUR 560 HECTARES.
AU QUOTIDIEN, 180 000 TRAVAILLEURS S’Y CÔTOIENT AU MILIEU
DE 72 BÂTIMENTS CONSTRUITS DE VERRE ET D’ACIER.
Immobilier La Défense : la montée du flex office
Avec le télétravail et l’absence de bureau attitré, c’est la fin de 2 années prospères à La Défense. Car, le flex office et le coworking ont transformé notre mode de fonctionnement. Dorénavant, les entreprises ont besoin de moins de surface de bureaux. Conséquence, on note un ralentissement des transactions locatives. Selon l’analyste : « À la sortie de la crise sanitaire, il y a eu un rebond de la demande. Cependant, cette reprise semble atteindre un plafond. »
Pourquoi ? Parce que : « Les propriétaires ne trouvent plus réellement d’entreprises pouvant occuper à elles seules de 30 000 à 40 000 m2 de bureaux. Donc, actuellement avec la montée du flex office, les utilisateurs louent en moyenne des surfaces de 2 000 à 8 000m2. En bref, il en faut une dizaine pour remplir une tour. »
Autre observation au sujet de la location de bureaux à La Défense. Aux dires de Pierre-Yves Guice*** : « On attaque une année de crise mais elle s’inscrit dans le contexte de tassement généralisé de l’immobilier de bureau en Île-de-France. » Surtout : « Le taux de vacance a vacation à se résorber car il n’y a quasiment plus d’investissements pour de nouvelles constructions. La durée d’absorption de notre parc est d’un peu moins de 2 ans. Cela est assez court. » Pour exemple, quelques chiffres : « La tour Hekla est occupée à 25% et la tour Aurore à 50%. »
Que faire pour l’avenir des tours de La Défense ?
Clément Quatrain veut regarder le bon côté des choses : « La Défense s’en sort mieux que les villes comme Saint-Ouen, Saint-Denis et Aubervilliers. »
Néanmoins, le quartier de La Défense a des atouts :
- Des loyers attractifs,
- Une bonne desserte en transports en commun,
- Un environnement qui reste intéressant.
Mais, il pose une question : « N’est-ce pas le moment de proposer aux propriétaires la régénération des tours existantes en mixant les usages avec du logement et des services ? »
Le constat est le même du point de vue du directeur général de Paris La Défense. Pour l’immobilier dans le quartier de La Défense, nous devons changer le modèle d’exploitation des tours de La Défense. « Si on veut maintenir la valeur de nos tours et ne pas atteindre une vacance de 40%, il ne faut plus faire les mêmes projets qu’avant. Car, […] je pense qu’on aura très peu de projets 100% bureaux à l’avenir. Le temps des très grands paquebots est un peu passé. », déclare-t-il.
© Arthur Weidmann
LA DÉFENSE VUE DEPUIS L’ARC DE TRIOMPHE
Diversifier les offres car c’est la fin des 2 années prospères. En conclusion, il avance : « Il faut faire de cette période de crise une opportunité pour aller vers des projets mixant bureaux, logements et commerces. » Mais surtout, ne pas oublier le bas carbone. « Exemple, la future tour Inspire qui accueillera sur 25 000 m2 les salariés d’Allianz Trade. »
Afin de contrecarrer le manque de logements en Île-de-France, certains investisseurs ont pour projets de transformer les surfaces de bureaux vacants en logements résidentiels. Un processus écologique qui passe mieux auprès des riverains.
POUR RAPPEL
Malgré la baisse des prix de l’immobilier parisien, de nos jours un achat immobilier représente un investissement conséquent. Alors, pour ne pas avoir de mauvaises surprises faites appel à un expert en immobilier. Celui-ci sera à même de vous proposer plusieurs niveaux d’expertises en fonction de vos besoins. Pour cela, contacter CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne.
* Le Cabinet d’études Grecam : pilote aussi l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France.
** Clément Quatrain : Responsable des études immobilier d’entreprise du Grecam.
*** Pierre-Yves Guice : Directeur général de Paris La Défense.
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