ACHAT IMMOBILIER
Oui… mais loin de la capitale

Achat immobilier... oui loin de Paris

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Picto ACTU pour les article de l'ACTU/Blog

En Ile-de-France, le coût de l’immobilier continue de grimper. Afin de trouver des biens à des prix plus abordables les acquéreurs doivent s’éloigner de Paris voire de la proche banlieue. C’est l’effet post-Covid ! Par conséquent, la région parisienne a toujours la cote. Après avoir vu le prix des maisons flamber, maintenant, c’est au tour des appartements.

Dans les grandes métropoles les prix stagnent, en revanche, ils s’envolent dans les territoires plus ruraux et suivent la tendance post-Covid. Tandis que, Thomas Lefebvre* souligne : « Selon notre baromètre de rentrée, les prix en grande couronne augmentent plus qu’en petite couronne ». Un achat immobilier, oui… mais loin de Paris.

Le prix de l’immobilier est en constante évolution. Par exemple, le prix au mètre carré des appartements a augmenté en 1 an de :

  • +6,3% dans l’Oise avec une moyenne de 2 327€/m2,
  • +3,7% en Seine-et-Marne avec une moyenne de 3 395€/m2,
  • +2,8% dans le Val-d’Oise soit une moyenne de 3 536€/m2.

En outre, en 1 an, c’est en Ile-de-France, que le prix des maisons a la plus forte progression, soit environ 2 fois plus que pour les appartements :

  • +5,2% en Seine-et-Marne,
  • +4,5% dans l’Oise et le Val-d’Oise.

Ainsi, selon l’expert : « Cela accélère considérablement l’augmentation des prix dans ces départements loin de la capitale et stimule la demande ». Après une année record en 2021, les Français sont toujours demandeurs et rêvent toujours d’investir dans la pierre de devenir propriétaire de leur résidence principale

Île-de-France :
départements de la petite et grande couronne

carte des département d'Ile de France

© Anne-Marie HALBARDIER

L’évolution des prix de l’immobilier en Seine-et-Marne (77) et dans le Val-d’Oise (95)

Seine-et Marne. Pour le président de Century 21 France* : « Sur notre territoire, les offres pour les maisons sont abondantes et surtout, les prix restent abordables. Par conséquent, les mois de juillet et août 2022 ont vu leur nombre de transactions progresser de +1,1% par rapport à la même période, l’année précédente ». Pour exemple, vous pouvez acquérir une maison de 108 à 110 m2 pour 310 000€ environ, soit au prix de 2 818€/m2.

Concernant les communes de Montévrain, Chessy, Magny-le-Hongre ou Bailly-Romainvilliers, c’est le prix des appartements qui explose à +8,3% en 1 an. En conclusion, certaines villes des Hauts-de-Seine voient leurs prix rattraper ceux de :

  • Bailly à 4 621€/m2
  • Chessy à + de 5 200€/m2

Aux dires d’une conseillère immobilière ayant une agence à Serris et à Montévrain : « Nous nous situons dans une zone périurbaine dynamique où tout est accessible en quelques minutes, verdure, commerces, transports ». Proche du Val d’Europe et de Disneyland Paris les salariés qui y travaillent souhaitent fortement y vivre.

Val-d’Oise (95). Dans ces 2 villes, Sannois et Franconville, le prix des appartements a bondi de +9,6% depuis 1 an et de +2,6% les 3 derniers mois. On peut donc le qualifier d’un rattrapage des prix très conséquent. Malgré cela, de nombreux habitants des Hauts-de-Seine aspirent à s’implanter dans la ville de Sannois, parce que les prix y restent encore très accessibles à aux alentours de 4 000€/m2 contre un prix moyen dans les Hauts-de-Seine de 7 246€/m2 pour un appartement et 7 964€/m2 pour une maison. En outre, Sannois dispose de bons établissements scolaires et de nombreuses liaisons avec Paris sont déjà existantes :

  • L’autoroute,
  • Transiliens J, H,
  • RER C à Ermont.

IMMOBILIER : L’ÉVOLUTION DES PRIX DANS 43 VILLES D’ILE-DE-FRANCE

DEPT VILLES PRIX
AU M2
ÉVOLUTION
À 3 MOIS
ÉVOLUTION
À 1 AN
75
Paris
10 172 €
+0,1%
-1,2%
92
Bagneux
5 491 €
+0,9%
+5,7%
Châtenay-Malabry
5 140 €
-0,1%
+6,3%
Fontenay-aux-Roses
5 392 €
-0,1%
+6,3%
Gennevilliers
4 922 €
+0,9%
+5,0%
Meudon
5 988 €
-2,7%
-5,9%
Nanterre
5 893 €
+0,9%
+4,1%
93
Bobigny
3 735 €
+2,2%
+7,2%
Clichy-sous-Bois
2 320 €
+2,2%
+7,2%
La Courneuve
3 403 €
+2,2%
+7,2%
Neuilly-sur-Marne
3 672 €
+1,3%
+6,6%
Noisy-le-Grand
4 481 €
+1,3%
+6,6%
Noisy-le-Sec
3 639 €
-1,5%
-4,6%
94
Cachan
5 248 €
-1,3%
-6,1%
Boissy-Saint-Léger
3 752 €
+1,6%
+12,5%
Créteil
4 238 €
+1,6%
+6,2%
Le Kremlin-Bicêtre
5 832 €
-2,4%
-5,1%
L’Haÿ-les-Roses
4 161 €
-1,3%
-6,3%
Chennevières-sur-Marne
4 369 €
+1,6%
+12,5%
95
Sannois
3 979 €
+2,6%
+9,6%
Franconville
3 402 €
+2,6%
+9,6%
Saint-Gratien
4 246 €
+2,6%
+5,5%
Ermont
4 154 €
+2,6%
+5,5%
Beaumont-sur-Oise
3 000 €
+1,0%
-0,4%
Pontoise
3 614 €
+1,0%
-0,4%
77
Montévrain
4 862 €
+2,0%
+8,3%
Chessy
5 208 €
+2,0%
+8,3%
Magny-le-Hongre
4 975 €
+2,0%
+8,3%
Bailly-Romainvilliers
4 621 €
+2,0%
+8,3%
Lognes
3 745 €
-0,8%
-0,5%
Villeparisis
3 221 €
-0,8%
-0,5%
78
Meulan-en-Yvelines
2 752 €
+0,8%
+7,2%
Achères
3 954 €
+0,8%
+7,2%
Carrières-sous-Poissy
3 840 €
+0,8%
+7,2%
La Celle-Saint-Cloud
4 687 €
0%
-2,8%
Carrières-sur-Seine
5 362 €
0%
-2,8%
Versailles
8 593 €
+0,9%
-2,7%
91
Évry
2 536 €
+1,2%
+4,4%
Grigny
1 513 €
+1,2%
+4,4%
Les Ulis
2 981 €
+1,2%
+4,4%
Orsay
4 608 €
-2,6%
-2,3%
Crosne
2 910 €
-2,6%
-2,3%
Brunoy
3 470 €
-2,6%
-2,3%

Appartements dans l’ancien au 1er septembre 2022.

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents

D’autres villes dans le Val-de-Marne (94) constatent aussi une flambée des prix de l’immobilier

Boissy-Saint-Léger et Chennevières-sur-Marne. La petite couronne moins impactée par cette nouvelle hausse des prix voit quand même 2 villes se démarquer. Ainsi, toutes les deux observent depuis 1 an une augmentation de +12,5% :

  • 3 752€/m2 pour Boissy-Saint Léger,
  • 4 369€/m2 à Chennevières-sur-Marne

En raison des prix très élevés à Saint-Maur-des-Fossés, les acheteurs s’intéressent davantage à Chennevières-sur-Marne, ville limitrophe. Parce que, avec une moyenne de 4 000€/m2, la nouvelle clientèle vient principalement des Hauts-de-Seine ou de Paris. De plus, Chennevières-sur-Marne séduit par son centre-ville et le quartier des Coteaux avec sa vue panoramique sur la Ville Lumière. De plus, l’arrivée des nouvelles stations de métro ou de train du projet du Grand Paris Express facilitera encore la mobilité francilienne.

Ainsi, Thomas Fournier, un négociateur immobilier du secteur a vendu une maison de 130m2 avec jardin de 300m2 au prix de 650 000€ net vendeur, soit 5 000€/m2. La maison se situe à côté de Saint-Maur et aussi proche des bords de Marne.

Au-dessus du prix de 5 000€/m2, les futurs acquéreurs boudent le bien proposé. C’est ainsi le cas, pour la ville de Cachan à 5 250€/m2 et du Kremlin-Bicêtre qui affiche un coût à 5 832€/m2. Par conséquent, ces 2 villes ont vu le prix de leurs appartements chuter de -6% et –5,1% sur 1 an.

Tandis que, dans les Hauts-de-Seine, département où les prix sont déjà élevés, ils stagnent à 7 246€/m2 en moyenne pour un appartement et subissent même une légère baisse de -0,50%.

En revanche, selon Meilleurs Agents, les villes comme Châtenay-Malabry et Fontenay-aux-Roses ont connu une envolée du prix du m2 à +6,3%, soit entre 5 140€ et 5 392€/m2, voir tableau ci-dessus.

Immobilier réajustement des prix en Ile-de-France

© Anne-Marie HALBARDIER

Un réajustement des prix dans certaines communes

Châtenay-Malabry. Une directrice d’agence de la ville, Laeticia Lavanture, constate depuis quelque temps, un repli de nouveaux acheteurs vers sa commune. Parce que, selon elle : « Au Plessis-Robinson, Sceaux, Antony ou Bourg-la-Reine, communes limitrophes, le niveau des prix y est nettement trop élevé ». Mais pour elle, d’autres critères comme de nouveaux moyens de transports ou des programmes neufs d’immobilier de standing attirent les CSP+ :

  • Le tramway T10 pour 2023,
  • La connexion avec le RER B,
  • Le Trans Val-de-Marne,
  • Le T6
  • Construction d’un écoquartier (2 200 logements),
  • L’arrivée du nouveau siège social de Lidl France,
  • La rénovation du complexe sportif de la Grenouillère

Pour exemple, en 2017, un appartement de 61m2, acheté sur plan, pour la somme de 335 000€ a été revendu à 375 000€, soit 6 147€/m2.

Dans le contexte actuel, inflation et la hausse des demandes de crédits refusées, le dynamisme des prix va-t-il se poursuivre ? C’est surtout la question que se posent les professionnels du secteur.

D’après eux : « En raison de l’écart entre les taux d’emprunt et le taux d’usure qui se resserre, même les très bons profils voient leur demande de crédit refusée. Avec un emprunt sur 20 ans, les mensualités de remboursement sont trop importantes et le dossier est bloqué. Mais, si on allonge sur 25 ans, là, c’est le taux d’usure qui coince et plus le montant des mensualités ».

Finalement, cette situation découle des dernières recommandations du HCSF**, depuis janvier 2021, sur les conditions d’octroi du crédit immobilier. Par conséquent, la situation est très complexe !!!

En conclusion

Aux dires de Charles Marinakis*** : « En début d’année nous avons constaté une phase d’atterrissage suivi d’une transition. Par conséquent, les prix s’ajustent mais ne se retournent pas. Nous prévoyons une baisse des prix de 1 à 2% en région parisienne, comme pour Paris (-1,2% sur 1 an, soit 10 172€/m2 ».

Cependant, Meilleurs Agents reste plus nuancé, voire prudent en parlant de « marché dynamique en mutation ».

Lorsque vous achetez un bien immobilier en tant que, résidence principale ou pour un investissement locatif, vous devez être très attentif au montant des rénovations énergétiques que cela peut engendrer.

Un achat immobilier est un investissement sur plusieurs années alors vous ne devez pas hésiter à faire appel à un expert en immobilier. Il sera à même de vous conseiller tout au long de votre projet.

Afin de réaliser un bon achat immobilier, CEI PARIS réalisera à votre demande une expertise en valeur vénale ou un avis d’expert. Alors, contactez-nous !

* Thomas Lefebvre : Directeur scientifique du site Meilleurs Agents 

**HCSF : Haut Conseil de stabilité financière

***Charles Marinakis : Directeur Générale de Century 21

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