LOYERS IMMOBILIERS
Variation des montants selon les villes

LOYERS IMMOBILIERS Variation des montants selon les villes

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L’an dernier, et sur l’ensemble du territoire, le montant des loyers, hors charges, n’a que légèrement augmenté. C’est l’observation de l’institut Clameur (1) qui analyse les tendances du maché locatif. Ainsi, il a pu comparer les loyers des années 2021 et 2022. Conséquence, l’institut a repéré des écarts spectaculaires entre différentes communes.

Comme le remarque l’institut Clameur après analyse des données récupérées, en 2022, l’augmentation des loyers a été, pour les appartements de +1,4%, soit 13,91€/m2 quasiment identique qu’en 2021. Concernant les maisons, la hausse a été pratiquement équivalente à +1,21%, soit 11,92€/m2. Pourtant, selon les villes, le montant des loyers immobiliers varie considérablement.

Aux dires de Jean-Michel Camizon* : « Les mécanismes de contrôle, l’encadrement des loyers dans certaines villes et le plafonnement de l’indice de référence des loyers (IRL) à 3,5%, ont bien joué leur rôle et ainsi évité une explosion des montants. » Parce que, sur 5 ans, la progression moyenne n’a été que de +1,3%/an. Donc, rien à voir avec la majoration de +7% enregistrée en 2022.

Variation des montants du prix des loyers selon les villes de France

© Aleks Kend

Tout d’abord, afin de produire ces chiffres, Clameur s’est basé sur des centaines de milliers de baux signés en 2022. Finalement, en fonction des villes et de la catégorie du bien immobilier loué, de fortes différences apparaissent.

Loyers immobiliers, variation du montant des loyers selon les villes et la différenciation du logement

Les studios, surface la plus recherchée, car la moins chère, mais surtout, la plus accessible aux étudiants et jeunes actifs (Voir tableau ci-dessous). C’est là, que l’on remarque, en 2022 et selon les communes, les plus importantes variations de loyers médians en 12 mois :

  • +11,73% à Brest, soit 14,27€/m2,
  • +11,49% à Avignon, soit 16,71€/m2.

Ensuite, autour de +9% de hausse en 1 an pour un loyer médian dans les villes de :

  • Chambéry,
  • Saint-Étienne,
  • Montauban.

LOYERS IMMOBILIERS LES PLUS GRANDS ÉCARTS ENTRE COMMUNES

Pour les studios…

VILLES
HAUSSES PRINCIPALES
Brest (29)
+11,73%
Avignon (84)
+11,49%
Chambéry (73)
+9,66%
St-Étienne (42)
+9,30%
Montauban (82)
+9,03%
VILLES
BAISSES PRINCIPALES
Amiens (80)
-7,31%
Narbonne (11)
-7,09%
Reims (51)
-6,99%
Argenteuil (95)
-5,15%
Évreux (27)
-4,75%

L’évolution des loyers immobiliers entre 2021 et 2022

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Clameur

En revanche, 2 villes, en 2022, se positionnent avec un pourcentage supérieur à -7% de baisse du prix des loyers immobiliers :

  • -7,31%, Amiens à 13,61€/m2,
  • -7,09%, Narbonne à 14,12€/m2.

À Amiens, cette chute n’est pas encore visible sur le terrain, affirme Romain Hecquet**** : « Nous anticipons pour 2023, car il y a moins d’acquisitions, le marché se tend et le pouvoir d’achat des locataires est plus serré, surtout sur les T3 et les biens plus anciens, moins qualitatifs. »

LOYERS IMMOBILIERS Variation des montants selon les villes

© Wirestock

Le marché de l’immobilier ne cesse d’évoluer et les prix à l’achat fléchissent sur tout le territoire.

Pénurie de logements sur le marché de la location

Pourquoi ? Eh bien, c’est l’un des constats de Thomas Guermeur** agent immobilier à Brest : « Nous avons de moins en moins de logements à louer, peu de constructions neuves et de plus en plus de demandes d’étudiants qui viennent des quatre coins de France. Dès qu’une annonce paraît, on est noyé sous les mails et les appels et ça part souvent dans la journée. »

Un exemple à Brest, si vous recherchez un studio de 20m2, vide, il vous sera loué entre 350€ à 400€, dont 20€ à 30€ de charges. Finalement, un prix entre 16,50€/m2 et 19€/m2 qui est plutôt inférieur aux résultats de l’étude menée par l’Institut Clameur.

Cependant il n’est pas le seul à constater cette baisse des logements à la location. Ainsi, dans d’autres villes de France, le problème existe aussi, mais pas forcément pour la même raison.

Chute du nombre de logements locatifs dans de nombreuses villes

Autre ville, Avignon. Ici, remarque Jacky Moulin***, c’est plus la densité des studios dans la vieille ville qui pose un problème, car les prix explosent. « 80% des studios sont situés dans le centre historique où la demande est toujours très importante avec des loyers immobiliers qui augmentent doucement, mais constamment en même temps que la valeur patrimoniale. »

Tout d’abord, à Avignon, la raison est simple. Beaucoup d’étudiants penchent plus, vers le chacun chez soi, plutôt que la vie en colocation pour un loyer équivalent. Conséquence, la ville n’est pas étiquetée comme une commune de colocations. Par conséquent, les prix tournent entre 400€ et 450€, hors charges, soit un coût entre 18€/m2 et 20€/m2 pour un studio de 22-23m2.

De plus, dans beaucoup de villes françaises, les maires ont choisi d’encadrer les loyers afin de freiner la spéculation immobilière dans les zones tendues et contrôler l’évolution des prix. À Paris, les propriétaires bailleurs sont même sanctionnés en cas d’abus.

Variation des prix des loyers selon les villes et les superficies.

© Wirestock

Le phénomène n’impacte pas que les loyers immobiliers des studios

Toutes les superficies du T1 au T3 et plus, subissent la hausse des loyers. En tête du classement, voir le tableau ci-dessous, vous trouverez les villes de Chambéry et de Saint-Étienne qui enregistrent la plus forte progression, soit +5% minimum pour l’année 2022. Les 2 villes sont réciproquement le marché de report d’Annecy et de Lyon.

LES PLUS GRANDS ÉCARTS DE LOYERS ENTRE LES COMMUNES

Les appartements de 3 pièces et +

VILLES
HAUSSES PRINCIPALES
St-Denis (93)
+9,81%
Mulhouse (68)
+7,70%
Chambéry (73)
+6,89%
Voiron (38)
+6,47%
St-Étienne (42)
+5,80%
VILLES
BAISSES PRINCIPALES
Versailles (78)
-4,65%
Neuilly sur S. (92)
-3,54%
Metz (57)
-3,54%
Rueil-M. (92)
-2,79%
Évry-C. (91)
-2,52%

L’évolution des loyers de l’immobilier entre 2021 et 2022

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Clameur

Au plus près de la capitale, c’est Saint-Denis qui enregistre la plus forte hausse des loyers immobiliers à +9,81% avec un prix de 12,47€/m2. En IDF, les familles qui ne peuvent plus se loger à Paris, et dont les parents travaillent dans la Ville Lumière, choisissent Saint-Denis. Parce que, avec le projet du Grand Paris Express, le réseau des transports en commun est très fortement amélioré.

Cette hausse sous-entend que l’encadrement des loyers n’y est pas respecté ? « Non, pas forcément, affirme Salim Bennaï, directeur de l’agence Orpi, uniquement que les bailleurs peuvent vouloir se caler sur le plafond fixé. » Par conséquent, devez-vous investir dans une passoire thermique ?

Dans le Grand Est le prix des loyers immobiliers grimpe considérablement

Mulhouse, 2e du classement, avec +7,70% de hausse des loyers immobiliers, n’a pas la même difficulté. Elle est comme Saint-Étienne, une ville française qui offre des prix les moins élevés à la vente comme à la location. Ces 2 villes ne font que combler leur retard sur les prix de vente et de loyers immobiliers.

Un autre point influence le marché de la vente immobilière, le report d’achat. Tout d’abord, selon une chargée de location dans la ville : « Les gens se reportent sur les locations en attendant une baisse des prix à l’achat ou de meilleurs taux de crédit. »

Finalement, « Dès qu’un appartement est récent, en très bon état ou rénové, on constate une hausse du prix du loyer et cela touche surtout les appartements familiaux, mais encore peu les studios. »

Mais, ce n’est pas tout. Les rénovations énergétiques imposées afin de pouvoir continuer de louer un logement, classé G en 2025, F pour 2028 et E pour 2034, transforment le marché. Attention pour réussir votre rénovation énergétique, il y a des étapes à respecter.

Faute de pouvoir rénover par manque de moyens financiers, avec le nouveau calcul DPE, les spécialistes remarquent une très forte augmentation du nombre de passoires thermiques sur le marché des ventes. Car malgré les aides de l’État pour la rénovation énergétique avec MaPrimeRénov’, les montants à investir demeurent élevés. Alors qui sont les acquéreurs de ces biens ?

LOYERS IMMOBILIERS Variation des montants selon les villes

© Senivpetro

Hausse des loyers immobiliers après une rénovation énergétique

Ainsi, en plein cœur de Mulhouse, un appartement de 3 pièces de 60m2 et surtout en bon état a été loué en 15 jours au prix de 720€ + 12€/m2 de charges.

Malheureusement, Versailles ne connait pas cette dynamique et affiche une baisse de -4,65% des loyers immobiliers pour un T3. Par conséquent, le prix au m2 se situe dorénavant à 18,25€. Dans la ville, les biens sur le marché sont pour la plupart de vieilles constructions, donc, mal isolées. Surtout, une isolation par l’extérieur, seule option pour acquérir un meilleur classement, coûte trop cher. Conclusion, pour eux, la seule solution c’est de consentir une baisse du loyer.

Avec l’interdiction de louer un logement classé F ou G considérée comme passoire thermique, de nombreux propriétaires bailleurs préfèrent vendre. Cela va entraîner un manque de logement sur le marché de la location.

PAROLE D’EXPERT

LinkedIn

(1) Clameur : Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux – Association loi 1er juillet 1901

* Jean-Michel Camizon : Président du directoire du Groupe DAUCHEZ

** Thomas Guermeur : Chargé des locations à l’agence ABC Immobilier de Brest.

*** Jacky Moulin : Responsable gestion locative à l’agence Laforêt Carnot.

**** Romain Hecquet : Gérant du Cabinet immobilier amiénois.