En France, dans de nombreuses villes, le prix de l’immobilier, appartement ou maison est en baisse ! C’est le résultat d’une analyse des données arrêtée au 1er décembre 2022. En d’autres termes, sur 32 métropoles, certaines affichent même une baisse pouvant approcher les -3%. C’est ainsi le cas à Bordeaux (33) qui, en 1 an et selon le constat de Meilleurs Agents, affiche -3,1%. Alors, qu’en est-il des autres villes sur le territoire ?
L’emballement des prix de l’immobilier, c’est fini ! En effet, depuis 2 ans et la période Covid, ceux-ci avaient explosé, mais actuellement, c’est l’inverse, les prix reculent. Vous avez certainement pu surtout l’observer lors du 4e trimestre 2022. Parce que les prix de l’immobilier ont amorcé une baisse. Ainsi, en octobre, déjà 3 villes affichaient ce fléchissement. Le mois suivant, en novembre, le nombre a atteint 6 et en décembre 8.
Finalement, seules 2 villes échappaient à cette chute des prix et faisaient encore état, au contraire, encore de légères hausses. Ainsi, en 1 mois, si vous habitiez Lille, vous avez pu percevoir une augmentation de +0,7% avec un mètre carré à 3 567€. De même, habitant Marseille, vous pouviez subir une augmentation de +0,8% et un prix à 3 868€/m2 pour les appartements. Afin de vérifier la situation des prix de l’immobilier dans votre ville, consultez la carte ci-dessous.
VARIATION DES PRIX DE l’IMMOBILIER DANS 32 VILLES EN FRANCE
– 1er DÉCEMBRE 2022 –
ÉVOLUTION DES PRIX DES APPARTEMENTS À 3 MOIS ET À 1 AN DANS PLUSIEURS VILLES DE FRANCE AU 1er décembre 2022
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents – 01-11-2022
C’est le début d’une nouvelle ère, “un nouveau cycle”
En comparaison, des prix indiqués sur la carte ci-dessus, vous pouvez lire l’article « Marché immobilier, Métropoles, une stagnation des prix ». Les prix de l’ immobilier sont en baisse au 4e trimestre 2022. « Nous ne vivons pas une correction, ni un décrochage en termes de prix, mais bien un cycle baissier qui se propage à l’ensemble des grandes villes de France. » constate Thomas Lefebvre*.
Finalement, depuis 2015 c’est une première, parce que les 10 plus grandes villes du pays affichent des prix en recul de -0,1%. Un affaiblissement léger, certes, mais qui indique l’impulsion enclenchée.
Baisse des prix au 4e trimestre : des conditions générales compliquées
Généralement, période plus calme, l’hiver il y a moins d’acquéreurs, c’est le constat des agences immobilières. Néanmoins, sur 3 mois, 14 villes sur les 32 ont constaté la chute de leurs prix immobiliers. Cependant, les acheteurs potentiels ont observé plusieurs freins à l’acquisition :
Si vous additionnez les difficultés rencontrées, vous devez vous poser la question : est-il toujours intéressant d’acheter plutôt que de louer ? Parce qu’actuellement il faut doubler le temps, soit 8 ans au lieu de 4 comme en 2020, pour rentabiliser son achat. Selon le directeur scientifique de Meilleurs Agents : « Avant de se lancer, les acquéreurs sont obligés de se poser plus de questions. Peuvent-ils se projeter dans un achat sachant qu’il faut deux fois plus de temps pour l’équilibrer par rapport à une location. » Une solution, est-il alors plus avantageux d’acheter une passoire thermique ? qui achètent ? Quels sont les aides ? Dans quel ordre et comment envisager votre rénovation énergétique ?
En plus de cela, la situation économique et géopolitique, l’inflation et la flambée des prix en général, calment les plus entreprenants. « On est en train de s’approcher d’un blocage du marché avec des acheteurs moins présents et des vendeurs qui peinent encore à revoir leurs prix. » Néanmoins, fin 2022, le prix de l’immobilier est plus ou moins en baisse selon la région.
La capitale subit aussi une baisse… mais moins significative
À Paris, le nombre de compromis de vente a diminué. « Leur nombre recule de -9% à -10% par rapport à l’an dernier dans notre réseau. » confie Guillaume Martinaud**. « Cela peut sembler beaucoup, mais il ne faut pas oublier que 2021 était hors norme. »
ÉVOLUTION DU PRIX DU M2 À PARIS – ESTIMATION AU 01/11/2022
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PRIX BAS
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PRIX MÉDIAN
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PRIX HAUT
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|---|---|---|
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8 555€/m2
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11 680€/m2
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15 506€/m2
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© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Figaro Immobilier / Yanport
« Mi-2023 dans la capitale, les prix pourraient passer en dessous du seuil des 10 000€ », envisage Thomas Lefebvre. Mais pour le moment, 60% de nos transactions se situent encore au-dessus des 10 000€.
Prix immobilier : le début d’un “nouveau cycle” à Paris
Le “nouveau cycle” à Paris est principalement illustré par l’augmentation de la durée des délais de vente. Donc, celui-ci s’est accru de 5 jours en 1 an, soit une moyenne de 68 jours. En outre, en 3 mois, le prix du mètre carré dans la Ville Lumière a reculé en moyenne de -1,3%, soit 10 312€. Même si le prix du “Neuf” est plus élevé que celui de l’ancien, le marché de l’immobilier neuf à Paris se porte bien.
Pour Charles Marinakis*** : « Dans notre réseau, nous ne vendons pas de bien de luxe et nos prix moyens sont déjà passés sous le seuil symbolique des 10 000€. »
Paris, première ville de France, a enregistré une baisse des prix de l’immobilier. Puis, Bordeaux l’a suivie et même passée en tête des villes où le prix du mètre carré a chuté le plus depuis 1 an. Ainsi, Bordeaux avec -3,1% est loin devant Paris avec -1%. Tandis qu’en 3 mois, la baisse est de -2,4% avec un prix de 4 609€/m2.
Une nouvelle ère pour le marché de l’immobilier en mutation
Pour le Président de Century 21 : « Nous sommes bien au commencement d’une baisse des prix. Depuis septembre, les biens dans nos portefeuilles ont diminué de -1% à -3%. En outre, cela concerne les villes comme Bordeaux ou Nantes (4 019€/m2) qui avaient atteint leur plafond. »
Ainsi, les plus fortes baisses sur 3 mois frappent tout d’abord les villes ayant connu une forte augmentation pendant les dernières années, soit pour Meilleurs Agents :
- Mulhouse : -3,4% en 3 mois à 1 226€/m2,
- Nîmes : -3,1% en 3 mois à 2 233€/m2,
- Rouen : -3,1% en 3 mois à 2 718€/m2.
Alors, les villes de report vont-elles être les premières touchées par ce réajustement des prix ? Selon Guillaume Martinaud : « Pas forcément, les professionnels continuent de noter un fort engouement pour ces villes, si elles sont bien équipées en transports. » De plus, il remarque : « Dès que les prix ne sont plus raisonnables ou qu’il y a saturation, il y a une correction des prix, car les acquéreurs continuent de se tourner vers des villes secondaires plus éloignées où leur projet reste économiquement viable. » L’immobilier reste néanmoins un investissement sûr et rassurant.
Un marché multi-vitesses
Pour les professionnels du secteur immobilier, d’après la géolocalisation du bien, les prix du marché vont être hétérogènes. Ainsi, Laforêt (groupe immobilier) à Chambéry relève une augmentation de +50% de ses compromis : « La ville est bien positionnée entre Grenoble, Annecy et Lyon et profite de l’essor du télétravail. »
Selon Charles Marinakis : « Il faut s’habituer à ce qu’il n’y ait plus un seul marché immobilier mais plusieurs disparates. »
Aux dires de Yann Jéhanno****, on va voir éclore un marché à plusieurs vitesses : « Le marché des métropoles en phase d’atterrissage des prix, celui des villes périphériques plutôt à l’équilibre et celui rural où la baisse des prix pourrait gommer la hausse de ces deux dernières années. »
POUR RAPPEL
Dans le contexte actuel, vous hésitez à réaliser un achat immobilier qui représente un investissement conséquent. Alors, faites appel à un expert en immobilier. En outre, si vous avez besoin d’une expertise, contacter CEI PARIS.
* Thomas Lefebvre : Directeur scientifique de site Meilleurs Agents
** Guillaume Martinaud : Président de la coopérative Orpi
***Charles Marinakis : Président de Century 21 France.
**** Yann Jéhanno : Président du groupe Laforêt
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