Depuis la pandémie du Covid-19 et le développement du télétravail, de plus en plus d’espace bureaux demeure vacant. Par conséquent, pour pallier le manque de logements résidentiels, doit-on muter ces superficies en habitation ? Du côté des mairies, des réticences se font jour.
C’est bien la question du moment… car, la loi “Climat et Résilience” prévoit qu’entre 2021 et 2031 la France réduise de 50% la cadence d’artificialisation des sols. Et donc, d’atteindre en 2050 le zéro artificialisation net (ZAN). Or, en Île-de-France, l’offre de bureaux s’est agrandie de 50% en 30 ans. Elle représente aujourd’hui 59 millions de m2. C’est le résultat de l’étude de la société de conseil en immobilier d’entreprise Catella Property. L’analyse révèle qu’au 1er trimestre 2023 environ 10% de la superficie totale, soit 6 millions de m2, étaient vacants. Finalement, pour réduire le manque de logements en IDF, la solution ne serait-elle pas de muter les bureaux vacants en appartements ?
Par ailleurs, le projet de la SDRIF (1) se base sur la création de 70 000 logements/an, parmi lesquels 30% de sociaux. Pour connaitre l’évolution de la transformation des bureaux en logements depuis 2015, regardez le tableau ci-dessous. Pour rappel, depuis 1 an ½, la capacité d’emprunt des Français à chuter de -20%.
NOMBRE DE BUREAUX MUTÉ EN LOGEMENTS
IMMEUBLES DONT LA SURFACE ÉTAIT MAJORITAIREMENT OCCUPÉE PAR DES BUREAUX. AU MOINS 1 000 M2 DE BUREAUX TRANSFORMÉS
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Catella Property
Transformer les bureaux vacants en appartements : un processus plus écologique
Transformer des locaux commerciaux inoccupés en logements habitables semble un excellent moyen pour suppléer le manque de surface résidentielle en IDF. D’après Raphaël Amouretti* : « Ça l’est d’autant plus pour les propriétaires de ces lieux qui constatent que la demande ne cesse de diminuer. Ainsi, ils ont enregistré une baisse de 13% entre 2021-2022 par rapport à 2010-2019. »
Parce que tout simplement, les biens concernés sont le plus souvent des immeubles de grande taille. « Ces espaces de bureaux sont la propriété de grandes entreprises qui décident de s’installer dans plus petit avec le développement du télétravail. Il est donc possible de faire de bonnes affaires. »
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INGENIEUR PLANIFIANT DES PROJETS ET DES STRUCTURES DE CONSTRUCTION URBAINE POUR TRAVAILLER AU DEVELOPPEMENT ARCHITECTURAL.
De même, un autre avantage essentiel est mis en avant, c’est le côté environnemental du projet. Il explique : « C’est le gros œuvre qui émet le plus de CO2. » C’est pourquoi : « Utiliser l’existant plutôt que détruire et reconstruire est beaucoup plus écologique. » Donc, le process est surtout mieux accueilli par les riverains et du coup par la municipalité. Les nuisances sont moindres.
En bref, les atouts :
- Moins d’émission de dioxyde de carbone,
- Durée du chantier plus courte.
D’ailleurs, depuis 2018, la loi Elan favorise cette option, la transformation des bureaux, en attribuant un bonus de constructibilité. Cette bonification permet : « De construire plus que ce qui existait auparavant. ».
Lors d’une première visite d’un appartement, n’hésitez pas à poser toutes les questions à l’agent immobilier ou au propriétaire-vendeur. Pour cela, pensez à dresser une liste.
Manque de logements en IDF : un avantage majeur pour les investisseurs en transformant les bureaux en logements
Effectivement, l’enjeu du risque est moins important pour les investisseurs. Selon Adrien Béjat** : « Généralement, sur le bureau, vous avez souvent un ou deux locataires pour tout l’immeuble. » Par conséquent : « Quand il part, vous vous retrouvez avec tout le bâtiment sur les bras. En revanche, quand cela devient du résidentiel, le risque est dilué puisque vous avez une multitude de locataires. »
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UN CARRELEUR TRAVAILLANT SUR LA TRANSFORMATION D’UN APPARTEMENT.
Certaines municipalités ont de la réticence à signer la mutation des bureaux en logements
Même si des mairies optent pour ce procédé intéressant, en revanche d’autres ne sont absolument pas partisanes. « Les élus ont subi en quelques années des pertes financières importantes pour leur budget. Premièrement, la taxe d’habitation et la taxe sur les entreprises ainsi que la réduction de la taille des bureaux. », analyse Simon, un professionnel qui travaille régulièrement avec eux. « Ils ne se précipitent donc pas tous pour signer les permis de construire, car on peut raisonnablement penser qu’ils espèrent un retour des salariés au bureau. »
Dans les conclusions de l’étude, cette réticence est décrite discrètement : « Les préoccupations des élus concernant l’équilibre électoral et les finances locales. » Premièrement : « Il faut aussi anticiper l’arrivée d’une nouvelle population. Cela va nécessiter la construction d’infrastructures comme des crèches, des écoles et des équipements sportifs. », nous explique l’expert. Deuxièmement : « Les salariés sont aussi des clients qui consomment localement. En outre, certains restaurants n’ouvrent qu’à midi. »
Plusieurs autres freins à la construction et à la transformation de bureaux en logements…
Les matières premières. Tout d’abord, dans le contexte d’inflation actuelle, leurs prix à l’exploser. Résultat, la facture s’alourdit. Finalement, pour une construction résidentielle classique, vous devez compter en moyenne 1 900€/m2 à 2 200€/m2.
Tandis que, lors d’une mutation bureau/logement, le coût grimpe de +20%.
Perte de superficie. Mais surtout : « Le passage de bureaux en logements vous fait perdre entre 15 et 30% de surface. D’où, l’idée du bonus de constructibilité qui permet d’augmenter ladite surface. », confesse Adrien Béjat.
La dépollution des sols. Un problème supplémentaire particulièrement important. Une complication de plus qui a augmenté le coût, en exemple, la ZAC Confluences d’Ivry-sur-Seine (94).
Si vous souhaitez acheter, il existe de nombreux programmes d’immobilier neuf à Paris et en Île-de-France.
LES ÉTAPES DE TRANSFORMATION DES BUREAUX EN APPARTEMENTS
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À Paris, la mutation bureau/logement, un choix gagnant ?
Alors, ce choix dans la capitale est-il une bonne ou une mauvaise opération ? La conversion de bureaux en surfaces habitables dépend principalement de la géolocalisation du bien immobilier.
À Paris. Le taux de vacance se situe en dessous des 5%. Donc, ce n’est pas un bon choix. Surtout, Simon nous confie : « Les locaux commerçants rapportent beaucoup plus que le résidentiel. Et, les seuls bâtiments qui vaillent le coup sont généralement des garages que l’on trouve encore dans certains arrondissements. » Une opération qui sera possible dans le VIIIe avec de futurs logements sociaux.
Avec la remontée des taux, quel choix est-il le plus avantageux pour vous ?
Les Hauts-de-Seine. Excepté Paris, les villes comme Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Issy-les-Moulineaux ou Boulogne-Billancourt dans le 92, séduisent toujours les entreprises. Donc, les projets de transformation n’y sont pas rentables aujourd’hui. Malgré la mise en place du dispositif “télétravail”, le quartier d’affaires de la Défense connait depuis 2021, des années record en location de bureaux.
DANS LES HAUTS-DE-SEINE À ASNIÈRES (92), L’EXEMPLE DE TRANSFORMATION D’UN ANCIEN IMMEUBLE (1991) DE BUREAU EN 56 LOGEMENTS (2018).
© Anne-Marie HALBARDIER
Tandis que dans les autres communes, vous devez êtes spécialement attentif à la localisation du bien. Par exemple, nous précise l’associé chez Catella Property : « Si vous êtes au bord d’une voie ferrée ou d’une autoroute ou encore loin des commerces et des transports, ça ne marchera pas. Dans le cas contraire, ce peut-être une excellente opportunité. »
Dans le contexte d’inflation générale, l’immobilier est aussi un secteur d’activité impacté… C’est pourquoi, en Île-de-France, la baisse des prix continue.
PAROLE D’EXPERT
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à Paris et vous avez besoin d’une expertise immobilière en valeur vénale ou simplement d’un avis de valeur, n’hésitez pas et contactez CEI PARIS.
- SDRIF : Schéma directeur de la région Île-de-France.
* Raphaël Amouretti : Associé chez Catella Property.
** Adrien Béjat : Directeur adjoint investissement chez Fréogroup et gestionnaire d’actifs immobiliers.
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