Finalement, le DPE est devenu un critère primordial dans l’achat ou la location d’un bien immobilier. C’est la raison pour laquelle, les propriétaires étaient dans l’expectative d’une réforme depuis un certain temps. Mi-février 2024, le mode de calcul est modifié afin de moins pénaliser les petites surfaces, soit les logements de -40m2.
Tout d’abord, cette modification de la méthode de calcul a été annoncée le 31 janvier dernier par le ministre de la Transition écologique. Petit rappel : le DPE a pour fonction de classifier les logements considérés comme “Passoires thermiques”. C’est pourquoi, à l’occasion d’une vente ou d’un contrat de location d’un logement, la réalisation d’un DPE (1) est obligatoire depuis la mise en application par l’État de la Loi « Climat et Résilience ». À savoir que le prix de vente d’un bien immobilier est fortement impacté par le résultat du Diagnostic de performance énergétique. Le nouveau DPE petites surfaces doit permettre d’extraire de nombreux logements classés actuellement F ou G des statistiques.
En outre, de nombreux propriétaires-bailleurs ne seront plus obligés d’effectuer des travaux de rénovation thermique. Afin de vérifier le nouveau classement d’un logement de petite superficie, un simulateur sera en ligne pour les DPE existants.
(1) DPE
Diagnostic de performance énergétique : il renseigne la performance énergétique et climatique d’un logement en le classant par une étiquette entre A et G.
Les nouvelles contraintes du DPE petites surfaces
En raison de son classement, c’est-à-dire, en fonction de sa consommation d’énergie, entre la lettre A et G attribuée au logement, il sera ou non possible de le louer. Mais, le DPE est effectué à la demande et aux frais du propriétaire du bien immobilier. Conclusion, ce nouveau DPE petites surfaces devrait classer plus objectivement les -40m2 et par conséquent, moins les pénaliser et même leur permettre d’obtenir un meilleur classement en gagnant une ou deux lettres.
Afin de connaitre le nouveau classement attribué aux lettres, en fonction de la consommation énergétique, voir le graphique ci-dessous.
DPE – LE NOUVEAU CALCUL POUR LES PETITES SURFACES
MODIFICATION DU CALCUL DPE POUR LES LOGEMENTS DE -40M2.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : FranceTransaction.com
Avec ce nouveau calcul, Christophe Béchu* déclare : « Nous sortirons 140 000 logements de moins de 40m2 de la catégorie des passoires thermiques. » En outre, cela représente 15% des plus de 910 000 logements classés F et G. À Paris, le nombre des passoires thermiques à la vente s’est multiplié par 4.
Passoires thermiques plus nombreuses dans les petites surfaces
Depuis des mois et des mois, les professionnels alertent l’État sur le dysfonctionnement du résultat du calcul énergétique (DPE) sur les logements de -40m2. Le calcul du DPE est notamment basé sur la comptabilité de l’eau chaude sanitaire ainsi que l’indice de compacité thermique. Par conséquent, pour 2 logements identiques, mais en excluant la superficie, le logement plus petit sera inévitablement moins bien classé que le bien plus grand. Ainsi, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, en 2023, les passoires thermiques représentaient :
- 31% de logements de -30m2,
- 20% d’habitations de 30m2 à 60m2.
Cela est normal, car la consommation d’énergie d’un logement est calculée en kWh, soit en kilowattheure par m2 et par an.
Un enjeu crucial pour le nouveau DPE petites surfaces
La nouvelle notation devrait extraire de nombreux logements de petite superficie classés F et G du nombre des passoires thermiques. En raison de leur mauvais classement, les habitations classées F et G obligent les propriétaires à engager d’importants travaux de rénovation s’ils veulent conserver le droit de mettre en location leurs biens.
POUR RAPPEL
L’interdiction progressive à la location pour les :
- Classés G – au 1er janvier 2025,
- Classes F – dès 2028,
- Étiquetés E – en 2034
Compte tenu de la pénurie d’offres sur le marché de la location en France, l’État redoute premièrement que les propriétaires vendent leurs biens faute de moyens financiers pour entamer des travaux de rénovation énergétique ou deuxièmement, que les biens soient directement ôtés ou exclus du marché locatif.
Le nombre de petites annonces locatives s’est effondré de 36% en 2 ans, soit entre fin 2021 et fin 2023. De plus, en 1 an à Paris, il baisse de 50% selon les données de SeLoger.
Nouvelles modifications du DPE petites surfaces : « Être opéré gratuitement par une réactualisation en ligne. »
Qui va pouvoir bénéficier de cette nouvelle réforme de calcul du DPE ? Ce changement de méthode d’évaluation ne fait l’unanimité ni chez les professionnels de l’immobilier ni chez les diagnostiqueurs. Du côté de la FNAIM** et de Loïc Cantin « Cela va encore brouiller les cartes. Les propriétaires qui ont déjà fait un DPE vont-ils devoir le refaire ? Qui paiera ? », déclare-t-il. Car 38% des habitations parisiennes sont classées F ou G.
D’après le ministère « Cette nouvelle modification ne devrait pas entraîner de suspension supplémentaire du DPE comme en 2021 et devrait être opérée gratuitement par une réactualisation en ligne pour les DPE impactés. »
De même, pour Jean-Christophe Protais*** : « C’est méconnaitre totalement le dossier. Oui, c’est une réalité. Le DPE pénalise les petites surfaces, c’est arithmétique. »
Les petites surfaces consomment effectivement plus, c’est la réalité
Voici donc l’exemple pour un petit appartement où les surfaces déperditives sont :
- Plus grandes par rapport à la taille du bien,
- Équipé de manière surdimensionnée par rapport au besoin.
- Ballon d’eau chaude de +100L pour des studios.
Conclusion : une surconsommation qui pénalise l’étiquette attribuée.
« Maintenant, changer la mesure obtenue, c’est tordre la réalité, bidouiller le DPE alors que c’est son interprétation qu’il faudrait modifier. » Donc, « Finalement, les petits logements vont faussement remonter d’une ou deux catégories, ce qui rassurera leur propriétaire qui fera moins de rénovations, ce qui est regrettable, car, en réalité, ces petites surfaces consomment effectivement plus. », analyse-t-il.
MaPrimeRénov’ : en vue d’une simplification
Christophe Béchu a profité de son annonce du 31 janvier dernier, concernant le nouveau mode de calcul du DPE petites surfaces, pour faire savoir qu’il désire engager au plus vite la simplification actée de MaPrimeRénov’. « Nous nous sommes fixé comme objectif 200 000 rénovations performantes en 2024. », en indiquant « Nous assurerons le lancement efficace des accompagnateurs de la rénovation des logements. » Par conséquent, le 15 février, il a réuni les principaux acteurs du secteur du bâtiment, la FFB**** et la Capeb*****.
De plus, le ministre doit rencontrer les grands acteurs du secteur bancaire afin de les pousser à présenter de nouvelles offres de financement de crédit comme un crédit hypothécaire plus long ou un prêt in fine. Ses mesures devraient contrer l’effondrement des transactions immobilières.
Les aides de MaPrimeRénov’ voient ses montants réévalués
Les conditions d’attributions ainsi que les montants d’aide du dispositif sont remaniés depuis le 1er janvier 2024. Alors qui va pouvoir encore en bénéficier ? Et pour quel montant de rénovation ?
Pourtant, malgré un budget alloué de 5 milliards d’euros, pour 2024-2025 le gouvernement a besoin de faire des économies. Donc, pour cela, il réduit, entre autres, l’enveloppe des aides à la rénovation énergétiques et ainsi, modifie les règles d’obtention. Conséquence, le reste à charge pour les ménages risque d’être plus important.
L’État choisit plutôt de privilégier les “rénovations d’ampleur”, c’est-à-dire privilégier les actions de rénovation globale contre des travaux isolés qui ne permettaient pas déjà en 2022 d’obtenir un bon résultat d’efficacité énergétique.
Exemple, pour un foyer aux revenus modestes, soit moins de 34 948€/an, s’il entreprend plusieurs chantiers de rénovation d’isolation d’un montant global de 63 000€ la prise en charge était de 62% en 2023, elle passe à 78% en 2024.
MAPRIMERENOV’ MONTANT DES AIDES AU 1ER JANVIER 2024
À PARTIR DU 1er JANVIER 2024 – VOUS SEREZ GAGNANT OU PERDANT ?
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Effy
Nouvelles règles de MaPrimeRénov’
Les demandeurs devront obligatoirement :
- Réaliser au minimum 2 types de travaux d’isolation,
- Gagner 2 classes énergétiques au sens du DPE,
- Être accompagnés par la structure labélisée MonAccompagnateurRénov’.
Mais attention, pour l’installation d’une pompe à chaleur, il ne vous reste que 6 mois pour pouvoir bénéficier de MaPrimeRénov’.
POUR INFO
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à Paris et vous avez besoin d’une expertise immobilière en valeur vénale ou d’un simple avis à dire d’expert, n’hésitez pas contactez CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière de Paris.
* Christophe Béchu : Ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires.
** FNAIM : Fédération nationale de l’immobilier.
*** Jean-Christophe Protais : Président du Sidiane, le Syndicat interprofessionnel du diagnostic immobilier.
**** FFB : La Fédération française du Bâtiment.
***** Capeb : La Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du Bâtiment.
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