Ainsi, en 1 an, le prix de l’immobilier enregistre sa plus importante baisse à Paris comme en région parisienne. C’est pourquoi selon Meilleurs Agents, en Île-de-France, les villes comme Clamart, Arcueil, Conflans-Sainte-Honorine ou Montgeron voient leurs prix plus ou moins chuter.
Cette année, comme chaque printemps, la reprise du marché immobilier attendue par les professionnels n’a pas eu lieu. En juin, et selon l’analyse de Meilleurs Agents, en dehors de quelques exceptions, les prix sont en recul en petite couronne. Les prix de l’immobilier sont en baisse. Ci-dessous un point sur les villes les plus touchées en Île-de-France.
Ainsi, aux dires de Thomas Lefebvre* : « On pensait que ça ne baissait jamais dans l’immobilier, mais c’est faux. On note à Paris -5,2%, deuxième plus forte baisse du siècle dans la capitale après la crise financière de 2008. De même, c’est assez fort dans les Hauts-de-Seine avec -4,7%. La grande couronne est légèrement moins touchée, car elle reste accessible. » Afin que vous ayez une idée des prix au 1er juin, regardez la carte ci-dessous.
LES PRIX DE L’IMMOBILIER EN ÎLE-DE-FRANCE ET DANS L’OISE
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents
À l’instar de l’explosion des prix depuis la pandémie, cette baisse semble modérée. Néanmoins, depuis quelques mois, les acheteurs ont repris le pouvoir de la négociation. Alors futurs acquéreurs, à vous de jouer !
Avec la hausse des taux d’intérêt, la capacité d’emprunt immobilier des Français a chuté de -20%, mais c’est encore le bon moment pour investir dans la pierre.
Baisse des prix : les 2 arrondissements parisiens les plus concernés…
Toujours selon Meilleurs Agents, les XVIIIe et XIXe, arrondissements de la capitale déjà abordables, voient leurs prix reculer respectivement de -6,9% et -8,6%. Par conséquent, leur prix moyen s’affiche actuellement à 9 393€/m2 et 8 270€/m2.
« Quand le marché est baissier, les arrondissements populaires sont toujours les plus touchés. Tout d’abord, ils sont moins perçus comme un placement refuge. Ensuite, pour y venir, il faut faire une belle affaire… Et finalement, la clientèle a également davantage recours au crédit. Par conséquent, elle souffre plus de la hausse des taux d’intérêt. Donc, elle va forcément négocier pour tenter d’amortir le coût supplémentaire du crédit. », explique Frédéric Teboul**.-
PARIS – LES 2 ARRONDISSEMENTS LES PLUS IMPACTÉS
© Anne-Marie HALBARDIER
Voici un exemple dans le XVIIIe, à Marcadet. Un très bel appartement dont le prix a été une deuxième fois baissé à 9 000€/m2 et malgré ça… aucune offre. Un bien dans le même immeuble, mais proposant de plus mauvaises prestations a été vendu, il y a 2 ans, 10 000€/m2.
Comme indiqué sur la carte ci-dessus, « La moyenne actuelle est de 10 081/m2 à Paris. Mais, dès la rentrée, celui-ci risque de redescendre sous la barre symbolique des 10 000€/m2. », selon les chiffres de Meilleurs Agents.
Voici un lien pour connaitre les données du bilan immobilier 2022, bonne lecture !
… Et en Île-de-France : les Hauts-de-Seine, le département le plus impacté
Hauts-de-Seine (92). Département le plus cher et donc le plus impacté par cette chute des prix après Paris.
Un exemple, la ville de Clamart affiche 6 082€/m2, soit :
- -6,7% en 1 an
- -2,5% sur le dernier trimestre
Cécile Borie*** note : « On a beaucoup moins de visites. Soit les gens n’ont plus les moyens avec les problèmes de crédit, soit ils attendent que ça baisse encore plus. »
© Anne-Marie HALBARDIER
Après le confinement, comme beaucoup de villes, Clamart a bénéficié de l’envol des prix. « Aujourd’hui, la bulle s’est dégonflée. Les maisons qui partaient à 1,2 million d’euros post-Covid se vendent désormais à 1,1 million. », déclare-t-elle.
Tandis que, concernant les appartements construits dans les années 60, ils sont pénalisés par leur mauvais DPE. Car, « Un mauvais DPE, c’est -10% environ. Un bien de 64m2 affiché 350 000€ est parti à 320 000€. »
Avant de visiter votre future résidence principale, pensez à établir une liste de questions que vous devez ainsi poser lors de la visite, au vendeur ou à l’agent immobilier.
Un rééquilibrage des prix : une bonne nouvelle pour les acheteurs
Val-de-Marne (94). Idem, pour la ville d’Arcueil, en 1 an, les prix ont reculé de 7,3%. C’est pourquoi Serge Peron**** affirme : « Pour les vendeurs, c’est difficile. Pour les acheteurs, on est très bien. »
Exemple : il y a 1 an, un 3 pièces au pied du RER se vendait autour des 320 000 voire 340 000€. Avec le rééquilibrage des prix, sa valeur se situe plutôt entre 290 000 et 300 000€. « C’est un retour à la normale, ça avait trop augmenté ces dernières années. », analysent de nombreux agents.
© Anne-Marie HALBARDIER
Les spécialistes notent que dans 2 départements où les prix restent accessibles, l’effet de baisse sur les prix est moins sensible :
- -1,9% en Seine-Saint-Denis (93), petite couronne,
- -0,6% en Seine-et-Marne (77), grande couronne.
Un directeur d’agence à Roissy-en-Brie constate : « Un arrêt brutal de la hausse des prix. Après 2 années extraordinaires, c’est spectaculaire. Ça commence à être visible et je pense que ça va continuer… »
Futurs acquéreurs, si votre dossier de prêt a été refusé par la banque… pas de panique, il vous reste d’autres options.
Les 2 départements de la grande couronne impactés par la baisse
Yvelines (78). Toujours en 1 an, autre département qui a subi une baisse de -2,8% sur les prix. Selon Meilleurs Agents : « Comme pour les Hauts-de-Seine, les prix baissent, car, face à l’augmentation des taux d’emprunt, la demande est plus contrainte dans les départements les plus chers. »
À 3 478€/m2, la ville de Conflans-Sainte-Honorine connait la plus spectaculaire des chutes avec :
- -5,3% en 1 an,
- -2,5% en 3 mois.
Les agences constatent une baisse d’appels des clients acheteurs, peu de primo-accédants et par conséquent, moins de visites programmées. Aujourd’hui pour vendre, les vendeurs doivent impérativement baisser leurs prix… et parfois, cela ne suffit même pas.
Autre cas, concernant l’agence Gimcovermeille : « Nous avons un 3 pièces de 65m2 initialement affiché à 270 000€. Même en baissant de 10 000€, ça ne part pas. »
© Anne-Marie HALBARDIER
Essonne (91). Derrière le département des Yvelines, c’est la deuxième plus forte baisse à -1,6% sur 12 mois.
La ville de Montgeron à 3 859€/m2 a perdu -4,4% en 1 an et -1,5% en 1 trimestre. « Aujourd’hui, si on n’est pas au prix du marché, on n’a pas d’appel du tout. », remarque David Férot*****. « Les vendeurs ont du mal à comprendre et veulent tenter un prix élevé en espérant un coup de cœur. Mais ça ne marche pas. »
En Île-de-France, le Val-d’Oise est le seul à l’encontre des autres départements
Sur les 8 départements d’Île-de-France, le Val-d’Oise (95) est le seul à connaitre une hausse des prix :
- +3,1% en 1 an,
- +1,3% en 3 mois.
© Anne-Marie HALBARDIER
Selon les analyses de Meilleurs Agents : « C’est un département plus petit qui reste plus proche en moyenne de Paris. Donc, il offre un bon compromis prix/distance de Paris. Cependant, la moitié des villes sont en baisse depuis 3 mois. Cela va ouvrir un changement de tendance pour 2023. »
PAROLE D’EXPERT
Tout d’abord, pour toute acquisition immobilière, n’hésitez pas et faites appel à un expert en immobilier.
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* Thomas Lefebvre : Directeur scientifique de Meilleurs Agents.
** Frédéric Teboul : Patron du réseau Fredélion.
*** Cécile Borie : Responsable de l’agence Côté Particulier.
**** Serge Peron : Responsable de l’agence Alexandre Immobilier.
***** David Férot : Conseiller Safti.
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