Que s’est-il passé en 2022 sur le marché de l’immobilier ? Hausse des taux, l’inflation, quel impact ? Pour 2023, quelles sont les perspectives ? Par conséquent, voici l’analyse de Thomas Lefebvre de Meilleurs Agents.com.
Une année 2022 avec 1,1 million de transactions, c’est pourtant, une année remarquable après 2021 qui a été une année record à 1,17 million. Selon Thomas Lefebvre* : « Malgré un ralentissement des prix au second semestre, 2022 se distingue par de très importants volumes de ventes. » Pourtant : « Les prix ont continué de grimper avec une hausse de +4,6%. Parce que, cette augmentation est principalement due aux zones rurales avec +7,5%, donc, une progression supérieure aux 10 plus grandes métropoles de France, +4,7%. » Finalement, voici pour le secteur immobilier le bilan 2022 & les perspectives 2023 qui seront, pour lui, plus pessimistes.
L’ÉVOLUTION DU NOMBRE DES VENTES DEPUIS 2005
Volume, indices des prix et projection en France métropolitaine sur la période 2005-2022. Projection à fin décembre 2022 des évolutions constatées sur les avant-contrats.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Notaires de France
Le bilan 2022 et la hausse des taux
Tout d’abord, mi-2022, l’augmentation des taux a représenté un énorme handicap pour les crédits. Parce qu’en 12 mois, un prêt sur 20 ans a vu son taux d’emprunt passer de 1% à 2,4% (hors assurance et garantie). Par exemple, les villes de Bordeaux et de Lyon ont rejoint Paris, métropoles dans lesquelles les prix ont le plus chuté. La raison ? Les prix s’alignent dans les cités où le pouvoir d’achat s’amoindrit et où les budgets deviennent plus restreints.
BILAN 2022 – LES TAUX IMMOBILIERS EN DÉCEMBRE
| DURÉE d’EMPRUNT |
TAUX IMMOBILIER MOYEN |
MEILLEURS TAUX |
|---|---|---|
|
7 ans |
2,10% (+15 centimes) |
1,75% (+40 centimes) |
|
10 ans |
2,15% (+15 centimes) |
1,72% (+40 centimes) |
|
15 ans |
2,30% (+20 centimes) |
1,70% (+10 centimes) |
|
20 ans |
2,40% (+10 centimes) |
1,85% (+10 centimes) |
|
25 ans |
2,55% (+15 centimes) |
1,95% (+5 centimes) |
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Empruntis
COMPARAISON POUR UN MÊME PRÊT DE 200 000€ SUR 20 ANS
LE 1er EN JANVIER ET LE 2e EN DÉCEMBRE 2022
|
CRÉDIT SOUSCRIT EN JANVIER 2022 |
CRÉDIT SOUSCRIT EN dÉcembre 2022 |
|
|---|---|---|
|
Taux |
1% |
2,40% |
|
Mensualité |
920 |
1 050€ |
|
Coût total du prêt |
20 749€ |
52 021€ |
Ainsi, l’accroissement du montant entre les deux emprunts s’élève à 31 272€.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Empruntis
Quelles villes attirent le plus les acquéreurs ?
Contrairement aux grandes villes où les prix deviennent inaccessibles, ce sont les zones rurales et périurbaines aux alentours qui offrent les meilleures opportunités de prix. Par exemple, dans une grande ville comme Bordeaux, les prix ont enregistré la plus forte baisse à -2,9% en 1 an. De ce fait, les prix sont contraints par l’augmentation des taux.
© Boris STROUJKO
VUE DU PORT DE MARSEILLE
À contrario, « Marseille est la métropole qui a connu la plus forte progression des prix en 1 an, soit +14,1% ». Pourtant, cela s’explique, à la fois, par la chute des prix à la suite de la crise financière de 2008 et par une augmentation tardive depuis 2016. Donc, dorénavant la ville comble son retard par rapport aux prix des autres grandes métropoles. Néanmoins, elle reste particulièrement attractive et plus encore depuis la crise du Covid-19. Finalement, Marseille affiche des prix abordables avec une moyenne de 3 965€/m2.
En 2023, l’inquiétude s’installe en raison de l’inflation et des taux qui progressent ?
Tout d’abord, « On ne va pas voir le marché de l’immobilier s’écrouler », en tout cas, je ne pense pas. Cependant, des ajustements se feront selon les localités. « De plus, il est fort probable que le taux de crédit sur 20 ans dépassera les +3% courant 2023. » Finalement, les plus touchés seront les primo-accédants pour lesquels l’accès au crédit sera encore plus compliqué. En outre, « La capacité d’emprunt des ménages sera aussi fortement diminuée et donc, affaiblira leur solvabilité. » Résultat, vous observerez un réajustement des prix à la baisse. Néanmoins, dans les métropoles le marché de l’immobilier voit les prix stagner.
ÉVOLUTION DU POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER EN FRANCE MÉTROPOLITAINE
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Notaires de France
Explications du graphique
Le pouvoir d’achat immobilier est calculé en divisant la capacité d’emprunt des ménages par le prix moyen au m2 des logements vendus. Ainsi, la tendance 2022 correspond au pouvoir d’achat immobilier calculé sur les 9 premiers mois de l’année 2022 :
- Les prix immobiliers sont les prix au m2 moyens en € constants 2019.
- La mensualité de crédit est égale au tiers du revenu disponible moyen de ménages en € constants 2019.
Le revenu disponible moyen des ménages est issu de l’enquête “fiscaux et sociaux (ERFS)” de l’Insee de 1999 à 2019, puis estimé à partir des comptes nationaux de l’Insee annuels pour la période 1999-2021 et trimestriels pour 2022. - Le crédit est calculé sur une durée de 20 ans, sans apport personnel, au taux d’assurance fixe de 0,36%.
- Les taux de crédit sont les moyennes annuelles des taux de crédit nouveaux à l’habitat des particuliers de la Banque de France.
Loin de s’écrouler, le marché voit les secteurs géographiques comme les zones rurales et les périurbaines le tirer encore vers le haut. Parce qu’elles sont toujours très demandées par les Français en quête d’un meilleur cadre de vie, mais surtout, elles offrent des prix encore attrayants.
« Ainsi, les tarifs pourraient continuer à y progresser alors que le marché au niveau national devrait rester à l’équilibre. »
© Wirestock
VUE SUR PARIS ET LA TOUR EIFFEL
Top 10 des grandes villes de France, les perspectives pour 2023
Tout d’abord, le pouvoir d’achat immobilier dans le top 10 des grandes métropoles déjà impacté le sera encore plus avec les baisses à venir. Par exemple, à Paris, vous remarquerez un repli de -3% d’ici l’hiver prochain. Ainsi, les prix passeront sous la barre fatidique des 10 000€/m2, voire avant l’été si, le printemps n’est pas aussi dynamique que d’ordinaire. En outre, le nombre des transactions ne manquera pas d’être affecté par les hausses des taux et de l’inflation.
En conclusion, l’année 2023 ne devrait pas battre le record de 2021. Elle resterait sous la barre des 1 million de ventes. C’est le résultat d’une baisse de 20 à 30% des transactions. À cela, il y a 2 raisons :
- Les vendeurs vont avoir du mal à accepter une baisse du prix,
- On constatera une diminution des ventes dites “de confort”, c’est-à-dire, sans contraintes de vie, c’est-à-dire, naissance, divorce, décès…
Finalement, la première raison va temporairement créer un blocage du marché, car les vendeurs vont préférer choisir d’attendre.
Les perspectives pour 2023 et les années suivantes
Le principal élément qui va transformer le marché de l’immobilier sera la remontée des taux d’intérêt et d’usure. Par conséquent, la demande baissera.
Plusieurs autres facteurs comme la rénovation énergétique avec le nouveau DPE et l’encadrement des loyers, mais aussi la taxe foncière vont influencer le cours du marché immobilier. Pourtant, « Ces paramètres n’auront qu’une influence de +15% sur le marché des acheteurs spécifiques comme les investisseurs. »
RÉPARTITION DES LOGEMENTS ANCIENS VENDUS SELON L’ÉTIQUETTE ÉNERGIE
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Notaires de France
Explications du graphique
En France métropolitaine (hors Corse) :
Classes A et B – Les logements économes représentent 6% des transactions effectuées au 3e trimestre 2022.
Classes F et G – Logements énergivores qui représentent 17% des transactions. De plus, ils ont vu leur part augmenter significativement entre le 3e trimestre 2021 et le 1er semestre 2022. Même, la part des logements les plus énergivores, classés G, est passée de 3% au 3e trimestre 2021 à 5% au 4e trimestre 2021 et grimpe enfin jusqu’à 7% au 1er trimestre 2022, soit +4 points de part de marché. Depuis, leur part est restée quasiment stable, entre 6 et 7%.
Tandis que, la part des logements de classe F a également augmenté, mais dans de moindres proportions, passant de 8 à 10% entre les 3e et 4e trimestres 2021. Finalement, ces augmentations se sont principalement effectuées au détriment des logements de classe D, dont la part est passée de 38% au 3e trimestre 2021 à 34% au 1er trimestre 2022.
Interdiction à la location dès 2023
Une partie des logements de classe G -ceux dont la consommation d’énergie primaire est supérieure à 450 KWh/m²/an, qualifiés comme indécents dans la législation-, annoncée en 2021, a pu accélérer la décision de vendre chez les détenteurs de ce type de logement.
Depuis les récentes modifications des règles de calcul du DPE, entraînant une redistribution des logements au sein de l’échelle des performances énergétiques, elles rendent difficile l’interprétation des évolutions intervenues entre 2021 et 2022 sur la répartition des transactions selon l’étiquette énergie. Parce que, les informations disponibles dans la base immobilière des Notaires de France ne permettent pas d’identifier les transactions aux DPE « nouvelle définition ».
© Macrovector
Surtout, la rénovation énergétique va, sur le long terme, devenir un vrai défi. Parce que, « L’interdiction de louer des passoires thermiques classées G+ depuis le 1er janvier, puis progressivement jusqu’en 2034 pour les biens classés E devrait accélérer la baisse des prix de ce type de biens en 2023. Finalement, d’un côté, on a déjà une suroffre avec des propriétaires qui préfèrent mettre en vente plutôt que d’effectuer les travaux et de l’autre, des acheteurs qui identifient ce type de produit comme un levier de négociation. Ainsi, ça peut être intéressant pour les primo-accédants et les investisseurs, car ils peuvent bénéficier d’aides. » Surtout, avec France Rénov’, l’État a mis en place une plate-forme d’entrée unique afin de vous aider dans votre projet de rénovation énergétique. Là, vous trouverez le programme « MaPrimeRénov ».
Parole d’expert
Vous avez un projet ? Vous souhaitez acheter ? Faites appel à un expert en immobilier. Par conséquent, si vous avez besoin d’une expertise immobilière, n’hésitez pas, contactez-nous. Le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne, CEI PARIS, vous conseillera tout au long de votre projet.
* Thomas Lefebvre : Directeur scientifique de la plate-forme d’estimation immobilière Meilleurs Agents.
Autres articles
