DEVENIR PROPRIÉTAIRE Plusieurs solutions… pour acheter

DOSSIER

DEVENIR PROPRIÉTAIRE Plusieurs solutions… pour acheter

Picto DOSSIER pour les article de l'ACTU/Blog

Dans un contexte de marché immobilier en crise, taux de crédit et prix encore élevés, augmentation des dossiers de demande de prêt refusés et apport personnel insuffisant, devenir propriétaire de son logement est devenu un souhait presque irréalisable. Cependant, des solutions existent tout de même pour acheter sa résidence principale.

En Île-de-France, et malgré un recul de -6,8% au 4e trimestre 2023, les prix restent élevés, selon les données des Notaires du Grand Paris. Donc, pour de nombreux ménages, acquérir un appartement ou une maison, demeure un rêve non réalisable. Les principales raisons de cette crise immobilière : taux élevés, apport insuffisant, refus de prêt, … de ce fait, de nombreux Franciliens renoncent à leur projet et restent locataires. Les difficultés d’accession à la propriété en 2024 vont perdurer. Donc, devenir propriétaire cette année va continuer d’être un rêve pour de nombreux Français.

Toujours d’après les Notaires du Grand Paris, 47 000 ventes n’ont pu être conclues en 2023, soit 25% de transactions en moins. Transactions immobilières et prix en baisse sur l’ensemble du territoire, un point sur 33 grandes villes de France. En outre, la Banque de France entérine les chiffres, car elle indique qu’entre 2020 et 2023, le volume des crédits accordés a chuté de 45,5% en Île-de-France. Pour conclure, le montant total des prêts accordés s’est effondré en passant de 64,3
à 35 milliards d’euros
. Ci-dessous, le graphique de l’évolution des volumes de vente immobilière et des prix dans l’ancien.

IMMOBILIER ANCIEN – VOLUMES ET PRIX EN CHUTE

Devenir propriétaire

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Chambre des notaires du Grand Paris

Selon les experts, dans les mois à venir, les taux d’emprunt devraient se stabiliser plus ou moins autour des 4%. De plus, pour les spécialistes, les prix du marché de l’immobilier vont continuer à évoluer à la baisse en 2024. Finalement, à Paris comme en Île-de-France, les prix vont encore chuter d’après les Notaires du Grand Paris. Et en avril, les prix ont de nouveau reculé pour atteindre les -8%. Aux dires d’Élodie Frémont* : « Mais cette baisse n’est pas encore assez importante pour amorcer une reprise du marché immobilier. »

Devenir propriétaire : impossible pour primo-accédants, qui sont les premiers impactés

Malgré une baisse des prix constante dans la capitale depuis plusieurs mois, les prix au 1er mars 2024 ainsi que les taux d’emprunt restent élevés, soit sur 25 ans à 4,1%.

C’est pourquoi, avec la prudence des banques qui perdure concernant les prêts immobiliers « La durée d’instruction des demandes de prêt prend encore davantage de temps et l’apport personnel requis n’est plus de 10% mais d’au moins 15% jusqu’à atteindre les 30% du montant du bien. », selon la porte-parole des Notaires.

Tous les jours, l’ensemble des agences immobilières est confronté à ce phénomène. En outre, d’après Frédéric Teboul** « Quand on a commencé à rappeler nos clients pour leur proposer des logements, tous les primo-accédants nous ont demandé de les rayer de nos listes, car ils ne pouvaient plus emprunter. »

Afin d’illustrer le propos, voici ci-dessous les pourcentages en milliards d’euros des demandes de crédits à Paris et en Île-de-France (hors Paris) sur les 3 dernières années.

ÉVOLUTION DES DEMANDES DE CRÉDITS ENTRE 2020 ET 2023

Plusieurs solutions… pour acheter et devenir propriétaire.

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : ACPR, Banque de France

Deux options méconnues pour devenir propriétaires

Cependant, des solutions encore peu connues du grand public existent pour devenir propriétaire. Ainsi, aujourd’hui avec la crise, les établissements de crédit, comme les courtiers, ont cherché pour leurs clients emprunteurs de nouvelles possibilités.

Par exemple, les courtiers Cafpi proposent maintenant des partenariats avec 2 start-up : Virgil et Sezame. Deux alternatives qui permettent à Cafpi de débloquer les dossiers de leurs clients exclus du crédit. Parce que chaque alternative propose une option différente :

  • VIRGIL, renforce l’apport en échange d’une coacquisition, mais attention, uniquement pour de l’ancien,
  • SEZAME, offre la solution d’une location-accession (le Prêt social location-accession (PSLA)).

POUR INFO

  • Si vous souhaitez avoir plus d’information sur Virgil, le co-investissement, téléchargez l’étude d’Idheal l’Atlas de l’accession réalisée par Irène Behar et Catherine Sabbah, de novembre 2023. (Table des matières – Chapitre Co-investissement – Pages 58 à 61).
  • Pour la solution offerte par Sezame, le PSLA (Table des matières – Chapitre Prêt social location-accession – Pages 30 à 35).

Surtout, pour Laura Martino*** : « Ça a permis de financer certains projets de nos clients qui ne seraient pas passés autrement. » De plus, « Aujourd’hui, les banques octroient davantage de crédits, mais continuent à avoir des cas spécifiques où le client risque encore d’essuyer un refus. »

Faciliter l’accès à la propriété à un plus grand nombre

En dehors des primo-accédants, d’autres profils sont aussi classés “à risque” par les banques. Finalement, les free-lance, les entrepreneurs, les actifs en CDD, les stagiaires ainsi que les familles précaires à faible apport ont le même point commun… tous ne rentrent pas dans les cases définies par les banques.

Mais heureusement solvables, ils intéressent, par conséquent, les 2 start-up. « C’est ce que regardent ces start-up. L’analyse se fait au cas par cas. », déclare Laura Martino. Selon les données du Crédit Agricole, vous découvrirez dans le tableau ci-dessous, le profil type d’un acheteur immobilier d’Île-de-France.

2023 - PROFIL DE L’ACHETEUR
EN ÎLE-DE-FRANCE
Montant moyen du prêt
333 000€
Âge moyen
36 ans
Part primo-accédants
50%
Part de l’ancien
85 à 89%
Durée moyenne
20 ans environ

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Crédit Agricole Île-de-France

Mais attention, les start-up, vigilantes, co-investissent dans des zones urbaines où la revente du logement sera aisée.

Des dispositifs attractifs, mais qui, d’après Catherine Sabbah**** ne règlent pas le problème. Parce que, « En diminuant le prix à débourser, ils donnent accès à la propriété à des ménages qui en sont exclus ou qui n’arrivent pas à acheter seuls la surface qu’ils souhaitent. Mais, ils ne font pas baisser le prix du logement, voire l’augmentent, car les intermédiaires se rémunèrent. », précise-t-elle.

Pour rappel, après un refus de votre dossier de prêt par un organisme bancaireplusieurs aides existaient déjà… (Lire notre article d’avril 2023).

Le bail réel solidaire (BRS) pour les ménages ayant de faibles revenus

C’est pour Catherine Sabbah une des options pour payer moins cher. C’est-à-dire, entre 15 et 30% de moins que le prix du marché dans les zones tendues comme la région parisienne. Ce choix permet de dissocier le foncier du bâti. Le bail réel solidaire, une solution efficace qui donne accès à des ménages ayant de faibles revenus. Une possibilité d’acheter et par conséquent de devenir propriétaire de leur résidence principale et se créer un patrimoine.

Mais attention, le prix de vente et de revente du bien est encadré afin d’empêcher toute spéculation avec ce procédé.

Les Franciliens optent de plus en plus pour le BRS, car le coût du foncier est très élevé en l’Île-de-France. C’est donc l’un des principaux freins à l’accession à la propriété. « Tout a été mis en œuvre pour que les opérations se vendent. », déclare-t-elle.

Cependant, pour que l’option BRS fonctionne, les établissements bancaires doivent suivre, mais surtout être aptes à proposer ces nouveaux financements. Et, ce n’est malheureusement pas toujours le cas.

En conclusion, avec le dispositif BRS, en Île-de-France, des centaines de logements ont déjà été livrés mi-2023. Et selon les données des organismes de foncier solidaire, 3 000 devraient suivre d’ici 2027.

À SAVOIR
Selon l’Institut Paris Région, 76% de la population en Île-de-France est éligible au logement social, donc au BRS.

POUR RAPPEL

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LinkedIn

* Élodie Frémont : Porte-parole des Notaires.

** Frédéric Teboul : À la tête de Fredélion qui regroupe une quinzaine d’agences dans Paris.

*** Laura Martino : Directrice des partenariats bancaires chez Cafpi.

**** Catherine Sabbah : Déléguée générale du think tank Idheal (Institut des hautes études pour l’action dans le logement).

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