Le marché de l’immobilier évolue, les acheteurs sont moins nombreux et deviennent plus exigeants. Ainsi, ils négocient plus volontairement lors de l’achat et le pourcentage moyen a bondi pour atteindre +6% en 2022.
Depuis 2010, on a obtenu le plus haut pourcentage de négociation. Celui-ci était en moyenne de +4,7% en 2021. En raison de la période d’embellie corollaire du Covid-19 depuis 3 ans, les prix affichés aujourd’hui ne correspondent plus au prix du marché. Conséquence, la négociation revient actuellement en force. Cependant, la marge de négociation (1) est fluctuante en fonction du marché. C’est-à-dire, qu’elle va suivre l’offre et la demande, mais aussi tenir compte du type de bien. Aujourd’hui, sur le marché de la vente immobilière, acquéreurs à vous de négocier !
(1) MARGE DE NÉGOCIATION
En immobilier, la marge de négociation est la différence entre le prix de vente affiché et le prix final figurant sur l’acte de vente et auquel un bien est finalement vendu.
Michel Mouillart* observe que : « Pour les appartements, elle a grimpé en moyenne de +46% et de +52% pour les maisons à typologie de biens égale pour s’établir à +6% en moyenne en 2022. En d’autres termes, les marges de négociation sont à leur plus haut niveau depuis début 2010. C’est-à-dire bien au-delà des maxima observés par le passé (…) lorsque le marché était en panne. » Cependant, les prix stagnent dans les grandes métropoles. Achat immobilier… acquéreurs c’est à vous de négocier !
VENTE IMMOBILIÈRE – LES POURCENTAGES DE NÉGOCIATION POSSIBLE EN FONCTION DE LA GÉOLOCALISATION DU BIEN
|
RÉGION
|
MAISON
|
APPARTEMENT
|
|---|---|---|
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France entière
|
+6,40%
|
+5,60%
|
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Alsace
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+5,37%
|
+5,45%
|
|
Aquitaine
|
+6,37%
|
+6,06%
|
|
Auvergne
|
+5,62%
|
+6,27%
|
|
Basse-Normandie
|
+7,42%
|
+3,79%
|
|
Bourgogne
|
+6,35%
|
+6,41%
|
|
Bretagne
|
+6,39%
|
+6,41%
|
|
Centre
|
+6,91%
|
+5,50%
|
|
Champagne-Ardenne
|
+6,97%
|
+6,42%
|
|
Franche-Comté
|
+6,81%
|
+4,07%
|
|
Haute-Normandie
|
+6,81%
|
+8,27%
|
|
Île-de-France
|
+5,28%
|
+4,94%
|
|
Languedoc-Roussillon
|
+7,00%
|
+7,58%
|
|
Limousin
|
+9,65%
|
+11,13%
|
|
Lorraine
|
+6,23%
|
+6,15%
|
|
Midi-Pyrénées
|
+6,17%
|
+5,66%
|
|
Nord-Pas-de-Calais
|
+7,18%
|
+7,02%
|
|
PACA
|
+5,23%
|
+5,05%
|
|
Pays-de-Loire
|
+6,37%
|
+4,91%
|
|
Picardie
|
+8,96%
|
+7,67%
|
|
Poitou-Charentes
|
+7,41%
|
+7,51%
|
|
Rhône-Alpes
|
+6,02%
|
+5,36%
|
Moyenne de rabais octroyés en 2022. Baromètre basé sur l’ancien découpage des régions, avant 2015.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Baromètre LPI – Décembre 2022
Vente immobilière, acquéreurs à vous de négocier car les prix sont éloignés de la réalité du marché
En France, 2 régions ont connu des marges avec les plus fortes augmentations en 2022 :
- Limousin : +11,13% en moyenne pour les appartements,
- Haute-Normandie : +8 ,27%.
Tandis que, dans les zones en tension, elles restent stables :
- Île-de-France : +4,94%,
- Paca : +5,05%.
Ainsi : « Là où la demande est très déprimée et où il y a peu d’acheteurs comme dans le Limousin ou en Picardie, certains vendeurs ont en tête des prix déconnectés de la réalité du marché. Par conséquent, ils sont obligés d’accepter une révision du prix pour vendre. », note Michel Mouillart.
De plus, Éric Allouche** concède : « Le nombre de compromis se tasse, ainsi, les acquéreurs sont bien moins nombreux et tentent systématiquement de négocier au risque de voir le bien leur passer sous le nez même, s’il est au prix. »
Pour de nombreux acheteurs, négocier n’est plus mal vu. Dans le contexte actuel, c’est même devenu primordial pour eux. « Ils sont de plus en plus bridés par la hausse des taux d’intérêt, le resserrement des conditions de crédit et la perte de pouvoir d’achat liée au prix de l’énergie, confirme Michel Mouillart. Conséquence, « Une transaction qui serait passée comme une lettre à la poste il y a encore quelques semaines pose un problème aujourd’hui. » Vente immobilière… acquéreurs à vous de négocier !
Retour à la négociation, alors jusqu’où les marges vont-elles grimper pour la vente immobilière ?
Des marges jusqu’à -7 et -8% ? Selon Charles Marinakis*** : « Le retournement du marché remonte à l’été » avec « une baisse d’activité et de prix qui se poursuit doucement depuis. » Par exemple, l’ensemble du réseau Century 21 indique une remise de -5,2% en moyenne pour les maisons et -4% pour les appartements.
Laetitia Caron**** évalue la possibilité de négociations entre particuliers de -4% à -5%. « Tout d’abord, les annonces publiées sur notre site sont au même prix qu’en agences. Donc, pour ne pas les concurrencer on ne peut alors que leur conseiller de contacter directement le vendeur et discuter avec lui. »
D’après le président de Century 21 France, dans les mois prochains : « Les marges pourraient atteindre en moyenne de +7% à 8% d’ici juillet. » En revanche, aux dires de Thomas Venturini*****, on constate presque déjà de tels taux : « Entre le 3e et le 4e trimestre 2022, la situation s’est dégradée, les marges ont grimpé de 4,2% à 6,2% en moyenne chez nous, ainsi, c’est le signal que le marché est passé entre les mains des acheteurs. » Par conséquent, acheter, c’est maintenant ! Donc, pour un achat immobilier, acquéreurs à vous de négocier !
En fin d’année, les acquéreurs pourront peut-être négocier jusqu’à -10%
Pour le professeur : « Ce serait cataclysmique ». En fonction des lieux, on va constater des marges qui seront plus ou moins importantes. Par exemple : « À Saint-Quentin dans l’Aisne, la marge de discussion atteint +16% mais c’est en raison d’un prix du mètre carré trop élevé, à 1 800€, qui donne lieu à révision », note-t-il. Pour les acquéreurs, c’est le bon moment pour négocier.
Acquéreurs, un autre levier de négociation mis en avant : un mauvais DPE
Tout d’abord, de nos jours, la localisation du bien comme un quartier à problème, n’est pas le seul motif de négociation. Parce que, les nouveaux acheteurs prendront en compte le moindre défaut :
- Mauvaise exposition,
- Manque de luminosité : rez-de-chaussée ou 1er étage,
- Travaux importants : mauvais DPE E, F ou G,
- Loin des transports en commun.
Un exemple, d’après Vanessa Bénédic****** qui vient de renoncer à l’achet d’un studio. « C’est un 33m2 formidablement bien situé avenue de La Bourdonnais, 75007 Paris, pour un prix de 449 000€, soit 13 600€/m2. Néanmoins, difficile à revendre car situé en rez-de-chaussée et surtout un mauvais DPE, classé G, soit comme passoire énergétique. » Alors, qui achète les passoires thermiques ? Nouveaux acquéreurs pensez à négocier.
À méditer, selon Thomas Venturini : « Les acquéreurs sont devenus opportunistes face à un bien classé G, F ou même E. Parce que, les acheteurs demandent souvent entre -5% et -15% de remise en fonction du montant des travaux à effectuer. »
DPE – NOUVELLES ÉTIQUETTES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE
© Anne-Marie HALBARDIER
Finalement, Homeloop a acheté un appartement sur l’Île de la Jatte avec une réduction de -10%. Aux dires du vendeur « J’ai accepté, car j’aurais dans tous les cas dû verser 5% de commission à l’agence chargée de la vente et sans doute autant en négociation car, mon appartement est loin des transports en commun. Ainsi, le temps gagné m’a permis de souscrire un crédit à un taux encore avantageux pour acheter plus grand. » Afin d’aider les acquéreurs de passoires thermiques, l’État a mis en place des aides comme MaPrimeRénov’.
En conclusion
Concernant l’exemple ci-dessus, le vendeur s’y est retrouvé, car il a négocié à son tour -10% de réduction sur le prix de son futur appartement en raison de gros travaux nécessaires et surtout, celui-ci ne trouvait pas preneur. Lors d’une visite d’appartement, vous devez préparer en amont une liste de questions à poser.
Des prix éloignés de la réalité du marché. Donc, le paramètre “temps” est favorable aux acheteurs. Parce que, les biens restent plus longtemps à la vente… conséquence, la situation incite les vendeurs à revoir leur prix. Ainsi, à Paris, depuis fin 2022, les biens restent en moyenne 80 jours, un record selon Century 21. Vente immobilière, acquéreurs à vous de négocier !
POUR RAPPEL
Vous souhaitez investir dans un achat immobilier, résidence principale ou secondaire ? N’hésitez pas, faites appel à un expert en immobilier. De plus, si vous avez besoin d’une expertise, contacter CEI PARIS.
* Michel Mouillart : Professeur d’économie et porte-parole du baromètre “Le prix de l’immobilier” (LPI).
** Éric Allouche : Directeur exécutif de réseau Era France.
*** Charles Marinakis : Président de Century 21 France.
**** Laetitia Caron : Directrice générale de PAP.
***** Thomas Venturini : Cofondateur de l’agence Liberkeys.
****** Vanessa Bénédic : Directrice générale de Homeloop. Société spécialisée dans l’achat immobilier cash, sans condition suspensive et revente dans la foulée.
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