En région parisienne comme sur l’ensemble de la France, la superficie des biens immobiliers neufs a baissé en moyenne de 9m2 en 20 ans. Cependant, la baisse la plus significative se situe en grande couronne. Pourquoi ?
En moyenne, une perte de 9m2 pendant 2 décennies, 2001-2010 et 2011-2020, c’est le constat de l’Institut Paris Région (IPR) sur les appartements construits en Île-de-France. Tout d’abord, pour Martin Omhovère* : « C’est l’équivalent d’une pièce en moins. », nous fait-il remarquer. Ainsi, l’étude conclut que sur l’ensemble de l’hexagone, le logement neuf a perdu quelques m2 en 20 ans.
Cependant, à Paris comme en petite couronne, la perte est moins importante. Pourquoi ? Parce que les logements y sont déjà moins vastes que dans les départements de la grande couronne. En outre, le chiffre d’une moyenne de 9m2 en moins est le résultat d’une étude intitulée “Vingt ans de construction de logements en Île-de-France” dévoilée le 22 mars 2023.
C’est pourquoi aujourd’hui, un 3 pièces aura une superficie plus petite que celle des biens des années 2000. De même, pour les maisons en grande couronne, la perte est plus grande et s’élève à -17m2, voir les tableaux ci-dessous.
ÉVOLUTION DES SURFACES EN M2 SUR 20 ANS (2001-2010 ET 2011-2020)
|
Paris
|
2001-2010
|
2011-2020
|
Évolution
|
|
|---|---|---|---|---|
|
Total (1)
|
60
|
55
|
-5
|
|
|
Dont maisons
|
NS (2)
|
NS (2)
|
-
|
|
|
Dont appartements
|
65
|
62
|
-3
|
|
|
Hauts-de-Seine
|
2001-2010
|
2011-2020
|
Évolution
|
|
|---|---|---|---|---|
|
Total (1)
|
79
|
67
|
-12
|
|
|
Dont maisons
|
158
|
160
|
+2
|
|
|
Dont appartements
|
77
|
67
|
-10
|
|
|
Seine-Saint-Denis
|
2001-2010
|
2011-2020
|
Évolution
|
|
|---|---|---|---|---|
|
Total (1)
|
73
|
62
|
-11
|
|
|
Dont maisons
|
139
|
120
|
-19
|
|
|
Dont appartements
|
70
|
63
|
-7
|
|
(1) Ce total comprend aussi les permis de construire pour les maisons mitoyennes ou des constructions mixtes et des résidences.
(2) Non significatif
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : SDES, Sit@del2, en date réelle à fin novembre 2022.
|
Val-de-Marne
|
2001-2010
|
2011-2020
|
Évolution
|
|
|---|---|---|---|---|
|
Total (1)
|
76
|
61
|
-15
|
|
|
Dont maisons
|
155
|
139
|
-16
|
|
|
Dont appartements
|
71
|
62
|
-9
|
|
|
Seine-et-Marne
|
2001-2010
|
2011-2020
|
Évolution
|
|
|---|---|---|---|---|
|
Total (1)
|
90
|
74
|
-16
|
|
|
Dont maisons
|
139
|
121
|
-18
|
|
|
Dont appartements
|
68
|
63
|
-5
|
|
|
Yvelines
|
2001-2010
|
2011-2020
|
Évolution
|
|
|---|---|---|---|---|
|
Total (1)
|
95
|
74
|
-21
|
|
|
Dont maisons
|
159
|
141
|
-18
|
|
|
Dont appartements
|
71
|
62
|
-9
|
|
(1) Ce total comprend aussi les permis de construire pour les maisons mitoyennes ou des constructions mixtes et des résidences.
(2) Non significatif
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : SDES, Sit@del2, en date réelle à fin novembre 2022.
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Essonne
|
2001-2010
|
2011-2020
|
Évolution
|
|
|---|---|---|---|---|
|
Total (1)
|
87
|
69
|
-18
|
|
|
Dont maisons
|
142
|
124
|
-18
|
|
|
Dont appartements
|
69
|
62
|
-7
|
|
|
Val-d’Oise
|
2001-2010
|
2011-2020
|
Évolution
|
|
|---|---|---|---|---|
|
Total (1)
|
85
|
70
|
-15
|
|
|
Dont maisons
|
145
|
133
|
-12
|
|
|
Dont appartements
|
69
|
62
|
-7
|
|
(1) Ce total comprend aussi les permis de construire pour les maisons mitoyennes ou des constructions mixtes et des résidences.
(2) Non significatif
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : SDES, Sit@del2, en date réelle à fin novembre 2022.
Construction : plus d’appartements, mais moins de maisons
Alors, quelles sont les raisons de cette perte de superficie ? Aux dires de ce professionnel : « Pour répondre à la demande de logements, on a construit moins de maisons et plus d’appartements. Or ces derniers ont, par définition, une superficie moindre. Par ailleurs, on est dans un contexte où les prix immobiliers sont plus élevés. Donc, on réduit les surfaces pour baisser les prix d’acquisition et celui des loyers. »
Finalement, par rapport à 2011-2020 la part des maisons a reculé de 9% en comparaison à 2001-2010. En revanche, la part des appartements a grimpé de 78%.
© Pressfoto – AM HALBARDIER
Entre les 2 décennies, les logements parisiens ne perdent en moyenne que 5% de superficie et passent donc de 60m2 à 55m2. D’après l’étude, c’est la moyenne la plus basse relevée. À l’inverse, le département des Yvelines enregistre la plus forte chute et voit la superficie moyenne de ces logements (3) perdre 21m2. La surface passe donc de 95m2 à 74m2.
Toujours selon le spécialiste : « Il y a une évolution profonde de la nature des logements. À l’échelle francilienne, on a beaucoup plus construit de logements collectifs, soit +78%, mais aussi, 2,4 fois plus de résidences pour les jeunes ou les personnes âgées. Surtout, c’est une forme d’adaptation à la demande et au vieillissement de la population. »
Quelle perte de m2 en grande et petite couronne ?
Les appartements situés dans les départements de la grande couronne sont les plus impactés par la baisse des superficies. Voici le nombre de m2 perdu par départements en grande couronne :
- 78 – Yvelines : -21m2,
- 91 – Essonne : -18m2,
- 77 – Seine-et-Marne : -16m2,
- 94 – Val-d’Oise : -15m2.
Carte des départements d’Île-de-france
© Anne-Marie HALBARDIER
On note une baisse moins importante des surfaces pour la petite couronne :
- 94 – Val-de-Marne : -15m2,
- 92 – Hauts-de-Seine : -12m2,
- 93 – Seine-Saint-Denis : -11m2.
La petite couronne a vu la plus forte progression de construction d’appartements.
« Tous territoires confondus, on a atteint un plancher au niveau des surfaces depuis le milieu des années 2010, car ça n’était pas possible de les réduire plus. », explique l’expert.
À SAVOIR
Le décret du 17 mars 2022 détermine la qualité des logements. Afin que ceux-ci soient éligibles au Pinel+, un dispositif de défiscalisation incitant les acheteurs à acquérir un bien immobilier neuf dans le but de le mettre en location.
Pour cela, une superficie habitable minimum est déterminée :
- 28m2 pour un T1,
- 45m2 pour un T2,
- 62m2 pour un T3,
- Etc…
De plus, chaque logement doit posséder un espace extérieur comme une terrasse ou un balcon.
Le décret détermine plusieurs critères minimaux en matière de performance environnementale, de qualité et de confort.
Dans l’hexagone, le prix des loyers immobiliers varie fortement selon la géolocalisation du bien loué.
Logement neuf : des pistes de réflexion en cours
En septembre dernier, plusieurs élus ont déjà avancé, lors d’une tribune, certaines réflexions concernant l’aménagement des futures zones habitables et leurs logements.
C’est pourquoi, d’après Jean-Philippe Dugoin-Clément** : « Plusieurs recommandations sur la taille des pièces, la hauteur sous plafond, le fait qu’on ne puisse pas construire sans avoir un espace extérieur… seront également développées dans le cadre du prochain Schéma directeur de la région Île-de-France (Sdrif), afin que les villes intègrent ces critères dans leur plan local d’urbanisme (PLU). »
© 2m images
Et le foncier ? Pour lui, cela est un autre axe essentiel. « Si l’État ne met pas en place des mesures de contrôle au niveau des prix du foncier, la surface des logements continuera d’être rognée. Surtout, à titre personnel, je suis favorable à un plafonnement dans les zones tendues. Ça limiterait la spéculation. », déclare-t-il.
À la suite de la demande des élus, le ministre du Logement, Olivier Klein envisagerait de tester les recommandations dans certaines zones. Mais avant, il faut attendre le printemps, car la question fait partie de propositions dans le cadre du Conseil national de la refondation (CNR) logement.
Le marché de l’immobilier neuf et le pouvoir d’achat
Aux dires du Directeur du département habitat : « Il y a une vraie prise de conscience. Avec la hausse des taux d’emprunt, la question du pouvoir d’achat ou de la location ne va pas s’arranger. Il va falloir produire du logement qui coûte moins cher. »
© Pressfoto
Comment faire et quels moyens mettre en place ? Plusieurs dispositifs sont envisageables :
- Contrôler le foncier par le biais de la fiscalité,
- Création de nouveaux dispositifs afin de permettre d’étaler les coûts comme le bail réel solidaire (BRS),
- Augmenter le financement pour le logement social.
Un bilan des associations met en exergue que l’objectif de production fixé par le Fonds national d’aide à la pierre, soit 25 000 logements sociaux pour 2023 est en baisse de 24% par rapport à l’année précédente. Afin d’alerter le gouvernement, les associations viennent d’éditer un manifeste.
POUR RAPPEL
Malgré le contexte actuel compliqué, investir dans la pierre reste un refuge rassurant. Par conséquent, pour un achat réussi, n’hésitez pas et faites appel à un expert en immobilier. En outre, pour toute demande d’expertise contacter CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière à Paris.
* Martin Omhovère : Directeur du département habitat et société à l’Institut Paris Région.
** Jean-Philippe Dugoin-Clément : Vice-Président à la région en charge de l’aménagement et du logement, mais aussi à la tête de l’Établissement public foncier d’Île-de-France (Epfif) et de Grand Paris Aménagement.
(3) Tous types de logements confondus, soit : maisons individuelles, en lotissements, appartements en immeuble collectif.
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